山东
9月8日，青岛市住房保障中心主任赵建军带队赴西海岸新区，专题调研收购存量商品房用于保障性住房工作。调研组直接去了楼盘现场：福瀛天麓湖三期、华润悦府，详细了解房源的基本情况及收购进度。
▲信息、图片来源：青岛市住宅保障
这个动作放到今天的青岛楼市里，分量不轻。青岛并不是突然想到这一招，过去两年，和达·智慧生态城、双利城央府、辽阳路7号、海信正阳中心、西海岸衡山学府等项目，已经陆续出现商品房转保障住房的路径。而眼下，西海岸两个改善项目，又进入了新一轮考察视野。
壹
这两个项目为什么被盯上？
先看两个项目。福瀛天麓湖三期，也就是福瀛天麓湖·紫园，于2025年6月底交付，离地铁1号线薛家岛站不远，周边还有商业、超市、学校以及成熟居住社区。
▲福瀛天麓湖三期
再看华润悦府（灵山湾悦府），项目2期于2024年3月交付，由海发集团、华润置地、融信集团参与打造，规划包含高层、小高层、人才公寓、商业及办公等业态，定位明显偏改善。
▲灵山湾悦府2期
目前青岛官方公布的是实地调研和推进收购工作，并没有公布最终收购套数、具体收购价格，也没有明确最终采用配售型还是保障性租赁住房模式。青岛市住房保障中心此次明确提出，要加快谈判磋商、价格核定等工作进度，推动相关项目尽快落地。
青岛此前公布的存量商品房征集规则，已经把门槛摆得很清楚，并不是普通意义上的“政府帮开发商清库存”：
项目需要已经竣工验收，房源没有出售，项目手续齐备，交通和配套相对成熟；用于配售型保障住房的房源，原则上建筑面积不超过120平方米；用于保障性租赁住房的房源，以70平方米以内的小户型为主，而且原则上需要整栋或者整单元推进；收购价格还要参考同地段保障性住房重置价格，以土地划拨成本、建安成本以及不超过5%的合理利润构成参考上限。
贰
以前收过哪些房子？
收存量商品房做保障房，其实青岛已经实操跑了几轮。城阳和达·智慧生态城，已经跑出了样板。这个项目很有代表性，属于山东省首个收购存量商品房转为配售型保障性住房的项目，几批房源最终都完成了快速配售。双利城央府北区，51套房源对应174户符合资格家庭参与认购，也是当天完成配售。
▲8月30日，城阳双利城央府（北区）配售型保障房，开盘当日售罄
还有一类是保障性租赁住房。市北区辽阳路7号项目，采用海发集团联合海信集团的收购模式，属于山东首批专项债+再贷款模式的保障房收购项目之一，同批次还有城阳区海信正阳中心。两个项目合计约2.2万平方米，改造后可提供800余间保障性租赁住房。
西海岸还有一个更早的案例，青岛开发区投资建设集团下属帆樾置业，收购衡山学府4栋楼共116套存量商品房，改造成保障性租赁住房，用于来青就业创业高校毕业生的免租金住宿保障。
▲衡山学府
叁
楼市“库存逻辑”变了
8月青岛新房成交4055套，环比上涨5.1%；新建商品住宅成交2903套，成交面积约37.5万平方米，成交均价约16814元/平方米。但今年前8个月，新建商品房成交套数、面积、金额，同比仍然处于下降状态。
开发商手里压着库存，一部分家庭又在找价格更友好的住房，国有平台站到中间，销售路径换了。这件事，对开发商来说，最大的诱惑就在现金流。如果存量房能够被国有平台收购，开发企业就有机会加快资金回笼。
这背后还有一个很现实的考量，开发商如果只能靠大幅打折清库存，很容易在同一个板块里形成价格连锁反应。而通过收购转保障住房，把部分库存从普通商品房市场挪出去，价格的直接冲击将被大幅弱化。
对购房者来说，影响则更复杂。一部分符合资格的人，确实多了一条买房路径。但是，配售型保障性住房，买到以后，不能像普通商品房那样想什么时候卖就什么时候卖。配售型保障住房有封闭流转等制度约束，不会直接拿着同样的房源去二手市场里比谁卖得便宜。
9月8日，调研组已经走进了西海岸，下一站会是谁？接下来，青岛还会有多少现房，从商品房市场，悄悄换一条赛道？对开发商来说，这是库存的一道出口。对符合条件的家庭来说，这是一次把居住门槛往下拉的机会。对普通商品房买家来说，则多了一个很现实的提醒：以后看一个楼盘，还要关注，哪些楼栋可能会成为潜在的保障住房房源？
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