从“各管一段”到“攥指成拳”！这个老式小区党建引领破解物业治理难题

振兴小区地处环人民广场区域，建成于上世纪80年代末。从行政区划上看，它只是南京东路街道振兴居民区里的一个小区；但从管理格局上看，却是一道复杂的“多元方程”——6栋大楼、2栋小高层组成的混合型居住小区，围墙内同时存在3家物业服务企业、4个业委会和2家单位。

同一个围墙内的公共区域，由不同的物业公司分头管理，公共区域管理边界模糊、责任归属不清；81个车位如何公平分配，居委会搭建平台协调整整两年才勉强达成共识；4个业委会独立运作，缺乏联动，整体治理合力不足。2025年小区物业类投诉工单量居高不下。

“一区多制”的困局，

如何破？从何而破？

以“小区合并”破“治理分散”——党建引领定方向、搭架构，破局的第一步，在于找到“最大公约数”。

2025年，在区房管局和街道党工委指导下，振兴居民区党总支主动扛起攻坚责任，与其“头痛医头”，不如从制度源头入手，以业委会换届、物业服务合同到期等法定节点为契机，先解决治理主体过于分散、权责边界交叉不清问题。明确“梯队式合并”的推进路径，用“一个小区、一个业委会、统一服务标准”逐步替代“分头治理”。

小区召开党建引领物业治理联席会议

方向定了，

路径怎么走？

首先搭建起“区—街—居”三级联动工作架构。房管保政策，在小区合并涉及维修资金账户管理、物业管理区域调整等政策关键环节上，明确操作口径，为合并提供坚实的政策根基。街道强指导，主要领导包保攻坚，制定十大攻坚举措直击民生痛点，专项小组吸纳律师、专业社会组织全程参与，确保每一步都在法治轨道上运行。居民区党总支夯基础，“零距离家园理事会”从每月召开加密到每周召开；以小区党支部换届为契机，建立起党建引领物业治理联席会议制度，居委会、业委会、物业企业、业主代表定期会商，形成“问题发现—协商研判—协同处置—跟踪反馈”的闭环机制。

小区零距离家园理事会

台风天，居委会和物业走访居民

这套机制很快经受了实战检验。台风季来临前，居委会和物业联合巡查，发现小区内大量树木枝叶过于茂密，台风来袭极易折断砸伤房屋和车辆。联席会议当场研判、当场协调，联系绿化部门提前修剪，将安全隐患消除在萌芽状态。重庆北路209-211小区加装电梯投入使用后，居民反映电梯感应区不灵敏、外大门关门器损坏，居委会和物业通过联席会议机制第一时间响应、第一时间维修，让居民切实感受到“有人管、响应快”。

一路向“合”，

如何赢得“群众认同”？

此次攻坚的第一步合并，涉及振兴小区与重庆北路209-211小区共457户业主的切身利益。居民的顾虑是客观存在的：一方担心合并后重庆北路209-211小区会“占用”本小区维修资金份额；另一方则担心并入后丧失自治的自主权。

面对两大核心顾虑，居民区党总支没有“硬推”，而是坚持“服务提质先行、以实效换认同”。

重庆北路209号更换防盗门

一方面，用看得见的物业服务提升打消居民顾虑。增加日常保洁、保安巡逻频次，完善保安打卡及轨迹上屏管理；针对高空抛物这一顽疾，增设监控摄像头并投入使用；针对群租整治建立巡查台账、强化门岗前哨作用，发现疑似情况及时上报，街道定期开展专项整治，多措并举遏制返潮隐患。

安装高空抛物探头

另一方面，用实实在在的民生改善回应居民关切。街道十大攻坚举措带来的变化，居民看得见、摸得着。加装电梯后续维保有人管了，垃圾厢房完成改造升级，公共绿地品质明显提升，非机动车棚焕然一新，坑洼路面重新铺设，停车秩序有效规范，楼道堆物得到集中清理，电动车充电桩加装到位。一个个具体问题的解决，让居民真切感受到：物业服务响应快了、小区环境整洁了、安全隐患有人管了——对合并的态度，也从“观望犹豫”变成了“主动支持” 。

在此基础上，居委会联合第三方社会组织，通过专题培训、上门走访、一对一沟通、集中宣讲等方式，逐一解答居民疑问。累计召开业主专题会议10余场、入户走访80户居民、电话答疑156次、一对一谈心50人次，张贴各类公示公告8批次。

业主大会公告

最终，以整体96%同意率，高票通过合并方案。

投诉量同比下降73.7%，

“振兴经验”给出什么启示？

2026年7月28日，合并后的振兴小区首届业主大会正式召开。业主参与率达93.39% ，审议通过的《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》三项制度文件，同意率均超过94%。新一届业委会顺利产生，小区从原有的4个业委会整合为3个，迈出了治理体系重塑的关键第一步。

党建引领物业治理联席会议为居民区解决难题

同日，街道组织新任业委会成员开展首次任职培训，重点围绕法律法规、财务规范及履职边界进行专题辅导，并依托区域业委会联谊会平台建立定期培训交流机制。

看得见的变化正在发生，高空抛物监控系统投入使用、群租治理形成常态长效机制、物业服务能级稳步提升。更重要的是，“三驾马车”协同联动的治理格局初步成型，为后续剩余业委会和物业企业的进一步整合积累了经验、打下了基础。

业委会规范化培训

回看振兴小区这一年，改变的远不止投诉量同比下降73.7%这一个数字。真正的变化，是治理格局从“各管一段”开始向“攥指成拳”转变。但攻坚只有进行时，没有完成时。从4个业委会整合为3个，只是“梯队式合并”的第一步。围墙内还有物业服务企业需要进一步整合，公共收益管理还要算得更清，车位的长效管理机制还有待巩固——物业治理的盲区，正在一步一步被照亮、待消除。这套在实践中走出来的“振兴经验”，正在成为可复制、可推广的工作方法。

接下来，区房管局将继续推动党建引领物业治理走深走实，为全区物业治理工作提供坚实的政策支撑和积极有效的指导；南京东路街道也将继续依托党建引领物业治理联席会议平台，以业委会规范化运行为基础、以物业服务能级提升为牵引、以居民满意度为标尺，持续推进剩余物业管理区域的整合工作。让合力真正打出组合拳，让“一盘棋”的治理格局在振兴小区“落地生根”。

记者 / 王月华

编辑 / 黄骞文

图片 / 区物业中心

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