服贸观澜｜从838户混居大杂院到产业胡同，西总布街区的针灸式改造试验

9月10日，2026年服贸会工程咨询与建筑服务专题展区，东城区西总布街区城市更新项目亮相。项目以"时光之环"莫比乌斯环艺术沙盘，集中展示五年街区更新实践成果。作为东城区首个以街区更新单元整体启动的直管公房申请式退租项目，该片区摒弃大拆大建模式，通过针灸式有机更新，尝试平衡老城保护、居民安置与产业活化多重目标，为北京核心区平房街区更新提供可观察的实践样本。

老城更新之需：产权杂糅居住窘迫，渐进式更新稳步落地

西总布街区地处建国门街道，紧邻东长安街，项目范围占地近40公顷，涉及107座直管公房院落，覆盖838户居民，总建筑规模约2.3万平方米。这片始建于元代的胡同片区留存多处名人旧居与历史遗存，但长期以来，多数四合院演变为多户混居的大杂院，现实居住矛盾突出。

更新改造前，院内私搭乱建普遍，部分院落通行通道最窄不足半米，大件家具难以搬运；房屋多属于危旧建筑，木结构老化，消防、结构安全隐患突出，厨卫等基础生活设施不足，不少住户仍需共用简易公共厨卫，雨季院内积水、房屋渗漏成为常态。

按照首都核心区管控要求，老城不能大拆大建，大规模拆迁改造路径不再可行。在此背景下，2021年7月，西总布正式启动申请式退租，全程以居民自愿申请为原则，不强制搬迁，签约窗口期集中在当年9月底至11月底，周期为2个月。

西总布城市更新项目副经理余筱晶在接受北京商报记者采访时表示，项目直管公房共计838户，最终771户完成退租签约，退租率达92%，腾退房屋建筑面积约1.9万平方米，通过居民腾退"化零为整"，形成64座完整院落，为后续修缮创造条件。

对于剩余少量未搬迁住户，项目开展平移置换沟通，根据居民个体诉求，尝试院内住户调整，尽可能形成完整可改造院落。完成退租的居民，可选择对接大兴区美澜湾、朝阳区豆各庄两处东城区统筹保障楼房房源，原平房承租关系解除，上楼之后取得楼房产权，实现居住条件改善。

为应对老城更新改造的技术不确定性，项目前期提前开展风貌评估、地勘文勘、院落现状摸排，联合多学科专家团队编制"一院一策"，每座院落形成独立更新指引；施工过程中建立动态调整机制，一旦现场发现建筑实物与图纸存在偏差，及时调整修缮方案，降低施工风险。

破局新生：针灸微改兼顾留居烟火，老院落承载多元新业态

所谓针灸式更新，区别于整片推倒重建，针对街区内碎片化分布的院落，采取一院一策微改造，小单元精细修缮，激发街区自我修复能力。

历经五年推进，西总布街区已经实现历史保护、民生改善、产业升级三者有机统一。余筱晶表示，截至目前，54座院落完成方案设计，32座院落进入施工建设，23座院落完成整体改造，18座院落完成招商签约，街区风貌与人居环境实现全方位升级。

北京商报记者了解到，院落更新区分三类不同定位，一部分作为共生民生院落，保留原住民居住，实现居住与公共功能共存，以西总布7号院为代表，北房保留原有住户继续居住，东西厢房改造为美术馆展厅，倒座房设有文创产品与咖啡饮品售卖。同一座院子里，老街坊生活、文化展览、商业经营同时运行，留住胡同烟火气；另一部分功能待提升院落盘活地下空间，优化内部格局，承接商业消费业态；历史价值较高院落，则重点保护原有建筑形制、青砖灰瓦风貌，保留古都街巷肌理。

本届服贸会展出的"时光之环"沙盘结合BIM数字化工具，选取6座代表性院落进行数字化展示，直观呈现不同院落差异化更新路径，诠释城市街区持续生长迭代的理念。

腾退后的完整院落完成保护性修缮后进入招商运营阶段，片区确立"一轴、两区"产业布局：以西总布胡同作为文化消费发展轴，北侧布局文化产业，南侧侧重大健康产业。

余筱晶表示，目前时空集美术馆、TOWN HOUSE北欧咖啡、VERA WANG婚纱等商业文化品牌已经落地，科技、金融、文化类企业陆续入驻改造后的四合院内办公，零售、特色餐饮、艺术展览、企业办公多元业态落地。

如今的西总布街区，通过更新改造、活化利用，老旧平房院落实现了历史保护、民生改善、产业升级的有机统一。青砖灰瓦的传统四合院与CBD现代摩天楼宇交相辉映、古今交融，传统胡同烟火气与新潮商业生命力双向共生，被誉为"北京最有穿越感的胡同"，成为首都老城有机更新的鲜活样板。

作为一项渐进式更新实践，西总布街区的更新仍在持续推进。目前仍有过半院落处在方案设计或在建阶段，产业导入也在逐步展开。2026年，西总布街区城市更新项目获得国际建筑师协会与联合国人居署联合颁发的UIA 2030规划类国际大奖，代表这套老城渐进更新模式获得国际行业层面认可。

北京商报记者 李晗