平均溢价率、楼板价创近十年新高！1-8月广州宅地市场全复盘

8月28日，广州土地市场也迎来标志性的一天，三宗涉宅用地出让，南沙落地全市首宗写入出让文件的现房销售承诺制宅地，土地出让规则迎来试点探索；海珠琶洲、荔湾白鹅潭优质地块上演多轮激烈竞价，继续印证核心地段土地的热度。而就在三宗土地成功出让之后的同一日，住建部等多部门连发三文，宣告商品房“现房销售制度”正式落地，一石激起千重浪，未来土拍市场将会如何演变成为市场普遍关注的话题。

回望2016-2025十年周期，广州涉宅用地经历一轮完整的放量到收缩周期。2016-2021年属于供地扩张阶段，供应计容建面从601万㎡冲高至2021年2253万㎡的历史峰值；自2022年开始供地规模持续回落，2025年全年供应已经回落至384万㎡。2026年1-8月，全市涉宅用地供应总建面196万㎡、成交总建面171万㎡，均较去年同期有所增长，主要为建面56.70万㎡的马场地块及建面23.90万㎡的南沙首宗现房地块拉升，供求宗数则较去年同期分别减少31%及20%，整体土地缩量趋势延续。

在供求量低迷前提下，成交金额及楼板价、溢价率等价格相关指标却格外优秀。1-8月涉宅地成交总金额471亿元，较去年同期大涨128%，成交楼板价27536元/㎡，创历史新高，综合溢价率23.79%，处于近十年高位水平，同时实现近十年来首次零流拍/撤牌记录。但需要注意的是，全市均价走高并不是所有板块地价普涨，本质来自供求结构的变迁：高价值的中心区地块成交占比大幅提升，低地价外围地块供给明显萎缩，直接推高全市综合地价。

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空间格局重构

中心区供地占比抬升，外围传统粮仓大幅萎缩

普睿数智广佛区域统计显示，从成交结构来看，土地市场最大变化，集中体现在供应空间格局的彻底切换，由过去“外围大规模供地”转向“中心区为主、外围做补充”。

从近十年供应占比变迁看，2016年中心五区涉宅用地供应建面占比仅19%，外围四区占比达到71%，土地供给高度依赖增城、南沙等远郊；之后趋势逐步反转，2022年中心五区供应占比跳升至48%，今年1-8月进一步来到58%，中心区已经成为供地的绝对主力。天河在巨无霸马场地块支撑下，单区供应建面就达到63.48万㎡，占全市超三成，海珠、荔湾同步保持稳定的出让节奏。

变化最突出的是广州楼市东部大粮仓增城。2020及2021年增城年供应建面一度突破700-800万㎡，占全市供地比重最高超过40%；自2022年开始断崖下滑，今年1-8月破天荒式出现零供应。除增城之外，南沙、从化供地规模同样显著压缩，外围整体退出供地主舞台。

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供地规划形态

地块趋小化，低容积率供给占比创新高

在供应总量、空间格局发生变化的同时，宗地本身的规划条件也出现明显优化导向，主要体现在地块规模与容积率两个维度。

首先，地块“小而精”成为主流趋势。回顾近十年，2016-2021年供应的涉宅用地宗均建面普遍维持15-21万㎡；2024-2025年宗均建面快速回落至6.73-8.70万㎡，＜10万㎡小地块占比最高达到86%。2026年1-8月受马场大体量综合地块拉动，宗均建面回升至10.87万㎡，小地块依旧是出让主流，＜10万㎡地块占比近八成。地块体量收窄，降低房企拿地的资金门槛及投资风险，令到更多房企具备参拍机会。

与此同时，低容积率地块供给占比大幅走高。2019-2021年容积率＜2.5的地块占比一度低至个位数，2022年触底之后持续回升，2026年1-8月占比已经达到53%，创下近十年新高。低密地块不再只出现在远郊，今年白云机场路还出现容积率仅1.1的主城低密宅地。供地导向向改善产品倾斜，同时主城稀缺低密宗地竞争激烈，更容易催生高溢价。

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拿地主体格局

国央企锚定核心板块，地方平台托底外围

受市场环境影响，当前公开土拍市场以国央企作为拿地中坚力量，市场化民企参与公开招拍挂的案例相对有限，不同房企的布局取舍差异清晰。

越秀地产为1-8月拿地力度最强的房企，包揽天河马场、海珠琶洲中二区、白云机场路三宗核心优质地块，总成交金额约260亿元，战略高度聚焦主城改善赛道。保利发展采取均衡布局思路，同时布局中心区白云、荔湾以及外围区花都地块。

主城热门地块形成多家头部国企、国资参股混合所有制房企同台竞争的局面，华润置地、绿城中国、中国金茂、珠实地产分别拿下赤岗、花地、老西关、白鹅潭等重点板块地块。

外围底价成交地块，大多由属地国资平台托底，南沙开建、花都城投、智都控股等本地国企承接花都、南沙地块，市场化房企对外围地块拿地意愿偏弱。

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重点地块解析

优质地块竞争激烈，首宗现房地块落地南沙

回顾1-8月广州热门成交宅地，天河泛珠江新城马场地块作为年度总价地王，8家房企经过243轮竞价由越秀竞得，总金额236亿，为广州历史总价第二，综合楼板价41632元/㎡，实际可售楼板价更高达91268元/㎡，刷新全市地王记录，对标周边板块新房售价，未来项目定位高端改善产品线。海珠琶洲及赤岗两宗地块楼板价突破6万元/㎡，片区产业配套成熟，周边本身就是高端改善定位，地价与房价水平互相匹配，支撑多轮激烈竞价。荔湾花地、白鹅潭地块成交楼板价维持2.2-2.5万/㎡，和片区改善新房售价对比，留有合理开发空间。

番禺洛溪大石地块录得55%的年内最高溢价，片区近年宅地供给稀缺，周边次新住宅价格形成支撑，地房比处于健康区间；白云机场路1.1容积率低密地块，凭借主城低密资源稀缺性，吸引多家房企角逐。

外围底价地块虽然绝对地价不高，但需要面对片区库存、去化速度的现实约束，开发压力依旧客观存在。

值得注意的是，位于南沙区的2026NJY-3珠江街道五涌南侧地块是广州首宗将“现房销售承诺制”纳入出让条件的地块，同时将土地出让金分期缴纳期限延长至2年。地块规划建筑面积约23.9万平方米，容积率1.96，起始总价约19.1亿元，楼面价7980元/平方米，由南沙区属国企南沙开建以底价竞得，后续项目建设、产品落地情况，值得行业持续观察。