不是赛格，华润拿下！成都一宗商业用地拍出94.24%溢价率！

关于西安赛格进驻成都的消息，是2025年7月份传出的。

经过1年时间的等待，此前传言的西安赛格成都项目成都赛格国际未来体验中心选址地块迎来拍卖。

但最终，拿下这块地的不是西安赛格，而是华润。

更令人意外的是，这块百亩商业地块，以94.24%的高溢价率成交！

此时，大家纳闷了：华润拿这块地的逻辑到底是什么？

01

164亩商业地块，溢价94.24%成交

2026年9月10日，成都高新区164亩商业用地挂牌结束。

这块地宗地编号为GX2026-14（09），位于高新区石羊街道盛兴社区剑南大道以西、天府一街以北、盛兴街以南，土地面积164.4793亩，土地用途为商业服务业用地，建筑密度不大于55%，计容建筑面积不大于260973.8544平方米，挂牌出让起始楼面地价为2780元/㎡。

根据土地出让文件，该地块的出让设定了一定的约定条件，其中包括：

• （一）开工期限:应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起，最迟不晚于12个月内取得施工许可证开工建设。
  
• （二）竣工期限：自开工之日起，最迟不晚于42个月内竣工。
  
• （三）项目开工起5年内，总投资不得低于60亿元；
• （四）须引入2024年至2025年单店销售额连续两年全国排名前十五的商业综合体品牌。

这直接将很多开发商阻挡在了门槛之外，特别是“须引入2024年至2025年单店销售额连续两年全国排名前十五的商业综合体品牌。”这一条，难度更大。

2024年全国单店销售额TOP15商业综合体为：南京德基广场，北京SKP，上海国金中心IFC，北京国贸商城，武汉武商MALL，上海环球港，上海恒隆广场，杭州大厦，深圳万象城，西安赛格国际购物中心，长沙IFS，郑州丹尼斯大卫城，杭州湖滨银泰in77，沈阳万象城，杭州万象城

2025年的TOP15是：南京德基广场，北京SKP，上海国金中心IFC，上海环球港，武汉武商MALL，上海恒隆广场，北京国贸，上海龙之梦，沈阳万象城，深圳万象城，长沙IFS国金，西安赛格国际购物中心，成都IFS国金，杭州大厦，杭州万象城

实际上，在更早的时候，就传言这块地是成都赛格国际未来体验中心项目的选址。

关于西安赛格南下成都投资的消息，最早是2025年7月份传出的，当时成都的领导会见了西安赛格集团的领导。

随后关于项目的选址消息传出，成都赛格商业管理有限公司2025年底注册成立；2026年初，成都市发改委发布的2026年成都市重点项目计划中，成都赛格国际未来体验中心项目纳入其中……

再加上这块160多亩的商业地块出让中的附带硬性条件，很多人猜测备受关注的西安赛格成都项目或将落地。

但是，意外发生了。

最终，该地块由华润置地全资子公司成都润盈置业有限公司竞得，成交楼板价5400元/平方米，成交总价14.09亿元，溢价率高达94.24%。

02

高溢价拿下商业地块的开发运营逻辑

住宅地块高溢价成交，比较常见。

商业地块高溢价成交，则比较罕见。

而华润之所以敢于、愿意高溢价拿下这块164亩的商业地块，核心是在打‌“以运营能力变现”的算盘‌，赚的是商业运营和资本运作的钱，而不是单纯赌地价上涨。

这其实也代表了地产行业下半场，开发商投资运营的逻辑变化。

作为央企龙头房企之一，华润已跑通“投资-开发-运营-退出-再投资”的闭环。6月成都万象城母公司以84.75亿元溢价出让，7月又以约105亿元对价装入机构间REIT，回笼大量现金，由此实现了成熟资产变现。

出售资产后，华润仍通过万象生活收取运营管理费，既减轻重资产沉淀，又保住品牌话语权。

也就是说，产权让渡之后，运营权仍留在手里。

另外，上半年华润在营购物中心营业额同比增长19.4%，经常性业务收入已占总营收33.3%，稳定的现金流支撑其逆周期扩张。‌‌

这地块所处的位置是大源成熟核心区，紧邻地铁5号线锦城湖站、成都七中高新校区，周边高端住宅密集，消费底盘扎实。

同时，大源商务区作为成都高新区规模最大的商务商业中心之一‌，目前已建成楼宇项目90个，聚集企业近10000家、人才17.5万人，其中包括腾讯科技、阿里巴巴蚂蚁金服、中兴通讯、完美世界、新华三等一大批高科技企业，以及通威国际中心、成都国际科技节能大厦、OCG国际中心等超甲级写字楼。

这一些，都共同支撑起了消费需求。

实际上，不仅仅是华润，在大家都感觉地产行业越来越难的情况之下，一批商业地产的企业旗下商业项目通过资产证券化后手握资金，则在继续拿地开发商业项目。

唯品会旗下的杉杉商业集团，6月份刚将旗下的郑州杉杉奥特莱斯项目和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目作为底层资产，通过商业不动产REITs上市，募资76.96亿元，7月份就在西咸新区沣东新城拿地189亩，投资建设奥莱项目。

中金唯品会商业REIT招募说明书中回收资金用途写到：原始权益人承诺拟将净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等，不会用于购置商品住宅用地。

接下来，大家可以关注一下已上市的商业不动产REITs所涉及到的企业，其在商业地产板块的投资动作。

所以说，地产行业不是不能干了，而是发展模式变了、逻辑变了。