北京
厦门泉州试现房销售，为什么都只拿出一块地
9月15日梳理近期土地市场的动向，有两个城市的动作挺值得琢磨。厦门在9月3日挂出一块要求现房销售的宅地，泉州在9月9日把现房销售制连同项目公司制、主办银行制一起写进了出让条件。有意思的地方在于，两个城市都只拿出其中一块地做试点，没有铺开。
这个选择本身就传递了很多信息。如果现房销售是件立竿见影的好事，地方没理由藏着掖着，恨不得全部推上去。只拿一块地试，说明推出的同时也想留余地，要看看市场的反应再决定下一步。
为什么会有顾虑？头一个原因是资金。现房销售意味着企业得自己垫资把楼盖完才能卖钱，一块地的资金占用时间凭空多出一两年。对地方来说，要求越严，愿意报名的企业就越少。报名企业一少，竞争激烈程度下降，土地出让的价钱就可能受影响。这笔账地方算得很清楚。
第二个原因是土地的禀赋不同。适合做现房销售的地块，通常是低密、施工节奏可控、产品有溢价空间的类型。如果是高容积率、大体量、需要快速回款的项目，硬套现房销售，企业的资金链会很吃紧。厦门和泉州选出来试点的那块地，条件应该都经过掂量。
第三个原因是节奏问题。业内比较一致的看法是，短时间内现房销售不会全面取代预售。预售制用了二十几年，牵扯的环节太多：企业的现金流模型、银行的放款节奏、地方的供地计划，全都围着它转。要换掉它，只能一点点挪。
泉州那块地的安排其实更值得看。它不只是要求现房销售，还把项目公司制、主办银行制一起写进出让条件。这三条是配套的：现房销售解决交付风险，项目公司制阻断集团风险向项目蔓延，主办银行制保证资金在一个闭环里转。单独推其中一条，效果都要打折扣。
对买房人来说，这两个试点短期内影响不大，一块地的房子量很有限。但它释放的信息值得留意：以后在这类城市买新房，遇到已经盖好的房子在卖的概率会越来越高。到了那个时候，你比较的对象就不只是隔壁的新盘，还包括周边那些住了几年的次新房。
接下来观察这两个试点，有几个点可以盯。一是成交溢价率，如果跟周边同类地块差不多，说明市场对现房销售的接受度还行；如果明显偏低，说明企业把资金成本算进报价里了。二是拿地企业的性质，是资金宽裕的一方，还是愿意赌一把的一方。三是报名的家数，这个数字直接反映参与意愿。
往后看，现房销售能不能推开，我觉得关键不在于地方愿不愿意推，而在于企业算不算得过来账。如果试点地块的成交价格和周边同类地块差距不大，说明企业消化得了这部分成本，推广的底气就足；如果差距明显，节奏必然要放慢。这头一块地怎么成交，会给后面所有的尝试定一个基调。
一块地的样本量确实小，但制度调整一开始都是这样，先试出一块，后面才谈得上铺开。
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