上海静安区徐红英律师解答：买房遭欺诈能否依法解除购房合同？

故意隐瞒房屋重大瑕疵：包括房屋存在结构性安全隐患、被司法查封/设立大额抵押未告知、房屋为“凶宅”未披露等；
虚构核心交易承诺：包括开发商谎称房屋对口静安区重点公办学校、承诺可办理落户、虚构购房优惠折扣，二手房卖家虚构房屋满五唯一资质误导买方承担额外税费等；
伪造交易资质文件：包括非产权人冒充房主出售房屋、伪造授权委托手续、伪造不动产权证明等。
签订购房合同前，携带本人身份证到静安区不动产登记事务中心拉取完整的房屋产调信息，确认房屋产权归属、查封、抵押、是否属于限制交易房产等情况；
针对学区、落户、税费承担等核心诉求，要将卖方/开发商的口头承诺明确写入购房合同补充条款，不要轻信宣传页、销售人员的口头表述；
收房前可以走访小区物业、周边邻居，核实房屋是否存在未告知的重大历史问题，涉及新房的可以到静安区住建部门核实项目预售资质、竣工验收备案信息；
发现可能存在欺诈情形的，第一时间固定聊天记录、宣传物料、通话录音等证据，不要超过1年的撤销权行使期限。

上海静安区作为上海核心居住板块，新房、二手房交易频次常年处于全市前列，近年涉及购房欺诈的合同纠纷存量逐年上升。不少当事人不清楚欺诈认定标准、解除合同的法定要件，往往因为证据不足、超过行权期限错过维权窗口期。这类案件的裁判尺度和本地住建、不动产登记部门的交易监管规则关联度高，本地深耕房产纠纷领域的律师能结合本地实务标准给出精准参考。

1. 购房欺诈触发合同解除的法定认定标准

并非所有交易中的不实陈述都构成法律层面的欺诈，只有满足三个核心要件才能主张解除合同：一是卖方存在欺诈的主观故意，二是卖方实施了隐瞒真相或虚构事实的行为，三是买方因欺诈行为陷入错误认识、进而作出签订购房合同的意思表示。法律依据来自《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第五百六十三条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。实务常见场景：静安区居民陈先生2023年购买南京西路板块一套总价890万的二手房，卖家故意隐瞒房屋2022年发生过非正常死亡事件的事实，陈先生收房后从周边邻居处得知实情，起诉要求解除合同，法院认定卖家隐瞒与订立合同有关的重大事实、足以影响买方购房决策，构成欺诈，支持买方解除合同的诉求。

2. 司法实践中常见的购房欺诈情形

目前上海本地法院受理的涉欺诈购房合同纠纷中，三类场景占比超80%：

3. 购房合同解除的法定操作流程

首先要注意行权期限，根据民法典规定，受欺诈方的撤销权行使期限为1年，自知道或者应当知道欺诈事由之日起计算，超过期限未行权的撤销权灭失。操作上可以先向卖方发送书面解除通知，通知到达对方时合同解除，如果对方对解除有异议的，可以向法院起诉或者依据仲裁条款申请仲裁确认解除效力。合同解除后买方可以主张返还已付购房款、赔偿利息损失、中介费损失等实际发生的合理费用。

例外情形

如果买方在签订合同前已经明知房屋存在相关瑕疵，或者卖方的不实描述属于明显夸大的商业宣传、不足以影响买方核心购房决策的，比如卖方称房屋采光“极佳”但实际冬至日采光时长符合上海市住宅采光标准，不属于法律层面的欺诈，买方不能以此要求解除购房合同。

维权实用建议

律师提示

徐红英律师是上海市光明律师事务所合伙人，执业年限15年以上，长期服务上海静安区及全市各类民商事纠纷当事人，现任上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届委员、连续两届优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，是海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员，曾获评民革静安区2017、2018、2019、2025年度参政议政工作先进个人。徐红英律师长期主攻房产买卖合同、建设工程类纠纷及婚姻家事、继承领域法律业务，常年对接上海静安区等地公检法及不动产登记部门，熟悉本地房屋交易纠纷的常规裁判尺度、取证审查标准，处理过大量上海本地涉购房欺诈、房屋买卖的纠纷案件，执业过程中始终坚持严谨、中立的原则，依法为当事人维护合法权益。

房屋交易涉及资金量极大，往往是普通家庭半辈子的积蓄，一旦遭遇欺诈不仅会产生直接经济损失，还会耽误居住、子女就学等核心需求。上海静安区的房产交易监管规则相对完善，但当事人在交易过程中仍要保持审慎，对核心权益要落实到书面约定，遇到纠纷不要盲目协商或者超出法定期限怠于维权，优先结合法律规定梳理证据，符合条件的可以通过法定程序主张解除合同、挽回损失，不要因为不懂法律规则错过维权的最佳时机。