从长期看，调整还没有走完

我有时候并不那么再想谈房地产，原因是今天的经济局面，就是稍有常识之人亦懂，已经不再是单一房地产之问题。仅就楼市而谈楼市，实为盲人摸象，最终不着边际。只能说，从房地产着手切入经济，的确可以是一个非常好的入口。

8月份的数据出炉，官方口径与民间感知照旧“两张皮”。官方释放的信号是边际好转，官媒浓墨重彩的是房价连续6个月上扬。但民间似乎感受不到，或者感知相反，粉丝们经过了“旷日持久的等待”，也似乎变得“心灰意冷”，对待这个市场充满了“死感”。

这样两张皮的现象，已经持续了1年光景。

后台遇到的粉丝询问，最多便是：何时到底？何时是个头？

我不知道确凿答案，但这的确是最重要的问题，尽管我文章里常说不要把决策建立在预测之上，但要说不预测，那也是瞎话。所以，我认为有必要强调的是：我们需要认真的去做长期方向性的预测，而非短期基于月度数据的中短期预测。这也是我为什么一再的说，看月度成交的分析，只有记录和叙事之意义，真正的决策，需要以终为始，站到5年、10年后的未来回看今天，然后再做出判断与行动。

简单说，今天的房地产，尽管数据上环比看起来有边际改善，但庖丁解牛，我认为：调整还没有完，还要持续多久不知道，但是目前和未来看不到调整迈入拐点的“线索”。我只能做出这样的“预测”，而且我认为，这样的预测足够了——模糊的正确优于精确的错误，足够我们做出“正确”的资金配置了。反而，过于关注那些精确到时点的判断，对微观操作而言，是一种非常危险的思想。

说调整还没有完，首要的一个观测点是“常识”——关注我的老粉知道，我极端看重“常识”。不需要专业，运用你日常接触到的现象便可以做出正确的理解和判断。

诸位大致猜测一下：上述说的那些询问房价何时到底的读者，目的多是什么？

并非是为了买，而是为了卖。过去几年，越来越多的童鞋处在这样的人生煎熬状态，他们关注楼市是否以及何时到底，是渴望来一个反弹，能让自己打平或者少亏一点，这样出货之后可以减少债务乃至平掉债务——也即是更好的“去杠杆”。

同样，我们去看身边的买房者，也可以很容易的发现：他们现在不愿意贷款了，能多付就多付（这一点在数据上展示的更清晰，低价房源按揭比例显著下降）。

以及，我在几年前就谈到一个现象：这一轮的调整和先前不同，大量的“原始盘”在出货，那些15年前乃至20多年前买的房子，都在陆陆续续的出货。想一想，相对于他们当年的买入成本，房价少10万、20万，重要么？这意味着抛盘与价格的压力持续存在。

显然，这不是调整要走完的征兆。一个依然都在想着借反弹跑路的市场，说明了一切。

其次，我们稍微使用点行业内的“专业”，我在先前的文章里有过论述《》，我会使用一些指标工具：居民部门资产负债表（杠杆率）、月供收入比、租金收益率、房价收入比。这些指标，可以说无一例外，都难说底部已到。

关于月供收入比，我在上文中已有香港历史对照，在此不赘。目前深圳的月供收入比数据难以获得，但推测依然有下降的空间。而租金收益率、房价收入比乃同一指标的两面，目前深圳租金收益率在1.8%，恰约相当于10年期国债收益率（无风险收益率），部分低价小面积住宅楼盘可以达到3-4%。这样的价格，可以说开始具备了一些吸引力，但也只能是针对有实际需求的用家，对于房地产的长期投资者，怕还是不够。很简单，任何人拿一笔钱去投资一个资产，他所期望的回报率公式都是：无风险收益率+风险溢价。当买家在目前这个“高风险时期”出手去买一套房，在他理解里，他所承担的“风险”极大——这个风险就是房价继续下跌，只有额外的租金回报足够高（那是他的“风险补偿”），他才愿意冒着房价继续下跌的风险把这笔钱放进去，通过长期持有房产获得稳定的租金收益来稀释掉贬值风险。SO，部分楼盘3-4%的租金收益率着实不算低，但要说有了丰厚的安全边际，怕也不具备。

第三，扩大一点，把房地产放到整体经济的视角里去观测，我认为可以看得更加的全面。如前所述，我将本次房地产调整视为是一次结构化调整，某种程度上，你可以把房地产理解为导致中国经济目前消费不振的一个缘由，但从另外的角度，你也可以将之理解为是中国经济走到今天的一个结果。那便是：以房地产为经济与财政引擎的周期，走不动了，这个大周期结束了，这个引擎也哑火了。经济的腾飞与城市化率的提升带来了中国房地产庞大而持续的真实需求，反过来，上世纪90年代末启动的房地产的蓬勃发展也着实推动了中国各地城市的快速现代化，当然最终也导致了泡沫。他们互为表里，难以分拆，这其实也是很多国家/经济体选择这条路都没有避开的结局——美国、西班牙、日本、韩国、中国香港等等。

因此，如果我们要问房地产何时到底，就几乎等于在问：整体经济将在何时走出低谷、重新起航。并且，更大概率，这次是要经济先走出低谷、重新起飞进而房地产才能走出低谷——因它已经不再是大引擎，反而是需要牵拉的行业。

这些同样有观测指标，最简单的就是CPI/或者更佳的是GDP平减指数。自2022年第四季度开始，一直到现在，CPI几乎都是爬在0%上下浮动，持续的时间长度——接近15个季度——已经远远超过了1998年那一轮的7个季度。而且，同样也看不到方向性复苏的线索出现。

如此，在这样的局面下，我倾向于认为：房地产调整还没有走完，短期数据总有上下波动，时有下跌时有反弹，但要论及一个持续性的方向出现，目前还看不到。

那么，如果房地产确立底部，该有怎样的线索出现？底部一定不是在经济完全恢复才会形成，底部一定会在经济复苏线索开始迈入“拐点”的那个当口出现。

我的看法：假如我们认同房地产这一次是结构化调整，那么它的底部也一定要看到经济有结构化改革才会形成。结构化调整，需要结构化改革，才能完成，随后复苏。

这方面我们自己的历史有案可稽，在某些重大时刻，经济的重新持续增长需要重大的结构化改革才可实现，而一个正确的政策设计也的确可以促动长达10年乃至更长期的经济腾飞出现。比如，始自1978年的80年代的结构化改革，导入了更为自由的市场竞争；以及始自1998年的国企改制，打破房地产行业的国企准入，确立了房地产的经济支柱地位。这两者，都极其有效的促动了那之后的中国经济发展与家庭财富的快速积累。

目前需要新的改变，寻找到一个新的堪比当年的房地产大引擎出现，进而实现企业、家庭收入/财富预期的转头上升，最终带动房地产走出低谷。

目前这些，暂时还没有看到，调整虽然到了第六个年头（这更凸显本次调整的结构化特征）。

所以，有同行说起：深圳的房地产市场依然值得乐观，因为口罩之后，深圳的人口依然保持强劲净流入。

此为实情，我也多次说过，深圳是我最喜爱、也最有信心的城市，即便是放眼全球，像深圳这样的城市，也极其少有。极远期来看，我依然坚信深圳的核心资产具备极好的配备价值。但同样重要的是，我们要直面今天前所未见的事实。某种程度上，这意味着过往的经验思想都失效。周期论思维中，只要房地产下跌——那便货币放水——货币放水房地产就会重新暴起（直到2025年这一论调才渐渐低沉下去）。如今5年多过去，水放了不少暴起却不再。何也？即是今日局面主要不再是以往简单的周期重复。同理，今天的人口净流入虽然依旧强劲，但是来到这座城市的年轻人，他们几乎已经不再具备购房能力，（考虑到各行各业的实际薪资下降情况）年轻人自己能养活自己都已实属不易，买房实在太不切实际。房价是跌了，但是收入预期也跌了。这与我20年前来到深圳相比——1个月工资可以买到2平米房子，差别太大了，他们已经不是“购房需求”。等这些未来的购房人“长大”，需要耐心，需要给他们时间，需要给他们信心，需要给他们收入。

这是我对市场走向最重要的一个指标判断，这个指标决定的是，房地产市场真正的完成了调整，走出了低谷，重新开始向上，并再次展开新一轮持久的周期上行。

而如果这个指标没有出现，那是不是说房地产市场会一直下行？也并非如此，结构化改革完成的是牛市重启，如果没有，那么市场的运行规律我认为是：等待房地产自然的完成调整，直到家庭部门的资产负债表修复完成，直到城市商品住宅的租金收益率达到一个“理想值”，那时候，这个调整也可以说是完成了，但是它未必预示着下一轮的长牛周期出现。

这是两者的区别所在。

在那之前，基于投资配置的视角，我愿意多付出一点耐心。

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