楼市进入“二手房时代”：前8个月全国交易面积反超新房，一线城市释放止跌信号

本文来源：时代周报 作者：王辰元

在北京二手房市场，1.3万套是业内最常引用的“荣枯线”。若以此为标准，北京二手房交易网签量已连续6个月站在这条线以上。

今年8月，北京二手住宅网签13853套，同比增长约3.9%，同时也实现了连续6个月的同比正增长。

事实上，北京这样的二手房交易表现，并非孤例。

9月15日，国家统计局发布1—8月全国房地产市场基本情况时，首次公布了全国二手房交易网签面积数据——同比增长10.6%。

新数据发布背后，是我国房地产市场的一个重要变化。

国家统计局新闻发言人付凌晖在发布会上指出，随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多。“尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。”

当楼市正式进入存量时代，二手房成了房地产交易量的主要贡献者，其交易热度、数据表现越来越值得关注。

北京某房产中介门店为看房者提供的图片，区域内多为二手房。（图源：受访者提供）

需求转向二手房

目前二手房交易实际热度如何？9月16日，时代周报记者走访北京多家房产中介门店，实探二手房交易情况。

我爱我家房产经纪人王超告诉时代周报记者，她感到回温确实存在。“如果房子有一段时间卖不出去，业主容易‘心态崩’，很容易转向降价卖。现在卖得快，业主心态会变化，预期相应就会高一些。”

感受到二手房交易“回温”的不止王超。

北京朝阳区另一家连锁房产中介告诉时代周报记者，他感到最近热度略有回升，主要体现在其经手的二手房优质户型价格有所上涨。

出现回暖迹象的不止北京。国家统计局数据显示，8月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，广州持平，北京下降0.1%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，需求向二手房转移的趋势比较明显。

李宇嘉分析称，1—8月，20个重点城市新房累计成交面积约12509万平方米，二手房成交量级与增速均显著领先新房，二手主导地位持续强化。8月，20城二手房成交规模是新房的1.59倍。

同比来看，重点20城中多数城市8月二手房成交好于去年同期，同比上涨的有14个，占比达到七成。其中，苏州、厦门、东莞、成都同比增幅都在20%以上。

但李宇嘉也指出，二手房交易上涨，新房交易下跌，显示的是需求的结构性变化，并非新房市场疲弱。

新的房地产稳定信号

随着二手房交易逐步升温，市场也生出疑问：房地产市场是否释放出新的稳定信号？

对此，付凌晖从三个方面作出回应：房地产交易总量有所改善、房地产交易价格同比降幅收窄、新建商品房库存继续降低。值得注意的是，前两项积极变化，二手房交易都扮演了重要的贡献角色。

根据近期住房城乡建设部发布的数据，1—8月二手房网签面积达到5.5亿平方米，连续多个月高于新房销售面积。尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。

另一方面，房地产交易价格同比降幅收窄。其中，8月份70个大中城市中，48个城市二手住宅销售价格同比降幅比上月收窄。

图源：图虫创意

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者，国家统计局公布二手房交易网签面积这一指标，有3个重要含义。

首先，这个指标的公布说明在观察当前房屋交易时，要将增量市场与存量市场结合起来，尤其是对二手房交易，要将其作为一个较大的子市场进行分析。

“其次，二手房交易的规模达到了5.5亿平方米，绝对量比较高，而且对比新房项目，已经超过新房的交易面积，两者的比例达到1.1（二手房面积/新房面积）。”严跃进表示，因此，二手房实际上已占据主导地位，存量房时代要求各地更加重视二手房背后的配套政策和支持政策。

他还表示，1-8月二手房交易网签面积同比正增长，增幅为10.6%，这也说明当前二手房交易数据保持比较积极活跃的态势。随着二手房交易的活跃，下一步要更好地促进房屋置换需求，更好地带动置换链条的顺畅。

政策关照存量住宅

“新政策落地到转化成具体数据，还要有一个过程。”

多位房产经纪人向时代周报记者提到“新政策”。有房产中介表示，由于相关房地产政策刚刚调整，整体看成效还不是很明显，但期待新政策在未来持续发力。

8月底，多部委在两天内连发8份文件，覆盖房地产拿地、融资、建设、销售等，同时废止十份旧有规定。引发热议的“房贷年限从30年延长至40年”便出自其中。

有媒体称，“8·28新政”重构房地产逻辑，这不仅是一次政策的精准拆弹，更是一场房地产向高质量发展转型的“成人礼”。

对此，中指研究院在近日发布的相关文章中分析称，中长期来看，随着现房销售逐步推进，叠加房企投资和开发决策趋于审慎，新房供应规模将有所下降，房企资金组织、投资决策和项目开发模式也将逐步重构，行业竞争更加依赖资金管理、产品品质和项目运营能力。

时代周报记者注意到，许多现行政策着重关注存量住宅的情况。

此前，清华大学房地产研究中心主任吴璟接受时代周报采访时曾表示，拓展住房公积金提取和适用范围，就与住房消费主体在不同阶段的实际需求有关。在不少城市，新购房需求已不如以往那样集中，多数缴存人至少已完成首次购房。另一方面，围绕庞大的存量住房，住房装修、支付物业费等需求明显增多。

付凌晖也在发布会上指出，原有的房地产市场运行模式越来越难以适应房地产市场新变化，需要加快推动房地产发展模式转变。今年以来，相关部门进一步深化住房公积金制度改革、完善商品房销售及其配套制度等，推动构建房地产发展新模式。从未来发展看，随着这些政策措施落实落地，将有助于推进我国房地产市场转型发展。