险资抱团投资不动产，外资系寿险公司为何更积极？

每经记者：涂颖浩 每经编辑：杨,军

“组团LP（有限合伙人）+专业基金管理人”模式成为当下险资投资不动产新范式。

据中国证券投资基金业协会日前发布的备案信息，友邦人寿、中宏保险、汇丰人寿与华平投资相关方设立嘉兴曜盈股权投资合伙企业（有限合伙）。天眼查信息显示，该基金总规模25.8亿元，友邦人寿、中宏保险、汇丰人寿3家寿险作为有限合伙人分别认缴49%、31%、10%，合计认缴23.22亿元。

关于基金投向，中宏保险相关负责人对《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示，该基金主要聚焦仓储物流、保障性租赁住房投资，符合公司稳健、长期价值导向的投资理念。

近期多起同构基金加速落地，“险资出钱、专业机构操盘”投资不动产渐成趋势。就此业内人士在受访时认为，险资组团LP具有风险隔离、资金聚合和专业分工三重优势。

外资背景寿险公司最积极

每经记者注意到，近年来险企以联合投资人形式参与不动产基金投资的案例增多，标的覆盖商业综合体、仓储物流、保障性租赁住房等资产。以友邦人寿、中宏保险为代表的外资背景寿险公司是最积极的“组团者”。

2026年同构基金已有多起案例。如4月设立的天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙），总认缴规模61亿元。出资结构上，友邦人寿认缴出资比例20.49%、大家人寿认缴16.38%、中宏保险认缴13.11%，3家险资合计出资30.49亿元，接近基金规模的一半。3家险资机构作为有限合伙人参与，承担出资额范围内的有限责任。据悉，该基金将接手北京中关村标志性建筑鼎好大厦项目。

2026年2月，总出资规模约86亿元的天津兰沁股权投资合伙企业（有限合伙）注册成立，其合伙人阵容涵盖10家公司，其中泰康人寿、长城人寿、友邦人寿、中宏保险、中意人寿、中美联泰大都会人寿、泰康养老7家保险公司组团出资，围绕商业不动产进行相关投资。据媒体报道，该基金将投向北京、武汉、无锡三地的荟聚购物中心。

在仓储物流领域，成立于2025年11月的吉仓三期股权投资基金（北京）合伙企业（有限合伙），出资额10亿元，其中，友邦人寿认缴出资比例26.60%，中宏保险认缴20%。

在长租公寓领域，成立于2025年8月的天津家寓股权投资基金合伙企业（有限合伙），总出资规模为45亿元，出资合伙人包括5家寿险公司，大家人寿认缴出资比例40%、友邦人寿认缴17.78%、中宏保险认缴17.78%、中银三星人寿认缴17.78%、复星保德信人寿认缴6.60%。

在业内看来，“组团LP+专业基金管理人”这一模式既保障险资作为出资方的知情权与重大事项参与权，同时让专业管理人充分发挥不动产运营专业优势，实现了“险资出钱、专业机构操盘”的明确分工。

抱团配置不动产趋常态化

从近年案例来看，险企抱团配置不动产正走向常态化。

直接投资不动产，还是“组团LP+专业基金管理人”模式，在业内看来，险企投资模式分化的本质是运营策略选择上的差异。

天职国际保险咨询主管合伙人周瑾在受访时指出，大型险企一般有自建平台和团队，倾向直投甚至控股参与运营，多数险企尤其外资系缺乏物业运营能力，因此选择以基金架构外包能力。

周瑾指出，一方面，外资系公司的母公司有成熟的“保险资金+外部基金管理人”国际经验，天然认可外购专业能力；另一方面，LP身份风险隔离，符合外资审慎的财务投资纪律。同时，“组团LP+专业基金管理人”模式具有合规边界清晰、权责容易拆分、落地效率高等优势，因此受到外资系青睐。

在利率下行、高收益资产稀缺的背景下，险资亟需配置能产生稳定现金流、覆盖负债成本的长期资产。每经记者注意到，这批基金的资产投向也高度趋同，几乎全部指向已建成运营、能产生稳定现金流的存量不动产。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对每经记者分析，尽管险资持有资产类型不同，但核心还是要找到能够覆盖自身负债成本的现金流。其他一些项目和固定资产的收益率压力较大，而仓储物流、保障性租赁住房等资产，租约较长，现金流可预期，收益率逻辑上优于部分其他资产，与险资长久期负债属性匹配较好。

在其看来，这类项目具有抗通胀和增值潜力，在利率下行周期中优势更明显。当前各类投资机会较多，机构专业度也在提升，组合投资、分散项目风险的操作空间较大。

周瑾分析，在“资产荒”背景下，优质非标债权供给收缩，需不动产类固收补位。低利率趋势下，核心成熟持有型物业的资本化率显著高于长端国债收益率，增厚投资收益。成熟物业的长租约现金流与寿险超10年负债久期匹配，有利于优化资产负债管理。而组团LP模式兼具风险隔离、资金聚合、专业分工三重优势，叠加政策鼓励耐心资本入市和房地产市场估值修复窗口，共同推动险资加快布局。