均价16.3万 中海·海潮玖序能否为杭州“顶豪六小龙”压轴？

观点网 杭州今年长达五个月的顶豪供应潮进入了尾声。

9月14日，中海·海潮玖序领出首张预售证，24套叠墅精装均价16.3万元/平方米，起步总价5100万元。

这是2025年杭州总价地王的首次亮相，也是“顶豪六小龙”收官之战。

在此之前，“顶豪六小龙”入市节奏已经清晰勾勒出这轮行情的轮廓：4月中旬，中海·万潮玖序率先领证，均价突破10万元/平方米，并在6月下旬完成三开、

同样在4月，滨江金帝·奥映世纪轩首开86套，均价8.77万元/平方米，在7月底进行了四开，共推出276套房源、

建发·栖湖云庄4月首开38套排屋，均价15.43万元/平方米，推盘次数十分密集，一个月内已完成三次开盘，其中二开均价最高，达到16.35万元/平方米、

5月下旬，滨杭传麒府首开32套房源，均价8.7万元/平方米，并分别在6月末、9月初进行二开、三开、

进入下半年，7月中旬，滨江·望天际首开66套房源，3小时售罄、揽金33.6亿元，一套624平方米顶跃以24.39万元/平方米刷新杭州高层住宅总价、单价最高双纪录。

那么，压轴出场的海潮玖序，有什么特别之处呢？

压轴亮相

海潮玖序前身是望江单元海潮TOD综合体地块，去年3月末，中海经过204轮竞价，以80.8亿元总价、溢价35.58%竞得，楼面价43353元/平方米，刷新当年杭州总价纪录。

地块业态远比中海在杭州的其他项目复杂，含高层、叠墅、大平层、写字楼，容积率3.6，是地铁7号线和18号线换乘站莫邪塘站的上盖项目，西面与城站火车站隔着贴沙河相望，东面一路之隔就是在建的杭州K11购物艺术中心。

海潮玖序首开推出的2#、3#两幢纯叠墅位于09号地块内，总数只有24套，且只有上叠、下叠两种户型。上叠带露台，约405平方米；下叠带庭院，约360平方米，均为独门独梯。

价格方面，精装均价16.3万元/平方米，套均总价约6223万元，是杭州目前新房市场上均价最贵的叠墅项目。

其中，一套下叠边套单价26.37万元/平方米，总价超9500万元，是整个首开房源中的单价和总价双料最高。

24套的推盘量，相对于80.8亿拿地成本来说只是开始，海潮玖序主力部队是后续的高层大平层，主力面积210至370平方米，市场放风价14万元/平方米以上。

这么看来，首开的24套叠墅，本质上是一次测试。

望江新城“老钱”地段，加上TOD复合业态，市场愿意为叠墅产品支付多少溢价，这批房源的去化结果会给出第一个答案。

回顾中海最新一期财务数据，上半年合约销售额1343.5亿元，同比增长11.8%，是TOP10房企中唯一实现双位数增长的，并在8月反超保利发展登顶行业销售榜第一。

但与收入增长形成对比的是，利润端承压明显，上半年实现归母净利润70.3亿元，同比下降18.24%，毛利率收窄至16.1%。

而土地增值税计提大幅增加正是利润下滑的重要因素之一，放到海潮玖序单个项目上来看，高达80.8亿的拿地成本需要通过后续高层放量销售来摊薄。

因此，首开叠墅销售情况，将直接影响后续房源的定价策略和市场预期。

地市管窥

随着“六小龙”中的海潮玖序入市，杭州顶豪市场“供应峰值”暂告一段落。

从拿地端看，地王潮已经退去。回望2025年，这是杭州核心区“地王”集中诞生的一年。

1月，滨江集团以6.48万元/平方米拿下湖墅地块，拉开地王潮序幕。

3月，望天际地块以楼面价7.74万元/平方米、溢价近70%短暂刷新杭州单价纪录，但这一纪录仅保持3天即被地价8.8万元/平方米、溢价115%的建发蒋村地块打破；海潮玖序则以80.8亿元总价成为年度总价地王。

但进入2026年上半年，土地市场热度结构发生了变化。

据观点指数研究发现，杭州上半年十区涉宅用地共成交34宗，成交总额481.45亿元。相比2025年上半年成交涉宅地块68宗、成交金额1160亿元，同比分别下降50%、58.5%。

不过放在全国来看，杭州仍是上半年重点城市中土地成交热度最高、竞争最为激烈的城市之一。

6月下旬，招商蛇口经过243轮竞价，以60.94亿元总价竞得滨江区永久河单元地块，成交楼面价51577元/平方米，溢价率79.03%。

该地块一举包揽2026年上半年杭州十区涉宅地块成交总价、成交单价、溢价率榜首。

从成交端看，购买力已经被集中消耗。市场数据显示，2026年上半年，杭州总价2000万元以上新建住宅成交480套，总价3000万元以上成交163套，总价5000万元以上成交57套，三项数据均创下近十年同期历史新高。

但这种集中释放的购买力，本质是一次短期现象，不具备长期性、可持续性。

限价取消之前，杭州高端住宅产品迭代停滞了五年。取消限价后，新一代项目在产品设计、公区用料、装修标准上均有所升级，便形成了对上一代产品的“代际碾压”。

于是，被压抑五年的置换需求，在2026年上半年集中爆发。

压轴出场的海潮玖序，入市所面临的处境又与其他处于供应高峰期的顶豪项目不同，面对的是已经被前五个项目筛选过的客户。

当颇具新鲜感热潮褪去，顶豪供应从首开脉冲转入持续放量阶段，购买力池的深度将面临真正的检验。

海潮玖序首开24套叠墅能做到什么程度的去化效果？将会是这一新阶段的关键信号。

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