半两财经｜把小区垫高3到10米？北京楼市最新风向“抬板住宅”揭秘

北京楼市，悄然刮起一股“抬板风”。

先是华润万泉寺和保利太平桥项目，双双以“抬板住宅”形式取得建设工程规划许可证，随后厦门国贸的岳各庄项目、建发越秀联手的东小口项目，也将抬板列入规划。根据规划，这些“抬板住宅”新盘普遍把整片地坪抬高3至6米，有的甚至把最高落差做到了10米。抬板之下可以走车，抬板以上是园林。业内将其视为继卷得房率、卷精装、卷会所之后，新一轮的产品迭代。

那么，这种把小区垫高的抬板住宅，会在哪些方面带来居住品质的升级？北京青年报记者近日采访了多位开发商和业内人士，对此进行揭秘。

此“抬板住宅”非彼“抬板住宅”

对于“抬板住宅”，很多人第一次听都不以为然：不就是把小区抬高一点吗？十几年前就有了！

事实也确实如此，二十年前的东坝奥林匹克花园，就以地+半地下车库的形式，打造了局部抬板2.5–4米的洋房社区，抬板之上是园林和步道，抬板之下是车库。

近些年的新房里，也有像京投北熙区、森与天成这样，因为轨道交通的因素，将社区建在了高十余米的巨型混凝土之上，形成超级抬板的空中花园社区。

但在业内看来，这些与即将面市的新一批“抬板住宅”相比，完全不是一类产品。

合硕机构首席分析师郭毅告诉北青报记者，最早一批抬板建筑，多是轨道交通上盖被迫为之——因为地铁线路横穿地块，不抬板没法做整体地基。那时的升级很有限：只是让车库有了采光通风，但板下、板上，社区与外部之间，并没有规划出新的生活场景。于是，在早期尝试之后，开发商发现“抬板住宅”对品质的提升并不明显，就成了行业里“做了但没流行”的“少数派”。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，真正让抬板被重新定义的，是从南方传来的产品逻辑——南方因为潮湿，板下做成了半开敞的阳光车库，板上把住宅整体抬到三四层楼高，一二层过去最逼仄的采光、通风短板被一次性规避。这套做法在南方适配度很高，也很成熟。

在南方成功经验的基础上，更多北京的开发商也开始尝试这种创新。郭毅表示，直白点说，“抬板住宅”就是给整个小区垫了一个“超级大托盘”。开发商先在地面上浇筑一个巨大的钢筋混凝土平台，把整个小区抬高3—10米，落差产生的立体空间，可以做阳光车库，也可以做立体园林，从而把抬板上下的空间相互衔接，形成中央景观廊道和多功能的架空层，提高了小区居住品质，赋予生活更多变化。

“抬板住宅”缘何成北京楼市新风向？

对开发商而言，首要驱动力是政策红利。

在过去，地上车库是要计入容积率的。如果把车库建在地上，意味着要少卖房子。所以开发商选择挖深基坑、做地下多层车库。

随着2025年北京“好房子”政策逐渐推进，架空层、抬板等公共空间不计容的规则优化，为这类产品的出现提供了政策支持。

除此之外，推动抬板出圈的是“8·28”新政之后，关于开发商资金监管和现房销售的要求，使得“抬板住宅”在整体开发周期的缩短和建筑成本方面具备了独特优势。

一位不愿透露姓名的开发企业负责人表示，在住宅建设施工的过程中，因为涉及地下两层甚至三层的地下车库，导致挖槽施工时需要往下挖较深的高度。整体的工期约3个月左右。

但如果是做抬板，只需要向下挖一层，将抬板层做首层车库，那就会大大地缩短工期。并且，越向地下深挖，成本和工程难度都成倍增加。所以，在“抬板住宅”的设计下，每少挖一层，其实都大大节省开发商的时间和施工成本。

“以前抬板多出现在高端盘，是增值产品选择；现在它先成了算得过来账的工法选择。”郭毅判断，除了当下明确规划为抬板的5-6个新盘项目外，各区后续都会跟上，更多的刚需、刚改地块也可能用抬高3米这样的轻微抬板来做立体园林和人、车的彻底分流。

“抬板住宅”解决三大痛点

北青报记者在采访中还了解到，事实上，“抬板住宅”之所以被华润、保利在内的央企开发商拿来做主要卖点，核心还在于它解决了传统住宅的几个长期痛点，改善和提升了居住品质。

首先，“抬板住宅”改善了低楼层的居住体验。

传统住宅的一楼、二楼很难回避采光差、隐私弱、噪声大的痛点。“抬板住宅”将居住层整体抬高。保利太平桥项目，全域抬高，板下是阳光车库+ 会所夹层，地总高差接近 10米；华润万泉寺项目全域抬板，总抬高5—6米；建发东小口项目，局部抬板，抬高3米左右。这都使得传统低区的房源得以高出地坪，采光、通风和视野均得到明显改善。

其次，抬板后有更多空间做立体园林。

抬板之下是车库或夹层会所，板上则是园林景观、风雨连廊和邻里共享空间，这种垂直维度的空间重构，极大丰富了社区的层次感和可塑造性。开发商可以通过抬板之上“空中庭院”的营造，让项目拥有不同的景观体验。

第三，抬板之后方便打造阳光车库。

区别于传统阴暗的地下车库，“抬板住宅”在抬高后，首层车库多为平层或缓坡入库，不再有冗长的坡道，进出效率更高。值得注意的是，抬板之后的首层车库自带采光、通风优势，明亮不压抑。

当然，“抬板住宅”也并非没有缺点。郭毅直言，北京早年第一代所谓的“抬板住宅”，恰恰栽在“重建造、轻运营”上——前期规划没给板下空间想好用处，交房后物业又接不住，结果本该通透的板下空间，被电动车、自行车、纸箱杂物层层塞满。即便是首层车库，也因为缺乏维护，慢慢沦为卫生死角。

也正是如此，这一波新流行的“抬板住宅”尤其需要注意的是：把管理前置到规划图纸阶段。赵秀池表示，“抬板住宅”的成败分水岭，在于板下空间的前期定位：究竟是无人管控、随意占用的“免费杂物区”，还是提前规划、精准落地的沿街商业、社区会所、设备配套等功能性服务空间，这直接决定了抬板社区的居住品质与实际价值。

记者手记：

切勿让“抬板住宅”成为“花架子”

楼市从不缺“概念新词”，缺的是能把概念盘活的运营。抬板从“被迫上盖”走到“主动抬板”，本质是把住宅从平面小区改成立体城市——就像这些年慢慢多起来的风雨连廊、通透阳台、立体园林、超额赠送，都是住宅产品一路进化的见证。

但真要交付后住得舒服，得搭配上有运营能力的开发商和物业。若规划拍脑袋、交付后养护断档，那些卖房时说得天花乱坠的“全龄功能空间、立体园林、阳光车库、板下便民商业”，非但留不住“公园感”，反而会一点点滑成积灰的架空层、乱停的板下通道、没人去的空旷大厅。当建筑创新的新鲜感褪去，唯有稳定的运营，才能守住“抬板住宅”改善人居的初心。

文/北京青年报记者 李桁

编辑/刘忠禹