如何理解房地产的“两个转向”、“两个转变”？

住建部今天在“十五五”发布会上的表述，释放了充分的信息量，有助于我们从整体层面把握未来的楼市方向。

我注意到大部分的观点解读主要集中在“房地产进入存量时代”——二手房交易占比超过50%。这的确是一个很重要的表述，但过于“零碎”。实际上，住建部在这场发布会上释放出了两个重要的方向性判断。只是一方面媒体缺乏整体解读，另一方面住建部的表述也过于简略，不易懂。

谈下我的看法。

住建部的表述重点在于：两个转向、两个转变。

“两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代；

这是我印象中官方第一次如此整体、系统、正面、坦诚的对整个房地产行业与市场做出阐述，直接摆出一个大论断。但稍微有常识我们大概就明白，重大的论断出现背后，一定是有着长期、海量的论证研究做支撑。你只看论断，如果不渗透到背后看论证，自然也难懂得它所预示的方向。

我的看法：

“两个转向”，实际上说的是房地产未来长期的、方向性的大判断，在告诉外界整个房地产所依托的发展基础在发生重大变化。而“两个转变”，侧重的是对当前和未来市场结构特征的描述。

比较下来，其实，前者要更为突出、重要，事物的发展方向更重要，我更关注“转向”，这样的描述对于我们去理解判断房地产未来的大趋势，有价值。

“两个转向”里面，最重要的一句判断是：城市化从快速增长期转向稳定发展期。

众所周知，城市化是房地产的根本基础，考察各国的房地产“大周期”发展史，无一例外都是伴随着城市化的高速推进——已经结束的是美国、日本、中国香港，正在昂扬前行的是印度、越南。城市化在30%-70%这40个百分点的发展阶段，往往是一国一城房地产的大牛市周期，并且“大周期有且仅有一次”。在这个大周期阶段，人口流入城市可谓强劲，大兴土木可谓疯狂，大量的人口催生了庞大的住房需求，叠加支持型金融政策，经常便是房价几十倍的长期大涨，市场长涨短跌、大涨小跌，每一次回调都是买入的机会。

中国城市化率在1998年房改时是33.35%，2021年房地产进入高点下摔时是64.72%，2025年为67.89%。1998年起步，恰是城市化率迈入30%+的加速期。到现在逼近70%，进入尾段。

住建部这句话是什么意思呢？大白话就是：进城的人少了，严谨一点说是，进城并常住的人口增速会显著下滑。人口净流入衰减，长达几十年的住房建设也已基本完成，则支撑房地产的大周期便告结束，进入“小周期”。

这就是我在前文《》中所说的：本轮调整主要是“结构化调整”，底层逻辑变了。

简单说，住建部释放的信号是，未来进城的人少了，需要的房子也少了。这个大的方向性转变，对房地产行业的开发量、产品结构，会产生巨大的冲击。对房价的影响，虽然落到各城市表现迥异，但整体上也无疑是利空信号。

这里有一个问题，之前我提出来过，便是：各国/经济体房地产进入“小周期”是在城市化率超过70%之后出现的，但是中国的房地产在城市化率不到65%、杠杆率不到100%、储蓄率依然位居世界之冠时……就塌了——央行在前几年的金融报告中做过各国对比，当时杠杆率还不到70%，比美国、日本低多了。按理说不应该，为何提早了5年那么久？应该说至今还是一个需要解释的课题。我也思索多年，基于一线的调查和感知，推测是和我们的社会保障严重不足有关，中国人的传统文化中恐惧感强，太多对未来的不安，习惯自己为自己筑起更高的储蓄率来兜底……最终导致市场的持续承接力比想象的要弱鸡。具体是否如此，俟后再做研究吧。

而在上述基础上，“两个转变”就很好说透，实际上住建部的两个转变就是一个硬币的两面。

前面一句：市场供求关系发生重大变化。主要说的也是，城市化率缓了，人口少了，房子不缺了。但放到上下文，我理解这句话更侧重指的是新房市场这一块，是说新房供过于求了，并且会持续多年。

这里面的数据太多了，每年的年度数据拉出来，一目了然。从2021年-2026年1-8月，住宅开发投资、住宅销售金额、住宅销售面积、住宅新开工面积、住宅竣工面积，乃至国有土地出让金，这些个指标，统统都是60%以上的下摔——前8月又纷纷都创下历史新低（挠墙捂脸）。都摔成这么个样子了，是个傻子都知道“供求关系发生了重大变化”。

因此，新房这一点不用过度解释，价格怎么走，买卖双方用脚投的票是最有力量的回答。

重点看二手房的描述，房地产迈入存量时代。从2021年到2025年，这个大级别的调整期，全国二手房的交易占比从27%快速增长到46%，今年前8月是52%，首次在全国范围内超过了50%。

那么，进入存量时代意味着什么？对于我们深圳童鞋来说，这可太熟悉了，深圳早在2006年之后，就进入了存量时代，二手房成交量常年比新房大，大多了。

不结合市场实情，一般有两个解释，一个解释是：新房供给量太少了，逼着大家只能去买二手。这个解释，可以解释深圳2006年-2020年这长达15年的房地产市场，想一想那些个年头，深圳每年的土地供应增量，就明白了，深圳房地产早早的迈入存量时代，不是因为二手房多，而是新房太少了，而新房太少了，主要是因为官方不放地。叠加2016年之后的严厉限价，深圳更是出现了一个奇特现象：二手比新房贵，极端情景下价差达到荒诞的1倍。这些故事相信深圳童鞋还都不陌生。

但结合着现在的市场实情来解释，全国范围内的房地产市场迈入存量时代，显然不是深圳的情形——不是新房不够量，因为新房也卖不掉，价格也在跌；也没有了限价，人们不用因为二手房比新房贵，都去追新房。

那二手房的成交量用了短短5年，在全国范围各城市里，快速反超新房的原因是什么？要弄懂这一点，对推断未来的房价走势很有用。

我的看法：主要是因为二手房跌得狠，全面跌过了新房，跌得让买家愿意去买二手了。这一点，在限价放开之后，你在各个城市去实地调查都会发现。一般来说，无论是不是分期开发的新盘，如果开发商大幅去降价，他需要面临两个挑战：1）当地主管部门干预不干预？这大家都懂，2021年以来的新闻，随手一扒能找出来一堆：哪个楼盘降价太猛，住建部叫停了；2）前期业主团建不团建？这大家也都懂，你第一期卖10万/平米,第二期特价8万/平米，我肯定要团建起来说你“减配”啊、天花板掉了啊、钢筋小一号啊……。SO，新房好歹会有点压力，但二手没有，二手房是一个决策分布高度零散的市场，没有一个主体，管都没法管——业主组建联盟抬轿子都抬不动。所以，二手房历来是最真实的市价表现，当市场进入熊市，二手业主的降价就是老奶奶下楼梯，基本上同一个小区同类户型，上一个业主的底价就是下一个业主的天花板。

久而久之，就腰斩了，二手房跌出了翔，也跌出了吸引力。比方说在深圳，靠近口岸、小面积的一些二手房小区，连年下跌，现在的租金回报率可以做到4%。有些二手公寓，更是来个脚踝斩，租金收益率可以超过5%。既然大家现在都知道买房子只能是为了“住”了，那就是越便宜越好。

当然也有其它的因素——比如新房因为大量的烂尾事件，令买家心有余悸；以及上一个大的基础，经过连年建设市场上的房源不缺了，不买新房，市面上也大量的二手房可选可寻觅；再有，消费降级的情形下，许多买家也调低了自己的消费欲望。但主因，我认为是二手房跌价跌得狠，加速了这一进程。

这个存量时代告诉我们一点：市面上二手房不缺，并且二手房有更好的价格。市场的底层基础不改变，那么这个市场现象恐怕也还会继续下去。

总结来说，住建部首次的正面坦诚表述，背后展现出来的信息，我认为是：消费者需要面对房地产市场在发生重大的结构性调整，消费者也需要面对房价在可见的未来可能还会继续盘整。

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