北京经开区老厂房改造调查：一座会展综合体的城市更新与产业逻辑

本报（chinatimes.net.cn）记者 张蓓 陈炳衡 北京报道

随着今年上半年，国家层面重磅出台了《城市更新“十五五”规划》，市场逐步摒弃过去“重开工、重投资、轻长效运营”的旧模式，严控地方政府隐性债务、强化资金绩效、聚焦长期运营实效成为行业共识，城市更新正式迈入规范化、精细化、全周期运营的全新发展阶段。

在这一政策导向下，各地城市更新实践正在经历从开发逻辑向运营逻辑的切换。北京经开区的工业厂房改造路径，以及北人亦创国际会展中心这类由老工业基地转型而来的会展综合体，恰好提供了观察这一切换过程的微观样本。

9月中旬，记者近期实地走访看到，在北京经济技术开发区，北人亦创国际会展中心由老工业基地改造而来。场馆保留了部分工业遗存痕迹，同时嵌入了现代化展陈与会议空间。这座会展综合体的改造与运营，成为观察北京经开区城市更新路径和产业会展模式的一个样本。围绕老厂房改造、场馆定位、运营难点等问题，记者采访了运营方及相关业内人士。

“不再大拆大建”之后的城市更新逻辑切换

9月15日，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，这首先是“北京老城不再大拆大建”政策约束下的必然选择，也是城市更新和发展逻辑的一次切换。从北京老城相关区域看，保护对象多、产权关系复杂、空间尺度小、市政基础设施老化，大规模拆迁改造路径不可行，也不符合当前内涵式发展的城市更新逻辑。

严跃进对记者表示，企业要从过去传统城市更新中“拿地开发赚差价”的模式，转向精细化运营、谋长线发展。现实中城市更新有多条路径，都应积极采取；既要有保护思路，也要在更新中实现活化模式。在这个过程中，既然不再大拆大建，就要求企业在运营能力和资金匹配能力上有新的发展。

公开信息显示，经开区近年来以工业厂房改造为核心推进城市更新，经开区五年来累计盘活低效工业用地425.06公顷、释放产业发展空间286.75万平方米，19个项目入选北京市城市更新示范项目，“十四五”期间共推动43个城市更新项目。北人亦创会展中心的改造是其中的组成部分。与一般厂房改造后用于企业生产空间出租不同，据运营方介绍，这座会展中心被定位为产业发展的对外展示平台、政企协同平台以及资源对接平台。从城市更新角度看，运营方称其为市区两级的标杆示范项目；从产业维度看，运营方将其视为支撑经开区“十四五”期间近7000亿元工业总产值的一环。

从“租场地”到“造生态”的产业型会展定位

北人亦创的运营思路是“以产兴会，以会促产”。9月12日，北京亦庄国际会展有限公司相关负责人对《华夏时报》记者表示，基于经开区产业底盘，场馆打造“一产一展”服务体系，围绕集成电路、生物医药、智能网联汽车等主导产业策划专业展会。该负责人对记者称，未来将持续聚焦重点产业链，通过展会链接创新链、产业链与资源链。

在差异化定位上，北人亦创明确“产业型、专业化、科技化”方向。上述负责人对记者表示，根据北京市未来三年场馆布局规划，场馆以服务科技产业为发展方向，锚定经开区“1+3+4+N”现代化产业体系，重点引进集成电路、医药健康、智能网联汽车等主导产业相关展会。其策略是“以产业为本，以会展为契”，通过展会链接产业链、创新链与资源链，形成会展赋能产业、产业反哺会展的循环。

该负责人还对记者表示，北人亦创主动跳出单一场地提供者角色，深度嵌入产业发展链条。在硬件层面完成场馆全面升级，针对重点产业展会制定专项招商政策与优惠措施，吸引世界机器人大会、世界网联汽车大会、IC World、生物医药创新北京论坛等活动落地。在服务模式上，拓展至自办展、展装、产业链配套等全链条服务。今年自主创办商业航天展览会，依托经开区产业资源打通上下游环节。运营方称，其目标是将展会流量转化为产业增量和招商动能，建立“会展—产业—会展”的闭环生态。

目前经开区已形成生物医药、机器人、智能制造、高端汽车等四大主导产业，并正在布局商业航天、人工智能等未来产业。运营方表示，会展中心通过为上万家企业提供交流与合作平台，试图发挥对产业的赋能作用。

老厂房改造的运营考题

作为工业遗存改造而成的会展综合体，场馆在日常运营管理中面临特殊难点。上述负责人对记者坦言，工业遗存的空间结构限制了功能布局的灵活性，原有设施难以直接满足现代会展需求。为此，设计阶段就充分考虑了空间适用性，全面升级水电气系统，优化人流车流动线，并建成两万平方米无柱展厅、18米净空、6米展沟间距的现代化场馆。同时，场馆保留了工业风特色，并搭建智慧场馆运管平台，集成视频融合与AI计算技术，可实时监测人数、环境温度等数据；上线“北人亦创智慧会展”小程序，采用蓝牙信标导航，支持模糊展位查询与精准定位。

在承载能力方面，该负责人向记者介绍，北人亦创展览面积从原来的3万平方米扩展至5万平方米，新增无柱展厅，净空达18米。会议空间面积增至8000平方米，配备近3000平方米的议事厅、1300平方米的会议室及1800平方米的多功能厅，并设有100至500平方米不等的多样化会议空间。智慧运管平台实现对人流、车流、能源使用的实时监控与调度。该负责人称，这些软硬件升级提升了大型活动的服务保障能力。

从一期到二期，场馆在展览空间、会议配套及现场服务功能上有所调整。该负责人对记者表示，二期新增无柱大馆，展陈条件有所改善；会议空间扩容并实现功能细分。现场服务方面，场馆重构会议服务SOP，组建专业化服务团队。餐饮配套引入20多个品牌，商业服务引入机器人咖啡机、煎饼机、饮料机等智能设备，智慧小程序打通线上线下服务链条。运营方称，这些调整旨在适应当前办展方对综合服务的需求。

从城市更新逻辑切换的视角观察，北人亦创国际会展中心的改造与运营，是北京经开区以会展平台承载产业展示、政企协同与资源对接功能的一次实践。运营方对记者表示，其目标不再是传统场馆租赁模式，而是构建“以会展支撑产业，以产业赋能会展”的生态，通过将展会流量转化为产业增量和招商动能，建立“会展—产业—会展”的闭环。这一模式能否持续，仍有待市场检验。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁