青岛保障房天花板！120平3卫低密洋房，把改善都看愣了！

青岛保障房天花板，一夜之间被抬到了改善盘的高度。

壹

拿洋房当保障房

9月18日，青岛市住房和城乡建设局正式发布公告，对城阳和达棠颂开展配售型保障性住房购买需求征集，征集时间从2026年9月21日，到9月30日。

有意思的是，这次的配售型保障房，不是传统意义上的小面积刚需户型，而是容积率1.5的低密洋房、约120平的三室三卫产品。

申请家庭需要登录“青岛市配售型保障性住房轮候服务系统”，进入需求征集模块填报购买意向。申请条件里，比较关键的有两条：普通家庭申请，家庭申请人至少1人需要具有青岛市户籍；住房面积方面，要求家庭人均住房建筑面积不超过35.4平。

同时，引进人才、公交、环卫、快递、家政等城市一线基础公共服务人员，以及在青务工的农业转移人口，不受上述户籍限制。此前享受过房改房等政策性住房的，也不是直接被挡在门外，按照规定腾退原政策性住房后，仍可申请。

公告写得很清楚，本次需求征集主要作为房源收购供需依据。这也是青岛近一年做存量商品房收购时越来越明显的一条路径：先摸需求，再决定买多少、怎么配售。

公告明确，预计配售均价5560元/平，属于估算价格，最终配售价格还要根据本次“以需定购”情况，以及发展改革部门最终确定的价格文件执行。

贰

城阳改善的门面

和达棠颂，位于城阳中城路与崇阳路一带，属于城阳中心区域。项目整体容积率约1.5，规划276户，为6~8层低密洋房（平墅），是城阳过去几年相对少见的低密改善产品，商品房户型此前主要集中在143㎡、180㎡、235㎡、282㎡这几个改善级面积段。

▲和达棠颂于2024年底交付

和达棠颂于2022年8月首开，开盘均价约2.7万元/㎡，2024年销售的洋房产品，均价约2.4万元/㎡。随着房地产市场环境变化，项目价格后来逐渐回落，到2025年约2.1万元/㎡。

▲和达棠颂销售价格。数据来源：房天下青岛

现在的配售型保障性住房，是12号楼，是一栋9层电梯洋房，一梯两户，中间户约119.86平，边户约120平，户型为三室两厅三卫。

三个卫生间、三个卧室、每个卧室，都带独立卫生间，这个配置放在普通商品房市场里，并不常见。和达棠颂此前商品房的主力面积从143平（两卫）起步，并没有把12号楼作为商品房推出。

▲和达棠颂鸟瞰图，红框处为12号楼

这栋120平三室三卫的12号楼，从当初的产品设计思路看，确实非常像专为公租房或租赁型人才公寓预留的，每个卧室都有卫生间，可以独立出租。

青岛出台的支持房地产高质量发展政策，已经明确提出：符合条件的租赁型人才住房，可以结合企业意愿和市场需求，按程序转为配售型保障性住房、产权型人才住房或商品住房。所以，这栋12号楼的产品逻辑，与青岛正在推进的存量住房转化路径，也能够找到对应关系。

叁

为什么是和达棠颂？

很多人第一眼看到这条消息，脑子里的第一个问题可能就是：保障房不是应该做小户型吗？为什么这次是120平的三室三卫？还是低密洋房？

▲和达棠颂

青岛现在的住房保障体系，走的不只是传统意义上的“拿地、建设、交付”这条路。收购已经建成的存量房，再转换成配售型保障性住房，正在变成一条越来越成熟的路径。

2025年，青岛已经推动首个收购存量商品房转配售型保障性住房项目——城阳和达智慧生态城落地，88套房源公开配售时全部售罄，青岛随后把“以需定购”的模式进一步推广。

这个路径最直接的优势，就是不用重新等一轮开发周期。对于政府来说，节省的是时间；对于房企来说，盘活的是存量资产；对于符合条件的家庭来说，得到的是一个已经看得见、摸得着的居住空间。

青岛官方此前对“以需定购”的解释，也提到收购前会围绕需求、交通、教育、医疗、商业等条件做筛选，形成需求摸排—精准收购—快速配售的流程。那么，和达棠颂进入这个名单，恰好符合条件：位置核心、交通方便、商业成熟。

和达棠颂12号楼，是120平的三室三卫，对一部分三代同堂家庭、多成员家庭来说，这个尺度并不离谱。三个卫生间的设计，看似夸张，其实也刚好适配了多元的居住需求。

以前谈保障房，很多人脑子里想到的是远一点、旧一点、小一点。现在青岛开始尝试把已经建成的成熟社区、成熟地段、成熟产品纳入住房保障体系。

当然，这不意味着以后所有保障房都会变成低密洋房，也不意味着120平会成为配售型保障房的标配。但至少，和达棠颂这一次，给出了一个非常具体的样本：保障房，也可以离地铁很近，可以在成熟城区，可以是低密洋房，也可以有三卫。

这次的需求征集，符合条件的，不妨抽去现场看看房，毕竟城阳核心区的9层洋房，用保障房的价格就能拿下，这样的机会并不多。青岛的保障房之路，还在往前走，下一次，说不定还会有更大惊喜。