江苏
楼市说到底，是货币现象。
在某种意义上，所有商品也同样可以如是说，只要是商品，都要在交换中涌现，都可以用价格标注，都可以用货币交换，包括黄金和雇佣劳动。
于是，潘石屹八年前的一段话被翻了出来：
"房地产不取决于国土资源部，也不取决于住建部，只取决于人民银行发多少钱。发的钱多房价就涨。"
这个逻辑成立吗？
"人民银行发了那么多钱，M2是GDP的2.1倍，美国是0.9倍，你不让往房地产上面跑，跑到葱上去啊？跑到猪肉上去啊？那些市场太小，就把它跑到房地产上去吧，它是个蓄水池。"
本来挺有道理的一句话，让潘总一解释，又少了几分道理 。
这里藏了一个暗逻辑：房子已经不像二十年前那么缺了——人均住房面积超过35平方米，接近发达国家水平。既然不缺，供需就不再是定价的主力。
那么，如果还想让房价上涨，谁是定价的主力。
潘总的回答是：货币。
只要市场上的钱多，房价一定涨；市场上的钱紧，房价一定跌。"判断依据只有这个。"为什么只有这个，因为房地产行业三分之一是实体经济，三分之二是虚拟经济——钢筋水泥电梯是实的，但更多属性是金融。所以"单纯谈房价、谈房地产市场，永远看不清楚"。
其实，这是一个特例，八年前的中国楼市，实际上已经供过于求，2018年万科喊出“活下去”的口号，是地产商的先知先觉。政策面的选择是抑制上涨，不要泡沫大到收不住，重复日本沉没三十年的故事。而地产商是另一种思路，你划出三条红线，减少了市场的货币供应，在供过于求的背景下是自杀。
应该做的动作是用货币对冲，货币供应增加，商品供应相对减少，从原理上说这没有错。
他甚至相信放大金融属性具有必然性。
这个必然性的逻辑支点为是M2，但这肯定错了，因为中国的M2大，不等于在银行放了一大堆闲置资金，它很大一部分是债务，不存在要在大葱、猪肉、楼市之间寻找泄洪缺口的问题。另一方面，货币流向楼市，也要看是流向供应端，还是流向需求端，如果是流到开发商手中，那么 ，我们也完全可以说楼市崩溃也是货币现象。
现在八年过去，货币对楼市的支持有增无减，但楼市并没有做出积极的反应，从2018年到2026年，一些三、四线城市价格下滑了40%以上，而全国的总销量，从2021年的峰值18亿平方米，跌到了2025年的8.8亿平方米，妥妥的腰斩。
为什么，M2现在不大吗？
远超八年前，钱当然没有跑到大葱，猪肉，很大一部分还是跑到了房地产，但有一点可以肯定，真正以转移支付形式跑到需求端的资金是零。
楼市说到底是货币现象，这话对；但潘总漏了两个前置逻辑，一是在供过于求时，货币要流向需求端，而不是给开发商做债务置换；二是最终需求是主观定价，在缺少预期的背景下，中国人对房子的主观偏好已经变形了。
房子是必需品，但买房子不是居民的唯一选项。
如果房子失去了增值的预期，甚至无法保值，在买房与租房之间，后者是最不坏的选择。
做为普通人，在一个通缩的背景下，对未来充满了不确定性，生存的军规第一条就是不要以任何理由负债。
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