北京买房：理清思路，购房建议2010

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

网友说他老家县城前几年最高价的新楼盘是8000多块钱，现在降价到5000一平了，想问问能买不？开发商还能降价多少？5000块钱里有多少利润？

A：

1、房子是用来住的，有居住的需求就买，指望着投资升值就算了。因为以5000新房价格来说，肯定是人口不太多的县城，平均收入也不高，或者说是没什么高新支柱产业，这种地方就别考虑投资了。

2、还能降价多少我不知道。打个比方这就跟卖菜似的，早上起来最新鲜的时候肯定价格高，赶上买菜的顾客多了还可能涨价。但放到下午傍晚的就没谱儿了，低于成本都有可能出售，要不然就砸手里了。

3、5000块钱有多少利润？这每个城市不一样，主要是我不知道您家当地的土地成本，没法儿算。

我提供一个北方县城的案例吧，就是这两年开发的，售价也是5000来块钱的。只不过这是正常售价，没卖过高价也没降价的。

土地成本是地面价2000一平，容积率2.0，楼面价1000块钱一平米，这价格是包含了土地的各种税费和地勘成本的，否则也就8/900一平吧。

建安成本，主体建筑的土建在当地是1000块钱（前两年1100），安装成本200（包括水电消防电梯等等），总成本1200。

配套成本，包括设计和市政，绿化路灯售楼处和监控什么的，都算上500块钱一平吧。

其他成本，主要是设计监理档案报批等费用，全算下来也差不多500块钱一平吧。到此为止总成本为3200块钱一平米。

再有就是销售+管理费了，一般按照售价的5%计算，5000一平就是250块钱。

然后再有大头儿是税费，这项目按照15%计算吧，5000块钱是750块，总成本达到4200块钱。

最后没法儿算的是融资成本，现在我也不知道各家的占比是多少，只能说3-8%都有可能。或者按4%算吧，按说是应该够了，每平200块钱。此时总成本4400，卖5000一平的话能挣600块钱。

4、但这只是个简单估算，现实中各项成本都有可能有出入。但按常规来说，如果一个楼盘的平均售价是5000块钱，那利润在500块钱左右为合理，也就是10%。但在这种行情不好的时期，5%甚至更低都正常。

仅供参考。

二

Q:

去张北避暑的话用带蚊帐吗？夜里会不会挺凉的，用带薄羽绒服吗？我们准备两家人去，住半个月到七月底八月初回来，有什么需要注意的吗？再有您真的没有中介给推荐吗？

A：

1、我反正没用过蚊帐，连蚊香都没买。或者说我在张北几乎没见过蚊子，只见过个头儿挺大的那种，应该是不叮人的，反正一个包都没被咬过。

我还是招蚊子体质呢，不招蚊子的应该就更没事儿了。不过也有可能是我住的楼层比较高，低楼层的情况就不知道了。

另外张北这地方连苍蝇都少见，小区垃圾桶周边有一些，我在楼上几乎没见过。其他在北京夏天常见的蜘蛛什么的也少，偶尔见过几只吧。

2、夜里挺凉的，六月中旬夜里最低还能到12度呢，如果再下过雨就感觉更凉了。我是每天晚上都关窗户，这样屋里温度保持在26度左右，盖薄被就行。早晨5点左右的时候更感觉凉，经常一开窗户就先得打个喷嚏。

薄羽绒服带着呗，但这看自己的体质。张北七八月份的天气我觉得跟北京五月份差不多，早晚温差大，带几件厚点儿衣服有备无患吧。但也没必要过分，毕竟是夏天。

另外必备的衣服是防晒服，这算是当地夏天最流行的衣服了。早晨半袖外边套一件，中午脱了正合适。再有就是膝盖不太好的，薄护膝也最好是带着。

3、也没什么可注意的，就当是在北京郊区住着不就得了，吃喝购物都一样，无非是气候的差异。张北这边和北京在吃喝方面的差异就是羊肉类的多，奶制品多点儿，然后是莜面什么的多点儿，其他都一样，价格还比北京明显低一块。但也不算太便宜，小饭馆儿低个20-30%到头儿了。

再注意的就是中年以上的把常备药带足了，北京医保卡在这边儿估计不好使，顶多当购物卡用。

4、中介自己找吧，全城至少几十家呢，没多远就一个。还是这话，这边房价便宜，中介费租房的就是几百块钱，买房几千到头儿了。我介绍这种事儿没意思，挣不到钱也不想挣，万一有点儿麻烦犯不上，毕竟我也是来避暑的而已。

仅供参考。

三

Q:

我现在房子只有一套，车公庄老破小一套，96年的房子，面积68.4平，最高点的时候没卖，现在也就7万多，请问还卖吗？可以卖了，买个大点的房子，每天打车接送孩子上学也行。工作单位和孩子学校都在车公庄，您看看怎么好？

A：

1、这没有什么好不好的，就看自己的主要需求或注重哪方面了。

2、常规建议是如果注重居住的性价比+规避学区溢价的保值风险，那就卖掉这套学区房，换到海淀溢价低的板块，或者是丰台石景山等肯定没溢价的房子。

您这套房我估计溢价率在25%左右，西城区的平均值。也就是说，这套房价值500万，但其中100来万是学区价值，您只能享受到400万之内的居住体验。另100来万至少是闲置，在入学低谷期的这些年也有保值风险，至少是占比不会上涨了（除非政策鼓励）。

3、不过这看您家自己的考虑了，看口气您是不想卖的，那就留着呗。或者说注重通勤+就喜欢这地段儿就留着自住，本来房子也是用来住的。

仅供参考。

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