7折起拍！南京一批稀缺豪宅别墅，降价“甩卖”

南京主城千万级稀缺豪宅，正在法拍市场上集中亮相。

就在今日，锐评君发现紫金山脚下的君临紫金，2套别墅房源被上架拍卖。其中一套三层别墅以市场价7折拍卖却惨遭流拍，令人唏嘘；而另一套，还在等待有钱人的青睐。

与此同时，主城板块的越城天地，一套别墅房源正在“甩卖”——1501万的起拍价，相当于市场评估价7折，诱惑力拉满。

从紫金山下的独栋别墅到秦淮河畔的低密院墅，这批千万级豪宅，值得“捡漏”吗？

紫金山下的三层别墅

7折流拍

建筑面积：约326.80㎡

评估价：1721.03万

起拍总价：1204.72万

起拍单价：约3.69万/㎡

阿里法拍显示，这套房源位于玄武区中山门大街99号48幢，是君临紫金小区一套3层高的别墅，目前已被泰州市高港区人民法院查封。

值得注意的是，标的物评估价为1721.03万，这其中还包括评估价约10958元的室内可移动物品，也就是说这套别墅评估价约1720万。

起拍总价1204.72万，相当于市场价的7折起拍，但最终却因无人报名而流拍。

君临紫金地处玄武区孝陵卫板块，位于紫金山脚下，小区容积率仅0.55，涵盖独栋及联排别墅，妥妥的富人区。

这套房子更是从外到内，都透露出豪宅格调。

室外，成熟的小区绿化，独立院子+车库，私密性强；

室内全屋精装，除了客厅沙发、卧室浴缸，家具家电清单上还有冰箱、采暖炉、欧式复古椅以及台灯、花瓶等。虽然居住痕迹明显，但从地面、墙面等能看得出此前业主维护良好。

紫金山下的独栋别墅向来是可遇不可求。二手房网站上，君临紫金目前仅有2套挂牌房源，其中建面330㎡左右的三层别墅，目前报价1668万。

对比来看，这套起拍价仅1204.72万的法拍房，有约463万的价差，价格确实相当诱人。但法拍房存在的诸多隐患，也是这套房源未能成功拍卖的原因之一。

比如，拍卖公告显示，这套房源被查封、有抵押情况，未明确说明是否存在学籍占用、物业费拖欠等情况，加上一系列的税费及后期清场等隐形成本，评估价7折、市场价差463万的诱惑，似乎就没那么强烈了。

值得一提的是，这套别墅将在10月12日之后再次上架拍卖，届时大概率将会降价以吸引关注，有意向捡漏的南京富人，不妨多多关注一下。

总价2100万

君临紫金别墅正在被拍卖

京东资产交易平台上，同样有套君临紫金别墅，以总价2100万起拍。

建筑面积：约321.48㎡

起拍总价：2100万

竞买保证金：120万

起拍单价：约6.53万/㎡

租赁情况：有出租，租金11500元/月

这套别墅位于君临紫金21栋，建筑面积约321.48㎡，起拍价2100万，保证金120万，折合起拍单价约6.53万/㎡。

从公示的图片来看，院内干净整洁，种植了许多绿植花卉；室内全精装，地面、墙面、吊顶、水晶大吊灯等一应俱全，装修颇为豪华。

屋内橱柜、餐桌等软装配备齐全，且有明显居住痕迹。

需要注意的是，这套房源虽然无查封、无抵押，但带租约拍卖，租约从2025年10月1日到2027年9月30日，租金11500元/月。

租约尚有近一年才到期，意味着买受人拍下后不能立即入住，对于追求自住的主城豪宅买家来说，这套房源的吸引力自然打了折扣。

相比刚刚那套流拍房源（君临紫金48栋），这套房源起拍总价高达2100万，两套房源价差超895万；

与二手房挂牌价相比，同样是建面330㎡左右的别墅，这套房源比在售房源单价还要高出1.5万/㎡。

综合来看，虽然无查封、无抵押，但这套房子有租约，且在价格上并没有明显“捡漏”空间。

秦淮河畔豪宅别墅

7折“甩卖”

除了紫金山下的别墅，城中越城天地的一套别墅，同样以市场评估价的7折拍卖。

建筑面积： 约428.05㎡

市场价：2143.46万

起拍总价：1501万

起拍单价： 约3.51万/㎡

阿里法拍显示，南京市秦淮区窑湾街31号9幢103室，也就是主城有名的豪宅小区——越城天地。该房源被南京市建邺区人民法院、南京市玄武区人民法院查封，将于10月15日开拍。

公开信息显示，这套别墅建筑面积约428.05㎡，市场评估价约2143.46万，起拍价1501万，起拍单价约3.51万/㎡，相当于市场评估价7折。

从图片来看，这套别墅拥有独门独院，毛坯，处于长期无人居住的状态。对于想要按自己风格装修的买家来说，反而少了清场和拆除的麻烦。

再来看价格。

越城天地位于秦淮区中华门外、明城墙下、秦淮河畔，由招商蛇口与香港置地联合开发，是集高端别墅、商业、办公、文旅、度假型酒店为一体的国际综合体项目，更是南京主城罕见的纯低密院墅大盘。

2020年11月项目首开，推出首批39套毛坯院墅，户型建面约427-952㎡，销许均价约43317-87064元/㎡，总价门槛约3000万元起。要求首付5成起，且须提供1000万元存款证明并冻结3天，验资门槛之高在当时的南京楼市颇为罕见。

网上房地产数据显示，当年这套房源单价高达5万/㎡，总价近2148万（仅供参考）。对比如今1501万的起拍总价，足足有647万的价差。

再来看二手房市场。有平台显示，越城天地目前有14套挂牌房源，均价在5.8万/㎡左右。其中建面约428㎡的三层别墅，挂牌总价为2088万、单价约4.88万/㎡。

更值得关注的是，今年9月11日，越城天地10幢105室房源成功拍卖。

该房源建筑面积约434.57㎡，市场价约2224.09万，起拍价1245.5万，最终吸引4人报名、269次出价，以1564.5万成交，成交单价约3.6万/㎡。

对比来看，即将开拍的这套房源起拍单价约3.51万/㎡，且建筑面积也稍小一些，若底价成交，总价门槛相对来说更加友好。

同小区已有成功拍卖案例，且竞价激烈，说明只要价格到位，城中稀缺豪宅仍有购买力。这套越城天地的三层别墅能否延续热度，值得关注。