北京
一则重磅消息。
9月21日，字节跳动以底价26.13亿元摘得朝阳区奥林匹克公园南区OS-15商务金融地块！
楼面价约2.85万元/平方米，规划地上建筑面积9.17万平方米。
这个“奥森地块”，不是咱们一般以为的奥林匹克森林公园的区域。
这块地是奥体南区的土地一级开发项目，坐落在亚运村街道核心区位，北三环与北四环之间，属于奥体文化商务区。跟奥林匹克公园那个“大绿肺”是邻居关系，不是包含关系。
这个位置，是真的好。
奥森南区，中轴线之上，南望历史，北看未来。拆哥跟粉丝们聊过无数次，北京中轴线上的商务地块，卖一块少一块。
奥体南区更是特殊。往北走，是亚投行总部，再往南，是安贞门。这种“中轴线+国际组织+生态绿芯”的叠加，在北京所有商务区里是独一份的。
从故宫北望，到奥体商务区，建筑一路越建越高，顺着中轴一直到了亚投行的顶位，让这片区域有着十足的“向上感“。
拆哥的粉丝群里，不少在周边办公的朋友聊过这种体感——在奥体南区上班，整个人的状态跟CBD、跟中关村都不一样。这边早上能绕着奥森跑一圈再来上班，下午开会见客户，推窗就是奥林匹克塔。
心情好了，做事顺了，人和事都能步步高升。
周边什么行情？城奥大厦、寰汇中心这些甲级写字楼，挂牌租金日均6.8到9块钱一平米。
字节这一波，用楼面价2.85万/平的底价，锁定了北三环核心区的贵宾席位。
说个实在话。现在经济形势摆在这儿，大企业自持入驻，比散售散租写字楼强太多了。
你看崇文门国瑞城那片，当年也是核心商圈，现在写字楼空置不少，挂牌租金往下走，业主为了出租率各种让步。散售散租的写字楼，业主各管各的，招商没有统一运营，企业质量参差不齐，时间一长整个楼的商务氛围就散了。
这就是大厂拿地的优势：自身能量，可以改善板块的中长期价值。
这个地块容积率4.1，限高60到70米，建成后按人均23平米估算，能装下约4000个工位。
那这些员工跟奥森这块地有什么关系？
太有关系了！字节在奥体南区建总部，意味着未来会有几千名员工在这边长期办公。这些人住在哪儿？通勤怎么解决？下班后去哪儿社交？
拆哥的群里，有粉丝问：字节总部来了，奥森周边的二手房要不要提前布局？
拆哥的回答是：不要以“字节来了”作为唯一的买入逻辑，但奥森南区本身的稀缺性，确实值得长期关注。
奥森公园南园周边高端标杆小区国奥村，目前均价在11万左右，环比上月微跌了不到2%。这个价格放在北四环、中轴线、奥森公园旁边，拆哥觉得，不算贵。
奥森北边，东小口板块的建发越秀·观玺，是昌平南近两年少见的千户级大盘。一期785户，户均建面约98平方米，全系标配南向花池，产品力拉得很满。户型图就在拆哥上一篇：
这个盘卡在中轴五环的位置，字节奥森总部一落，北中轴改善住宅的“职住平衡”逻辑一下就通了。
再看海淀。华润臻澐，位于海淀朱房板块，离奥森板块直线距离也就三公里左右。这个盘8月份网签均价达到11.75万元/平方米，套均价2334万元，单月网签20套，拿下了北京2000万+豪宅成交套数销冠。
海淀高净值人群的支付能力还在，而字节在奥森南区落子，直接强化了这条“科创+商务+居住”的黄金走廊。
而对于朝阳本身，字节在奥森南区的这一步，对朝阳去化多了一个实打实的区域锚点，对房价会是一个“超级加持”。
亚奥板块的身价已经来26亿，接下来几年，字节在这块地上能长出来什么？
想了解奥森板块行情，获取北京买房专业建议，绿泡泡加梦麟： menglin_2019，进拆哥房产讨论组。
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