上海
撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
北京又冒出超常规取证的楼盘。
9月18日，顺义新城05-02-21-1地块领取了规划证，2026规自（顺）建字0032号。
如果拿828地产新政来套，它属于要卖现房的那种。
报规图公示期为2026年8月4日-2026年8月12日，反馈意见在2026年9月21日。
按照北京楼市的规则，一般情况下，一个新项目须反馈意见通告之后，才能获批规划证。
这表明，顺义国企仁和日升提前3天，拿到了21-1地块的规划证。
为了赶时间，仁和日升也是竭尽了全力。
没有收到公众的反馈意见，为什么21-1地块在公示期结束后，却拖了一个多月才拿证呢？
纠正日照间距算法
屈指算来，现在距离828政策公布，已经过去了27天。
这期间，仁和日升对21-1地块，又修改了图纸。它前后共计发布了三版图纸：
第一版，里面信息太模糊，公示一天后，就撤了；
第二版，很清晰，却出现了一些设计上的漏洞；
第三版，是随反馈意见通告一起公布的，对原图纸做了修正。
花姐对比之后，发现至少优化了几个点：
1、修改了日照间距的算法
原来，它将室外地坪标高与室内地坪标高混用，导致计算错误。
设计单位清水爱派老板是谢江，应该是要挨板子的，扣点设计费。21-1地块的的总设计费，为291.12万元。
现在，它统一以室外地坪标高，来测算日照间距。
2、剧透了住宅的室内外高差
1#南面的单元入口，有步行楼梯，共计6步。花姐推测，住宅首层与室外地坪的高差为0.9米。
3#的首层室内外高差约0.45米，1#的首层室内外高差约0米。
此外，1#和2#，比3#抬高了0.9米。
3、增加了飘檐轮廓线
虽然新图纸，依然没有画出“阳台”，但增加了飘檐轮廓线。
东面主入口的轮廓，加了顶盖格栅镂空。
还有，取消了车库出入口上的轻钢结构阳光板顶棚。
配电室放到地上
今年3月17日，仁和日升以3.48亿元底价，摘得21-1地块，折合楼面价1.54万元/平米。
这块地太小，用地面积约1.57公顷，地上计容建面约2.26万平米，容积率1.44，限高60米。
从图纸上看，02-21-1地块的3栋住宅楼，分5F、10F、17F，南低北高。
整体有以下几个关键点：
1、由于地块面宽太小，大门与邻里空间、下沉庭院分离。
大门背后设置11个地上停车位，大概率验收完毕后会取消，否则不好进小区。
2、配电室竟然放在地上了，不太符合新潮流。
3、地下挖了三层，深度在10.95米至11.4米，在消防设计上，更加严格。
4、西北角的围墙“凹”了，是给北面的沙坨宜家家园5#，让出一定的“喘息”空间；
5、南面仁和花园二期22栋，长达7个单元，像一堵墙，很是压抑；
6、小区北面是一块弧形的绿地公园，北距沙坨宜家家园1#97.8米。
由于受仁和花园二期22栋，和沙坨宜家家园5#的夹击，导致21-1地块，不得不放弃在它们中间设置住宅楼栋，白白浪费一些占地面积。
这个原因，也是21-1地块，被托底成交的主要原因。
户型110平至125平
21-1地块共计规划196套房源，户均建面约115平米，定位为纯改善。
每栋的户型配比如下：
1、1#位于最北面。17F四个单元，两个端户115平米、中间6户110平米，共计136套。四居室，面宽约10米，进深约14米，一层为下跃产品；
2、2#位于中间，10F两个单元，端户125平米，中间户120平米，共计40套。四居室，面宽10.5米，进深约14米，一层为下跃产品；
3、3#位于南面第一排，5F两个单元，端户125平米，中间户120平米，共计20套。四居室，面宽10.5米，进深约14米，一层无下跃产品。
这个楼盘的赠送情况，与顺义的中铁青云国樾、青年ONE序差不多：
南向内嵌阳台+防火挑檐+北向设备阳台，大概率都会封闭进室内。
其中，内嵌阳台进深1.8米，半计面积；防火挑檐进深1.8米，全送；设备阳台进深1.5米，全送。
它最大的风险来自于，用于消防的防火挑檐，真的允许封闭吗？
21-1地块位于六环外，非地铁盘。
离最近的地铁站，是15号线顺义站和俸伯站，都超过3公里。
结合周边的楼盘售价，花姐推测，它的房子售价，大概在3.3万元/平米。
【未经京城楼花许可，严禁转载、洗稿，侵权必究】
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
