共建模式，是房地产新政的有效组织实现方式

9月22日，2026中国房地产企业品牌价值研究成果发布会暨第十六届房地产品牌发展高峰论坛在上海召开，蓝绿双城科技集团有限公司副董事长姚光叶作《“共建”新模式的品牌价值和民生意义》主题分享。

8・28系列房地产新政，并非简单的融资、销售政策调整，而是推动行业底层制度重构，实现从企业信用转向项目信用、集团统筹转向项目闭环、土地导向转向客户导向的系统性变革。

蓝绿双城经过八年实践探索的“共建”新模式，以现房销售为导向，以项目公司为载体，重构土地、资金、专业能力、产业链、客户五大要素协同关系，充分发挥各方优势、资源与能力，为新政制度提供可落地、可推广的组织实现路径，为构建房地产发展新模式提供重要样本。

一、新政逻辑：项目成为信用主体

2026年8月28日，多部委集中出台八份房地产政策文件，确立项目公司制、主办银行制、资金封闭运行、有序推进现房销售等基础制度，联动配置“人房地钱”，推动房地产经营、融资、资金、信用全面向项目层面下沉。政策带来行业三大根本性变化：

第一，信用主体迁移：从企业主体信用，转向项目信用优先。过去行业信用锚定开发企业集团，融资、拿地、购房决策高度依赖房企主体资质与品牌。新政明确区分企业风险与项目风险，金融机构、购房者既要评估企业实力，更要穿透研判项目本身商业逻辑、现金流闭环能力与交付确定性。项目自身现金流、产品兑现能力、资金监管闭环，构成项目信用的核心基石，项目信用不再依附集团主体兜底。

第二，客户地位迁移：客户从销售末端，前置为项目决策起点。住房需求并未消失，但需求结构显著迭代，自住、改善需求成为市场主流，购房者不再单纯为土地增值预期、房企品牌买单，更加看重可感知的产品品质、真实居住体验与服务兑现能力。项目研判、拿地决策、产品定位，必须前置开展客户需求调研，以真实需求倒推产品方案，告别“先拿地、后找客户”传统路径。

第三，现金流逻辑迁移：销售回款后移，项目资金周期拉长。随着预售条件提高、现房销售有序推进，项目销售回款时点整体后移，项目前期资本金投入提升，资金占用周期拉长，峰值资金需求抬升。传统依赖预售回款滚动开发的模式难以为继，项目资金来源更多转向股东资本金、项目专项贷款与专业金融资本，对项目全周期资金闭环管理提出极高要求。

三重迁移共同抛出行业核心命题：当单一开发商难以再依靠主体信用、集团资金池、高周转独立完成项目全链条组织，土地、资金、专业能力、产业链、客户等分散在不同市场主体手中的资源，应当如何重新组织、形成合力？8?28新政回答的是行业往哪里转的制度方向问题；而市场亟需回答项目由谁组织、怎样组织落地的执行命题，共建模式正是对这一执行命题的系统性解决方案。

蓝绿双城在衢州的共建项目---紫宸府

二、共建内核：重构项目主体信用

蓝绿双城自2019年推出共建模式，历经八年迭代实践，并被浙江省住房和城乡建设厅列为全省推广的房地产发展新模式。共建不等同于传统代建，也区别于小股操盘，其本质不是简单叠加合作主体，而是在公司法与政策框架下，以具体项目为中心，把土地、资本、专业开发能力、产业链资源、终端客户纳入同一套投资、经营、治理体系，各方共同组织项目、共担风险、共享收益。

共建模式构建四维项目信用，把新政“项目信用”导向落到实操层面：

• 需求可验证，建立市场信用；

• 产品可兑现，建立交付信用；

• 资金可闭环，建立金融信用；

• 权责可落地，建立治理信用。

针对不同参与主体，共建形成清晰价值逻辑：

• 对地方政府、城投平台：盘活存量土地、停滞出险项目，将资源转化为适销产品、真实现金流，助力城投平台转型；

• 对金融机构：依托项目独立核算、资金封闭运行、全流程动态监测，实现风险看得见、管得住、偏差可纠偏，隔离集团债务与项目风险；

• 对专业企业、产业链伙伴：搭建权责清晰的参与通道，参与项目投资、开发经营，按贡献分享项目价值；

• 对终端购房者：最终兑现高品质产品、社区服务，交付不是工程终点，而是客户长期服务关系的起点。

检验共建模式是否真正成立，核心看三项标尺：产品匹配真实市场需求、项目形成可持续现金流、风险与收益实现匹配对等。

蓝绿双城在温州的共建项目---玉瓯源

三、共建成效：从项目共建走向城市共建

八年持续实践，蓝绿双城共建模式完成多轮迭代，形成从委托共建、变量共建、城市共建到全产业链共建的完整路径沉淀：

1.变量共建，化解风险保障交付：2021年推出变量共建，面向出险停滞项目，整合金融、产业资源，提供债务重组、资产盘活、复工复建、高品质交付一体化纾困方案，已将四十余个纾困项目从不确定性转化为高品质保交楼的确定性。

2.城市共建，升维系统解决方案：2022年底从单项目共建升级城市共建，对接地方政府与城投，从城市真实居住需求源头出发，统筹存量盘活、增量开发、品质提升，已经在温州、湖州、衢州、宁波、丽水、南京、枣庄等十余个地市落地实践，打造一批叫好又叫座的高品质好房子项目。

3.全产业链共建，夯实好房子底座：2025年1月推行全产业链共建，整合设计、施工、招采和建管、物管、运管、商管、资管、数管等全链条资源，落实设计一体化、施工一体化、招采一体化，从源头管控品质、成本、进度，完善项目全周期安全管理。

适配低容错条件下的行业环境，蓝绿双城坚持克制型开发，不再简单以一二三四线划分城市布局，重点研判城市板块真实市场流动性，优选核心区、高品质、优配套项目；布局房地产AI专业大模型，依托多维数据完成需求研判、项目筛选、产品定位、运营决策，补齐现房销售背景下不可逆项目决策能力短板。企业同步再造五大核心能力：现金安全能力、产品经营能力、客户运维能力、生活方式兑现能力、低容错协同能力，匹配新模式下项目经营要求。

蓝绿双城在湖州的共建项目---晴屿望湖

同时总结八年实践，汇编形成 “共建五策”——《共建2026白皮书》《蓝绿双城企业文化纲要》《蓝绿双城基本法》《蓝绿好房子蓝皮书》《共建操盘导则》，覆盖模式实践、企业理念、企业治理、产品开发、项目实操，为共建落地输出系统方法论。

四、未来展望：共建助力新政从制度方向转化为市场实践

8·28新政搭建起房地产新模式制度框架，项目公司制、主办银行制、资金封闭运行、现房销售等规则，需要“共建”这样能够整合多方市场主体的组织机制承接落地。

共建模式的价值，就在于打通制度设计与项目实操之间的鸿沟：以项目公司作为载体，落实资金封闭监管，落实项目独立核算；以客户真实需求作为原点，落地“好房子”建设导向；通过重新配置权责利，解决多主体协同治理难题，实现风险隔离、收益共享，适配新政“项目信用”的底层导向。

当然，共建模式持续规模化推广，依然需要持续破解四大现实课题：一是项目前期资本金的多元组织路径；二是复杂项目下股东会、董事会、经营层权责清单与决策机制进一步细化；三是构建多元化收益结构，覆盖管理费、节点绩效、超额分成、投资与长期运营收益；四是完善持有类资产股权转让、并购、REITs等多元化通道。

站在存量时代的新节点，房地产行业正在完成从“地”到“房”的深刻转型。共建模式不是通用万能模板，但提供了一条适配8?28新政制度导向的组织实现路径。

未来，期待各方共同探索并进一步完善共建的治理规则、风险分担机制，持续沉淀实践样本，推动房地产发展新模式走深走实，实现行业平稳转型，更好满足居民“优居”需求。

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