2026年『保值力』系列研究成果发布

9月22日，由克而瑞集团、保值力研究测评中心重磅发布『保值力』系列研究成果，涵盖2026年中国房地产保值力卓越物业企业、2026年中国房地产市场优秀保值力项目（十大TOP保值力项目、十大高端保值力项目、十大轻奢保值力项目、十大品质保值力项目、十大物服保值力项目）

研究体系

克而瑞「保值力」研究体系以住宅项目为基本评价单元，企业保值力则依企业上榜项目数量、保值表现等综合评定。项目研究体系由市场表现与影响因素两部分组成。市场表现反映项目在二手市场的实际成交情况，是保值力的直观体现；影响因素则从区域价值、产品设计与品质、物业管理与服务三个层面，解释项目保值的原因。其中，区域价值由地段条件与城市公共资源决定，是项目的外部基础；产品设计与品质取决于开发端的设计与建造水平；物业管理与服务则在项目交付后持续发挥作用，通过日常维护与服务影响二手房的市场认可度。

克而瑞「保值力」研究自2024年启动至今，研究体系持续迭代，2026年共设四大一级评估维度：其中，市场表现下设价格韧性、交易活跃度2项二级维度，共5个三级指标；区域价值下设7项二级维度，共23个三级指标；产品设计与品质下设10项二级维度，共37个三级指标；物业管理与服务下设3项二级维度、8个三级指标、19个四级指标及53个五级指标。四大维度的一、二、三级框架见表1，物业管理与服务的评估细项见表2。

在房地产市场中，住宅项目的保值能力不仅依赖于地段、产品设计等“硬实力”，更与物业服务这一“软实力”息息相关。其中，区域价值、产品设计与品质属于交付前即已锁定的“硬实力”，相对确定；物业管理与服务则是住宅交付之后能够持续作用、可长期累积并穿越市场周期的“软实力”变量。基于此，本次解读将进一步聚焦于物业管理与服务维度，结合上榜企业与项目的实践，拆解物业服务如何通过硬件维保、软性服务和社区体验，推动住宅项目持续保值增值。

解读

从连续三年的上榜情况来看，部分企业持续稳定上榜，已成为观察保值力影响因素的重要样本。

招商积余表现尤为突出：近三年每年均有6个项目入选，2026年旗下虹玺名邸、招商西安序、长嘉汇、雍宁府、招商坪山花园、招商海德学府等6个项目入选，覆盖TOP、高端、轻奢、品质、物服各条产品线，三年合计18个奖项，位居所有企业首位，展现出较强的全产品线服务输出能力。

中海物业同样呈现稳步增长态势：2024年1个项目入选、2025年4个项目入选、2026年中海千灯湖壹号、中海钱江湾、中海海上和集、中海九号公馆4个项目入选，三年合计9个奖项，体现了服务标准的可复制性。

此外，融创服务、华润万象生活、万科物业、保利物业等头部企业也持续保持上榜，与上述两家共同构成了保值力的稳定梯队。

模块一：硬件维保——延缓资产折旧的"第一道防线"

硬件维保是物业服务中最基础、最直观的保值维度。研究数据显示，空间成新率与保值力表现显著正相关，2026年相关系数达0.84，是所有指标中关联度最高的单项。

1. 建筑本体维护

建筑本体维护涵盖外立面完整度、单元公共空间维护以及隐蔽工程三大核心指标。外立面的污渍流挂、修补痕迹直接影响项目"第一印象"，大堂与楼道的地面墙面破损度决定了业主每日归家的体面感，而结构裂缝、给水管渗漏等隐蔽工程则是影响建筑寿命的"隐形杀手"。

招商积余在建筑本体维护上形成了体系化的作业标准，通过专项整改台账闭环推进外立面养护、公区翻新与隐蔽工程查验；其入选2026年十大TOP保值力项目的虹玺名邸，在外立面维护、单元公共空间等方面执行了明显高于普通项目的频次标准，在外立面维护上，外墙破损率与空鼓率实测均为0，污渍流挂率仅0.01%；单元公共空间维护上，其大堂/楼道地面/墙面破损率维为0，部分大理石地面光泽度超90GU。

中海物业则在隐蔽工程可追溯方面做了大量基础工作——所有管线、阀门均贴有二维码标识，扫码即可查看安装日期、维保记录、责任人等信息，这一做法在隐蔽工程可追溯指标中得分领先。可追溯让"看不见的部分"变得可管理，也为后续的精准维保留住了数据底账。

可见，建筑本体维护的价值不在于某一次的大修大补，而在于把"体面"与"安全"做进日常的每一次巡检、每一笔台账——这正是延缓资产折旧的第一步。

2. 园林景观养护

园林养护的绿化覆盖率、植被健康度、景观水体系三大指标，直接决定了社区的"颜值"与宜居感。研究显示，高端项目的绿化养护频次显著高于普通项目，草坪补播、病虫害防治、时令花境更换等精细化作业已成为标配。

招商积余在管社区普遍推行四季分级养护，从草坪修剪、裸土修复到节日主题花境布置，让社区既有"颜值"，更有随季节流转的"暖意"。数据显示，招商西安序土地裸露/斑秃率仅1%、缺株坏株率0.5%，叶色花色达标率98%，循环系统完好率、水景开放率均达到95%，绿化养护正从"按计划修剪"走向"按指标管控"。

绿城服务在高端项目中引入无人机进行外立面与屋顶绿化检测，将传统人工巡检效率提升约40%，其入选2026年十大TOP保值力项目的绿城江南里、入选轻奢保值力项目的宁波中心兰园，在园林四季景观营造上都保持着较高辨识度。

技术手段的引入，让"时时新"变得可量化、可持续——园林不是一次性交付的景观，而是需要长年"养"出来的资产。

3. 设备运转效能

设备运转效能涵盖设备开放情况与设备运行情况两个维度。其中，设备开放情况主要考核水景开放率、会所开放率等公共设施的运营状态；设备运行情况则聚焦门禁响应速度、监控覆盖率、电梯故障率、消防设施完好率等核心设备的运行质量，确保项目硬件设施始终处于良好运转状态，为业主提供安全、便捷、舒适的居住体验。

招商积余在管项目普遍对设施设备实施精细化管理，建立"核心问题不过夜"的快速维修机制，其入选2026年十大品质保值力项目的雍宁府、招商坪山花园等，在设备完好率与维修响应上表现稳定。数据显示，重庆长嘉汇无感停车识别率达100%、门禁响应约1秒、电梯故障率控制在0.6%以内；大连招商海德学府门禁开锁响应不足1.5秒、楼道照明与消防设施完好率均达100%、电梯实现月度零故障、监控盲区面积占比仅约0.4%。稳定的设备运行，是业主"住得放心"最朴素也最关键的支撑。

万科物业在电梯维保方面建立了行业标杆——推行维保红线管理制度，从智能派单到AI核验，每一个维保动作都有标准、有记录、有核验；其电梯困人率远低于国标限值，并推行"电梯困人关怀金"机制，用真金白银倒逼工程维保零瑕疵。

设备维保从"坏了再修"走向"预防性管理"，正是保值力在硬件端的底层逻辑。

模块二：软性服务——安全感与响应力的价值兑现

如果说硬件维保决定"房子看起来新不新"，软性服务则决定"住起来放不放心"。研究数据显示，安全保障力与服务响应速度均与保值力呈强正相关，2026年相关系数分别达0.73和0.77。

1. 安全保障体系

安全保障涵盖人身安全保障（外来人员拦截率、高空抛物检出率、隐患整改率）与财产安全保障（盗窃发生率、车辆剐蹭追溯率）两大维度。随着AI技术深度渗透，头部物企正在构建"人防+技防+智防"的立体安防体系。

招商积余在多个项目上线AI巡逻与智能识别系统，对不文明遛狗、垃圾满溢等行为实现"发现即预警"；同时企业在多个项目中呈现了"机器替岗+人机协作"的高效服务模式。数据显示，重庆长嘉汇外来人员拦截率均达100%，盗窃事件发生率与快递遗失率均为0，车辆剐蹭事故追溯率达100%。技防补上了人防的盲区，让安全从"抽查式"变成"全天候"。

万科物业依托万物云空间科技底座，通过AI视觉实现高空抛物、消防占道、非机动车乱停的秒级抓拍与算法识别，现场巡检质效大幅提升；变配电、消防泵组、电梯全面接入物联网传感，实现异常自诊、就近自动派单。

安防与设备联动，正在让"被动处置"转向"主动预防"——安全感的建立，靠的正是这种全天候、无死角的技防托底。

2. 服务响应体系

服务响应体系涵盖响应时效、处理效能、服务闭环三大维度。研究显示，头部物企普遍建立了量化的响应机制，将服务承诺转化为可考核的标准。

招商积余推行分级快速响应机制，将常规问题、复杂需求、紧急事项分层处理，在管项目的报事办结率与回访满意率长期保持在较高水平；其入选2026年十大物服保值力项目的招商海德学府，正是这种"有承诺、可考核"响应能力的典型体现。大连招商海德学府报修响应不超过15分钟、在线咨询不超过5分钟，工单闭环解决率达100%，电梯困人救援控制在15分钟以内，工单满意度与回访覆盖率均达100%，响应速度的背后，是一套被结构化拆解的服务流程。

中海物业的"5-30-120"响应机制（5分钟到场、30分钟出方案、120分钟解决常规问题）在研究中表现突出；万科物业则执行"2341"机制——报事20分钟内响应、普通问题30分钟内处理、复杂事项4小时内到场、重大难题1个工作日内出具方案。

当"快"被写进标准，信任便有了可兑现的凭据。

模块三：社区体验——从"居住空间"到"情感共同体"

社区体验价值是近年来研究体系重点关注的维度，其核心逻辑是：当硬件和服务达到一定水平后，社群活跃度和业主参与率将成为影响项目口碑传播与老带新转化的关键变量。

1. 服务温度感知

服务温度感知涵盖人员素质（服务态度好评率、投诉推诿率）、服务可视化（维修进度可视化、服务标准公示）与个性化关怀（老年业主专属服务覆盖率）。研究显示，服务可视化程度高的项目，业主信任度明显领先行业均值。

招商积余针对不同群体推行"一户一策"精准服务，通过管家入户走访建立家庭信息档案，将老年关怀、应急帮扶等落到具体人身上，让服务既有标准、更有温度。数据显示，南京雍宁府服务态度好评率100%、投诉推诿率0、维修进度可视化率100%、服务标准公示完整度100%、老年业主专属服务覆盖率100%。

万科物业在"阳光治理"上树立了行业标杆——在管项目设备机房常态开放，组织机房开放日邀请业主实地走访水泵房、配电室，公开标准维保台账；并通过线上APP全量公开共有账目，确保去向清晰可查。

把服务"摊在阳光下"，是赢得业主信任最直接的方式——温度与透明，共同构成了服务价值的"软溢价"。

2. 社群运营能力

社群运营能力涵盖社区活动（年度频次、业主参与率、好评率）与情感联结（业主推荐率、老带新转化率）。研究数据显示，社群活跃度高的项目，其老带新转化率平均高出行业均值约15个百分点。

招商积余运营会员俱乐部品牌，打造"童子军""家庭日""青年动力营""老年大学""体育季"等覆盖全代际的活动体系，并因地制宜组织闲物集市、研学课堂等社群活动，让业主参与率持续走高。其中，坪山招商花园年度活动频次达48场、业主参与率98%、业主好评率99%、业主社群数量10个、业主推荐率95%、老带新转化率80%。

绿城服务的"海豚计划""红叶行动"等品牌活动已形成较高辨识度；华润万象生活依托万象城商业资源为业主提供专属权益，在"商业+社群"跨界联动上形成了差异化优势。

社群不再是"锦上添花"，而是驱动口碑与去化的"硬指标"。

3. 精神文明溢价

精神文明溢价主要衡量社区公约执行情况，包括垃圾分类达标率、文明养犬合规率等。研究显示，公约执行到位的项目，邻里纠纷发生率明显下降。

招商积余结合AI巡查与季节性"家园清洁日"，把文明公约从"墙上标语"变成"日常动作"；万科物业则在业内首发《空巢老人物业服务指南》，为独居长者建档并提供免费水电检修、助餐代买等帮扶。

精神文明的"软约束"，最终沉淀为社区溢价的一部分——公约被真正执行的地方，居住体验与资产价值都会给出回报。

研究过程中我们还关注到一条贯穿始终的支撑逻辑：物业后端在长期运营中沉淀了大量痛点与数据——设备故障频次、动线设计缺陷、点位配置不足、交付遗留问题等——这些经验可以反向导入前端，推动产品设计与工程优化；优化后的硬件再由物业承接、持续维护，从而形成"后端经验导入、前端优化落地、后端承接延续"的竞争力闭环。这也是"地物协同"在保值力评价中真正的落点。

部分企业在执行中，已不再是交付后才介入，而是在前端设计阶段就把服务标准与运维需求前置到产品之中。

招商积余与招商蛇口的协同中，已将部分服务标准写入销售合同，例如玺系项目的365天维保频次、金玺管家的配置标准；其"金玺服务"按产品线分层配置——以"前厅礼宾司+金玺管家+私享定制师"的不同组合同步进入项目的设计与交付环节，让高标准服务从图纸阶段就开始被预留、被设计。

中海物业的服务团队会在设计阶段提出保安宿舍位置预留、设备机房检修通道宽度、垃圾分类点位布局等具体建议，既降低了人员流动性，同时也提升了后端运营服务质量。保利物业贯穿“规划-建设-交付”全周期，前置参与设计审查、施工核查，迭代共创“三心三堂六线八系统”标准，从源头规避运维风险；华润万象生活推行"8步前介法"，在拿地、设计、施工、交付等8个关键节点介入，以运营视角优化硬件设计；绿城服务建立设计与物业的联席会议机制，专人跟进整改。

当服务与开发在同一张图纸上对齐，保值力才真正具备了"从源头开始"的可能。

综观上述企业实践可以发现，保值力上表现稳定的头部物企，无一不是在硬件维保上"养"得住、在软性服务上"响应"得快、在社区体验上"联结"得深，并通过地物协同把这些能力从后端一直贯穿到前端设计。它们共同印证了一件事：物业服务的价值不在宣传册上的概念，而在日复一日可量化、可追溯、可兑现的动作里。

结语

2026年的保值力研究传递出一个清晰的信号：物业服务的价值，不在于某一次的高光标准，而在于贯穿住宅全生命周期的持续兑现——它是房子交付之后，唯一能够长年累积、穿越市场周期的保值变量。

保值力的分水岭，正在从"交付那一刻的产品力"转移到"交付之后每一天的服务力"。硬件维保决定房子"看起来新不新"，软性服务决定"住起来放不放心"，社区体验决定业主"愿不愿意一直住下去、会不会推荐给亲友"；而地物协同则让这三重能力从后端一直延伸到前端设计，形成越滚越大的正向循环。

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