山西
太原楼评☞| 业内视角
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导读：太原或将再现“抢地”场面。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
省体校供地｜土拍争夺战
2026年9月9号，太原土拍市场挂牌了二宗优质属性的地块，省体校余量地块，常规应为保利天珺二期，但太原主城区难得供地，或将引发一场“争夺战”！
具体看两宗用地的基本指标：
SWP-2637占地63.9亩，容积率2.5，商业分摊12%，建筑密度20%，起拍价5.765亿元，亩均902万，楼面价超5400元。
SWP-2639占地47.28亩，容积率2.5，商业分摊7%，建筑密度20%，起拍价4.095亿元，亩均866万，楼面价近5200元。
具体参考省体校的之前用地规划和地图位置，此次拍卖土地相对于原来控规2.9的容积率进一步优化，其中37地块为中间，39地块为南侧。
两宗用地是太原难得一见的地铁+南中环晋阳街圈圈+山西大医院+龙城公园等综合配套完善的成熟土地。
NO. 1｜省体校的前期开发
省体校作为太原核心区的“香饽饽”。
一期用地在2021年被保利以8.705亿元拿下，溢价率34.86%，容积率2.9，楼面价6519元/平，是当年地王属性优质用地。
改用地还开创了一种教育用地“腾笼换鸟”开发模式，省体校原为教育用地，用地性质需做一级土地整理，再进行二级开发。
其中，省属国企华舰体育因属于省国资+体育口属性，省体校的东山新校区投资建设早期项目建议书约15亿元，占地550亩，总建设面积约为13万平米。
新校区的投资建设由华舰体育下属的华舰地产统筹管理，资金来源于旧校区的土地出让收益和政府专项债。
华舰体育也是省体校一级土地整理，转换划拨用地到住宅用地的属性，组织招拍挂【SWP属拍卖用地】。
其中省体校一期用地由保利以8.7亿元拿下，华舰地产仍参与二级开发占股约30%不并表，也就是市场熟悉的保利天珺。
由于“省体校”用地与“保利”的强关联，大概率余量用地仍是保利和华舰体育合作，但鉴于二期开发的节奏较慢，也不排除其他房企参与竞拍的可能。
NO. 2｜省体校二期——用地调规
近期，省体校用地控股出现调整，也潜在推动用地的启动节奏。
从用地控规和卫星地图对照该区域的用地，目前规划路尚未建设，涉及的调整用地为长治路西侧用地，目前为停车场+临时建筑（洗车行）。
浅析调整原因或许与保利天珺一期的西侧商业布局有一定关联性，保利天珺一期西北侧存在一定量的“旧建筑”商业体，导致保利天珺商铺“憋在”巷中无法昭示。
具体看保利天珺一期的效果图，售楼部北侧的商业布局并无遮挡，仅为绿化带，实际交付，此位置的旧有建筑依旧存在。
涉及用地仅有0.13公顷【约为2亩】，用地性质从R2类【二类住宅】调改为1401【公园绿地】属性，其余规划条件不变。
市场传闻，金茂、招商、建投、宝佳、东泰、中铁、绿城等房企均有兴趣参与，不少房企因土储量不足，确实存在继续竞争拿地的可能性。
NO. 3｜对比北张——冰火两极化
2026年太原楼市的新规元年！
尤其是今年太原南城，在建投和悦龙城、建投西桥新著、保利天奕等一众2.5容积率的新规盘中，“零公摊”的新规产品引发热销——真香。
2026年北张6.0级别容积率的两宗用地已经流派过，9月7日两宗用地再次挂牌，根据市场的反应，该用地大概率又会冷冷清清，和体校低容积率地块形成鲜明对比。
究其原因，如今市场已经不缺房子缺乏的是好房子，高容积率用地必然引发的是大量房源采光不足，无法实现架空层、抬板建筑，以及零公摊属性的高赠送。
譬如保利李家庄刚拿地的时候，楼评君在一年前写过保利可能采用高赠送+抬板建筑来提升低容积率地块的项目定位档次。
“好房子”“高品质住宅”“汾河豪宅”均是其可能的潜在导向，极有可能是四代产品的进化系列，值得关注。具体保利的产品思路预计近期会有公示！
做点思路的参考：架空层设计【目前长治已有类似的项目审批】，下沉大堂景观，以及对楼间距损耗较小的环形四代建筑类产品。
NO.4｜太原土地市场思考
太原在2015-2025年的十年期间，以城改为主线，高容积率是土地市场的时代标签，然而在2026年之后，容积率从4.0降低到2.0时代已经到来。
未来太原土地市场，只有控制楼面价稳定，土地容积率降低亩均单价下行，在828新政的现房销售预期下，房企土地成本可控，低密产品优化空间大，开发上适度增加财务+品质成本，楼市房价合理分化，才能实现太原房地产的稳定健康发展。
如今太原楼市正处于换代周期，二手房累计近6万套挂牌量，适配新规的“零公摊”竞争下，太原二手房仍有下行10%-15%的趋势。
新房只有在优质土地属性下才能跑赢市场，未来高容项目营销压力仍会加大！
咨询顾问，专注趋势！
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