河北
绿城，换了一波又一波人，精气魂早已散了。就像万科，创始人退了，接班人萎了，继任者撑着，只是万科再也不万科了。
各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。
9月24日，绿城中国2026年中报正式披露：归母利润0.82亿，同比降61%。而去年全年，绿城归母利润仅0.71亿。
这么一比，半年就赚了0.82亿，比去年一整年还多，属实长进不少。
首先，窟窿在补。
绿城三年计提减值近120亿。什么意思？2021年高位拿的地，卖的时候发现价格折了，账面上得认。去年一年认了49亿，今年半年认了19亿。照这个节奏，全年大概38亿，比去年收窄两成多。
秃子头上爬虱子，难看是难看，但至少虱子在变少。窟窿还在补，但补的速度在：
加快。
其次，代建在撑。
0.82亿的归母利润里，代建贡献了2.71亿。也就是说，开发业务实际在亏，是代建在扛着全家过活。绿城管理上半年收入14.66亿，归母利润2.71亿，新拓代建费34.1亿稳居行业第一。
但开发业务毛利率不到10%，代建赚的钱摆在那儿好看，开发还在亏。面子是代建撑的，里子还：
空着。
其三，底盘没塌。
619亿现金，现金短债比2.0倍，净负债率63.9%。这三个数放今天的房企堆里，妥妥的优等生。没暴雷，没躺平，安全底线守住了。
所以绿城确实长进了：减值在收窄，代建在撑，底盘：
没塌。
但"长进"这俩字，得有个参照系。
华润半年利润98亿，中海70亿，保利19.6亿，招商5.28亿。绿城呢？0.82亿。
华润是绿城的120倍。
这是量级碾压。
差在哪儿？不是不努力，是赛道不同。华润有商业收租撑着，经营性不动产收入141.6亿，光收租就够养活半个公司。
中海死磕一线城市，北上广深加香港五城贡献68.6%的销售额，权益销售规模行业第一。
保利结算均价同比涨了31.5%，靠核心城市高单价项目扛着。
绿城呢？
经常性业务收入占比1.5%——就是不管房子卖不卖，每个月都能稳定进账的那部分收入，绿城几乎没有。一个靠卖房活着的公司，在房子卖不动的年代，能赚多少？
更狠的一刀：毛利率不到10%是说卖房本身利润薄。但更要命的是另一个数：ROIC 3.0%，融资成本3.2%。ROIC就是你投进去的全部本金，每年能赚回来多少。3.0%对3.2%，投100块进去，赚回来的钱还不够付利息。这是模式倒挂。每盖一栋楼，都在往里：
贴钱。
绿城半年0.82亿利润，是代建2.71亿减去开发亏损、再减去集团管理费用，最后剩的零头。不是赚的，是：
省出来的。
所以绿城的长进，是跟自己比的长进。换个参照系，数字就：
不好看了。
但绿城的故事，不能只看绿城。
2026年7月，赵晖接任绿城董事会主席兼行政总裁，两职合一。董事长、行政总裁、执行总裁全换成中交的人，老绿城的人退干净了。
宋卫平走了，郭佳峰退了，中交花了12年，从战略投资者变成全面操盘手。60亿港元进去，信用赋能为主，没输血、没急救，绿城：
没暴雷。
再看万科。深铁2017年663亿港元入主，60%是借的钱。前7年当沉默股东，直到万科2024年巨亏495亿、流动性崩了，才被迫全面接管。深铁累计输血238.8亿，利率低到2.34%，结果呢？万科半年还在亏149.5亿，深铁自己反被拖累，两年亏了：
706亿。
中交60亿，渐进12年，绿城站着。深铁663亿，危机接管，万科：
还在躺。
两家不同的公司，走出了同样的全面央企化。但一个像温水煮青蛙煮出了新掌门，一个像ICU抢救按出了：
新心跳。
所以回到那个问题：绿城净利润回升，到底是中交化之后的全面反击，还是不确定性前的一次：
回光返照？
反击的底气：减值收窄，代建增长，融资成本下降，从中交全面控盘后的动作来看，考核重心明显从规模转向了利润，亏损区域直接撤。
回光返照的阴影：开发ROIC倒挂，销售仍在下滑，2021年高位拿的地到现在还没卖完，去化压力未消，代建虽然赚钱但撑不起全家的盘子。
叨主只能说，半年0.82亿，是真金白银。但真金白银不等于：
高枕无忧。
判断绿城是反击还是回光返照，盯一个数就行：开发业务ROIC什么时候回到融资成本以上。那一天来了，就是反击；来不了，代建再能赚也只是：
续命。
绿城长进了，但长进不等于翻身。中交押的是慢注，12年温水煮出来的牌面。这把到底是翻盘的开始，还是最后一手好牌？得看减值补完之前，开发能不能：
翻身。
如果主子喜欢，就点个"赞"或"在看"吧。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
