陕西
作者：周军律师.
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实务中很多人有自己全款出资、实际居住使用的房屋，只是登记在亲友（被借名人）名下，但因被借名人欠债，法院要查封、拍卖房子的情形。
那么，借名买的房，能否排除因被借名人债务导致的强制执行？
司法通说大多认为：借名买房属于内部约定，不能对抗外部债权人。但最高院在《薛尾兴、林民生再审案》中明确：
合法、无规避政策的真实借名买房，在特定条件下可以排除被借名人普通债务的强制执行。
本案争议焦点为，林民生对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案查明事实显示，林民生系诉争房产的实际购买人，并对该房产实际占有、使用、收益，林民生对诉争房产所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权，但已具备一定的物权特征；而薛尾兴申请执行民间借贷纠纷一案中，玉龙公司系保证人，薛尾兴对玉龙公司的债权系担保之债，且诉争房产并非该案的抵押担保财产，薛尾兴亦没有证据证明其接受玉龙公司的保证系基于对玉龙公司名下有诉争房产预告或者备案登记的合理信赖。
二审判决根据前述事实认定、结合本案实际情况，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求"的规定，
经实质审查，认定林民生对诉争房产享有的权利足以阻却案涉执行，有相应的依据，并无明显不当。
【裁判观点简析】
结合该判例及同类最高法裁判，只有同时满足以下条件，才能成功排除被借名人债务的强制执行：
1. 借名关系真实、合法、无规避政策。并非为规避购房限购、信贷政策、逃避债务而代持，不存在合同无效情形。
2. 实际出资人全额出资购房。房款、税费、维修基金全部由实际权利人支付，资金流水完整、可查实。
3. 长期实际占有、使用、管控房屋。查封前已实际入住、缴纳物业费、水电费、装修管理，持续行使业主权利。
4. 申请执行人仅为普通金钱债权人。债权人并非基于信赖房屋登记信息产生交易、抵押，无公示信赖利益保护必要。
无法排除执行的两类情形（高频败诉点）
1. 为规避限购、限贷、避税借名买房。属于违背公序良俗，借名协议无效，法院一律不支持排除执行。
2. 债权人是善意抵押权人、交易相对方。若房屋已抵押、债权人基于不动产公示登记信赖放贷、交易，优先保护善意第三人，借名人无法排除执行。
周军律师提醒，合法合规、真实出资、实际占有、无政策规避的借名房产，可以对抗被借名人的普通金钱债务执行。若遭遇房屋被查封，务必第一时间整理出资流水、居住凭证、代持协议，精准主张执行异议，保住自有房产。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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