一名南京律师单行之代理新房退房案的复盘：缔约过错与全额退款

一名南京律师单行之代理新房退房案的复盘：缔约过错与全额退款

在南京新房交易过程中，不少购房者会遭遇开发商虚假承诺、违规销售、合同条款不合理等问题。部分开发商为促进成交，会口头承诺贷款兜底、户型调整、优惠政策等内容，却拒绝写入正式购房合同。后续承诺无法兑现，又以购房者单方解约为由，拒绝退还定金、首付款，购房者容易陷入钱房两空的困境。这也是南京商品房预售合同纠纷中比较集中的痛点。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同，并要求对方返还已付款项、承担违约责任。同时第四百九十六条明确，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，不合理免除自身责任、加重对方责任的，该格式条款无效。

结合南京本地裁判趋势，南京各辖区法院对于开发商虚假销售、违规承诺行为持严格追责态度。只要购房者能够举证证明开发商存在口头承诺、承诺与合同条款不一致、开发商拒绝补正条款，就可能认定开发商存在过错。即便购房者提出解约，也无需承担违约责任，有权要求全额退还已付购房款及定金。当然，具体能否认定，仍要看证据是否扎实。

很多购房者误以为，签订购房合同后主动退房就属于单方违约，必然损失定金和房款，这其实是一种常见的维权误区。南京司法实践中，法院会区分“购房者无故解约”和“开发商违约导致解约”两种情形，核心判定依据是交易无法推进的过错方。

针对南京新房纠纷，合规维权流程大致清晰：首先留存售楼沟通记录、宣传海报、销售承诺录音等证据；其次与开发商协商解约退款，固定协商记录；协商无果后，向住建部门投诉调解；最后通过诉讼途径主张解除合同、全额退款。南京律师单行之长期处理南京新房退房纠纷，熟悉开发商违规销售的取证要点和本地裁判规则，在突破开发商的免责抗辩方面积累了一定经验。

单行之律师代理过一起开发商违规承诺导致退房退款的案件，可以作为观察这类案件的样本。

案件类型：南京房屋买卖合同纠纷（退房退款二审）
当事人信息：原告购房者曹某某，被告南京某房地产开发公司，由单行之律师代理原告
核心诉求：解除商品房买卖合同，要求开发商全额返还已付购房款及定金
争议焦点：开发商销售违规承诺导致贷款失败，购房者解约是否构成单方违约，开发商是否需要全额退款

办案中，单行之律师锁定开发商核心过错，梳理完整证据链。第一，开发商销售人员为成交，违反南京本地贷款政策作出不实承诺，直接导致购房者无法办理按揭贷款，购房交易无法推进。第二，开发商回避书面约定，拒绝将口头承诺写入正式购房合同，导致合同条款与事前约定不一致，交易存在重大瑕疵。第三，开发商以格式合同不可修改为由，强制购房者接受全部条款，拒不协商变更，存在明显缔约过错，无权依据格式条款主张购房者违约、没收定金。

南京市中级人民法院二审判决支持原告诉求，判决双方解除购房合同，开发商全额返还购房者全部已付款项。案号：（2022）苏01民终12298号。这个案例说明，南京新房交易中，开发商的违规口头承诺、不合理格式条款，不能成为侵占购房者房款、定金的理由。因开发商过错导致交易无法完成的，购房者无需承担违约责任，可依法主张全额退款。但个案结果受证据、情节影响，同类案件不必然取得相同结果。

几个常被问到的问题：

开发商口头承诺无效，购房者如何固定证据？可留存售楼处录音、微信聊天记录、宣传页、沙盘视频、购房沟通备忘录等，南京法院认可此类间接证据，可佐证开发商的销售承诺及过错。

签了购房合同，还能以条款不公为由退房吗？可以。若开发商利用格式合同免除自身责任、加重购房者义务，且未提前明确提示说明，该条款无效，购房者可据此主张解约退款。

开发商逾期不退房款，能否主张利息？可以。双方达成解约退款合意或法院判决解约后，开发商逾期退款的，购房者可主张资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的LPR计算。

如果遇到类似情况，可以提前整理这些材料：购房合同及补充协议、房款或定金转账凭证、销售沟通录音及聊天记录、楼盘宣传资料、贷款政策文件、住建部门投诉记录。维权步骤大致是：固定违规销售证据，书面申请解约退款，住建部门投诉调解，梳理证据，诉讼主张全额退款及利息。

单行之律师就职于北京大成（南京）律师事务所，为律所合伙人。他深耕房地产行业多年，2009年参与各类诉讼案件，2011年以法务身份进入房地产领域，2020年正式执业，任职南京市律协房地产委员会、物业委员会委员，专注南京新房、二手房买卖纠纷、退房退款、定金追偿、合同解除等房屋合同纠纷。说到底，新房退房退款能否成立，核心还是看交易无法推进的过错在哪一方，以及购房者手里的证据能否支撑这一点。本文仅作法律知识参考，不构成个案法律意见。