催买房 “无效”后，楼市政策再出招！全面开启三四线楼市去库存

之前大半年喊了不少次稳楼市，从限购松绑到地方发购房补贴，工具箱里的常规招几乎用了个遍，市场反应却一直不温不火，普通人还是抱着钱包观望。这回三部委直接联合放大招，中央财政第一次下场给房贷贴利息，精准瞄准三四线高库存，这波到底是给刚需送福利，还是真能啃下去库存这块硬骨头？

9月29日下午，财政部、央行、金融监管总局把正式文件挂上了官网，落款就是当天，政策内容是给居民新发商业购房贷款贴息。从今年10月1日开始正式实施，暂定执行一年，这可是开天荒头一回，中央财政直接掏腰包给商业个人房贷贴息，不是地方那种小打小闹的补贴。

想要拿到这个贴息优惠，得同时满足三个硬条件，少一个都不行。第一个得是新发放的商业个人住房贷款买首套房，用新贷款置换旧贷款的不算，第二个你买的房子建筑面积不能超过120平，第三个总房价不能超过150万。不管是买新房还是二手房，只要符合首套认定就能享受，范围卡得很死，摆明了就是给普通刚需准备的。

贴息力度说出来你就能明白诚意，财政按贷款本金给年化1个百分点的贴息，最多贴5年，单户能享受贴息的贷款本金上限是100万。出钱的比例也安排得很合理，中央拿九成，地方出一成，省以下怎么分摊让省级财政自己定，给地方留足了因地制宜的调整空间。

给你算笔明白账，要是你贷了100万的长期房贷，五年下来最多能省将近5万块利息。按现在的首套房贷利率算，差不多相当于直接优惠了三分之一，力度真的不小。对于总房款才不到150万的普通工薪家庭来说，这五万块可是实实在在的大数目，够负担好几年的家用开销了。

这个政策是全国统一推行的，没有试点名单，谁能受益全靠120平、150万这两个门槛自动筛选。北上广深这类一线城市，主流房源总价早就远超150万，也就远郊一点点极小户型符合要求，占成交比例极低，对整体市场基本没什么影响。成都武汉杭州这类强二线，核心区房价也超了，也就远郊刚需盘能沾点光，只能算局部利好。

真正吃到这波红利的，就是三四线城市还有县城，这类地方主流的120平户型，总价大多在40万到120万之间，几乎全落在政策范围内，150万以内的房源本来就是市场成交的绝对主力。说这波政策直奔三四线去库存，一点都不夸张。

现在三四线的库存压力真的不小，按克而瑞的统计，截至今年6月底，50个典型城市商品住宅去化周期是26.1个月，三四线直接拉高到31.6个月，远超18个月的健康警戒线。之前一轮轮政策下来，需求还是压在水面下，光靠喊话催买房根本催不动，必须得真金白银落到实处才有用。

就在同一天，央行还放出了另一招，直接把抵押补充贷款也就是PSL的利率降了0.25个百分点，一年期利率从1.75%降到1.5%，这已经是PSL创设以来的最低利率了。很多人听不懂PSL是什么，说白了就是央行给政策性银行放的中长期低成本钱，用来支撑棚改、保障房、城市更新这些大项目的。

这次不仅降了利率，还把PSL的支持范围扩大了，水网、新型电网、算力网这些“六张网”建设都纳入进来了。这已经是今年第二次下调PSL利率了，年内累计降了50个基点，力度不算小。业内都把这两件事放一块看，本来就不是偶然碰到一起的，就是一套配合好的组合拳。

一头给购房者降月供，撬动终端购房需求，一头给大项目降资金成本，支持地方收储存量房转保障房、搞城市更新，从供给侧消化库存，两头一起使劲，才是去库存的真大招。很多人喜欢把这波和2015年那轮棚改放一块比，其实根本不是一回事。

当年PSL支撑的是货币化安置，直接把拆迁户变成购房者，一下子把需求拉爆，顺带带高了房价。这一回不一样，PSL主要支持的是基建和城市更新，没有直接炒作需求，更多是从供给端消化过剩库存，目标就是让市场平稳过冬，不是重新炒高房价。

对普通购房者来说，这次的办事流程真的太友好了，完全不用你折腾。只要你买的房子符合条件，真的就是免申即享，办贷款的时候签一份授权就完事。银行自己会审核资格，每个月自动扣减贴息，还会给你发短信通知，不用你跑部门递材料，不用等审批，优惠直接就体现在你的月供账单里。

很多人现在最关心的就是，这波政策下来，房价会不会重新普涨。其实答案基本是否定的，现在楼市的分化早就定了。同样是三四线，挨着核心都市圈的卫星城，和青壮年不断外流的普通小县城，行情本来就不是一条线。

这波政策赶在10月1号实施，刚好接上传统的金十购房窗口，能把旺季的市场预期稳一稳。中短期来看，肯定能带动150万总价段刚需盘的去化，边际改善肯定有，但单一政策改变不了整体市场格局，结构性分化的大方向不会变，核心城市的好房子靠保值性取胜，远郊高库存还是免不了以价换量。

对真的要买房的刚需来说，眼下这个时间窗口其实挺舒服的。房贷利率本来就在历史低位，中央贴息加上地方可能跟进的手里握着多套房子，尤其是弱三四线和县城远郊盘的家庭，这波带起来的交易活跃度回升，可能是未来几年里少有的变现窗口。人口结构摆在这，全国城镇化率已经快68%了，再等全国性的三四线普涨，概率真的不高。把闲置房产换成人口流入、有产业支撑的核心城市资产，长期保值会稳得多。

补贴，再碰上开发商还在以价换量，可选房源多，根本不用抢。挑房的时候别碰远郊炒概念的盘子，优先选城市核心区配参考资料：经济观察报 稳楼市组合拳落地 三四线去库存迎新策

套成熟的中小户型，政策的两个门槛已经帮你把范围筛得很干净了。