洛江宏益国际城因何停摆？

洛江宏益国际城（原江山丽园，后更名万盛凤凰城）

洛江宏益国际城位于万安十八坎山，总占地 905 亩，规划百万方半山综合体，住宅组团原名江山丽园。项目 2008 年启动拿地规划，2011 年江山丽园开工；2012 年住宅开盘，原定 2014 年交房。2015 年开发商资金链断裂，项目全面停工烂尾，数百业主陷入交房纠纷。2017 年 11 月，项目在建工程司法拍卖，万晟置业以 5.23 亿元接手，住宅组团更名为万盛凤凰城。2018 年启动续建，2019 年 10 月一期完成交房；2020 年二期续建开工并陆续交付。原规划奥特莱斯、5A 写字楼等商业板块至今未完工投用。

项目坐落洛江万安十八坎山，总占地 905 亩，规划总建面约 115 万㎡，定位百万方半山综合体，包含住宅、奥特莱斯商业、写字楼、别墅等板块；住宅组团原名江山丽园，烂尾拍卖后更名万盛凤凰城，商业、写字楼部分仍保留宏益国际城片区名称

1. 2008 年

   ：泉州宏益房地产开发公司成立，启动宏益国际城项目拿地、总体规划，规划打造住宅、奥特莱斯商场、5A 写字楼、酒店、别墅的大型综合体

2. 2011 年 3 月

   ：住宅组团江山丽园正式开工，是宏益国际城首个住宅板块，规划 8 栋高层住宅，为项目一期住宅工程

1. 2012 年

   ：江山丽园一期正式开盘销售，推出 832 套房源，累计备案销售 500 余套；合同原定交房2014 年 5 月 1 日

2. 2014 年底

   ：开发商资金紧张，工程进度停滞，开始延期交房，业主维权陆续出现

3. 2015 年 5 月

   ：项目全面停工烂尾。建筑主体封顶、外墙基本完工，但水电、消防、电梯、室外管网绿化均未完工；原定交房时间再次推迟至 2015 年 7 月，依旧无法交付

4. 2016 年

   ：金融债务纠纷进入司法程序，泉州中院受理近 6 亿元借款案件，数百名业主起诉开发商要求交房、赔付违约金

5. 2017 年 11 月 28 日

   ：江山丽园在建工程及土地使用权司法拍卖，泉州洛江万晟置业以 5.23 亿元竞得该标的；同年 12 月 15 日法院裁定过户，项目迎来盘活转机

1. 2018 年

   ：万晟置业进场，启动一期续建，补齐消防、水电、地下室、配套工程；项目正式更名万盛凤凰城（原江山丽园）

2. 2019 年 4 月

   ：万盛凤凰城一期续建工程完工，完成各项竣工验收

3. 2019 年 10 月

   ：一期正式交房，烂尾多年的 400 多户业主终于收房

4. 2020 年 6 月

   ：万盛凤凰城二期启动续建，二期地下室此前已由原宏益完成施工，同步调整规划方案，配套幼儿园纳入二期建设，计划 2022 年竣工

1. 万盛凤凰城二期持续施工并分批交付；

2. 原宏益国际城规划的奥特莱斯商业、白宫造型写字楼等大型商业板块一直未完工，属于片区遗留烂尾建筑，至今未投入运营；

3. 片区现状：住宅部分（万盛凤凰城）已交付入住，商业综合体、写字楼仍为停工未启用状态。

一、核心根本原因

1. 预售资金巨额挪用（最直接导火索）

   项目住宅江山丽园销售后，约 3.577 亿元商品房预售资金本应专款专用、保障工程建设，却被开发商违规转出，部分资金流向股东及关联企业，没有留在项目用于水电、消防、配套施工。虽然楼房主体封顶，但后续配套工程没钱继续推进

2. 项目体量过大、商业重资产投入，资金错配

   宏益国际城是百万方大盘，除住宅外，还规划奥特莱斯、大型写字楼、酒店等重资产商业。商业建设投入巨大、回款周期极长；开发商把住宅回笼资金拿去投入商业板块与关联企业，住宅工程资金被抽空，现金流耗尽。

3. 高负债、巨额民间借贷 + 银行债务压垮资金链

   原开发商泉州宏益地产负债高企，银行金融债务近 6 亿元，叠加大量工程款、材料款、民间借贷，利息持续滚大。项目销售回款不足以覆盖庞大债务本息，债务集中到期后资金链彻底断裂，2014 年底开始停工，2015 年全面烂尾，引发数百起诉讼、执行案件，公司被列为失信，法人被限高、拘留。

1. 当年预售资金监管存在漏洞

   在当年的制度环境下，预售资金监管执行不严。银行没有严格按协议管控资金拨付，住建局监管履职不到位，业主起诉后法院判决住建局监管不作为违法，给开发商挪用资金留下空间。

2. 大盘开发模式风险，商业预期高估

   开发商高估片区商业消费潜力，规划的奥特莱斯、大型写字楼投资巨大，但洛江万安片区当时客流支撑不足，商业无法产生收益反哺住宅。住宅成了 “输血工具”，一旦资金抽走，住宅项目直接停工。

3. 施工欠款连锁反应

   开发商拖欠施工方、材料商巨额工程款，施工班组停止施工，电梯、消防、管网等收尾工程停滞。楼房虽然封顶，但水电、电梯、室外配套全部没做完，无法竣工验收交付。

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泉州一烂尾楼盘预售金遭违规提取，区住建局被判违法不服上诉

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