刘强东买下中东大片土地

来源丨起点财经

撰文丨财精牛哥

刘强东退休前的最后一个梦想，正在中东的沙漠里打桩奠基。

2026年9月底，京东旗下基础设施投资与资产管理平台京东产发官宣，位于阿联酋阿布扎比哈利法经济区（KEZAD）的智能物流枢纽完成土地交割。

项目规划总面积约15万平方米，紧邻哈利法港，依托港口、公路、铁路、航空组成的多式联运网络，可连接中东、非洲、南亚和欧洲市场，预计2028年起投入运营，将配套智能自动化仓储与数字化运营系统，建成后预计创造约1000个直接就业岗位。

这块地，是刘强东心中最后一个梦想的关键落子。

早在2014年的京东内部年会上，他就公开表示，国际化是自己心里最后一个梦想，"这个梦实现了，我也该退休回家抱孙子去了"。

他也曾直言，是否国际化，决定了京东未来的生死。

十二年过去，这个梦想终于找到了真正的支点：中东。

京东地产将在哈里发经济区（KEZAD）建设先进物流设施

京东在中东的物流基建布局。图中标注五大节点：迪拜的杰贝阿里自营仓与小鹏备件仓、阿布扎比的 KEZAD 智能物流枢纽与机场保税仓、利雅得的 JoyExpress 自营快递、吉达的伊斯兰港高标仓与 MODON Oasis 项目，以及达曼的产业物流规划。橙色虚线勾勒出"吉达—利雅得—达曼"东西物流走廊与迪拜、阿布扎比海运空运双枢纽的联动；蓝色箭头则展示以吉达港为支点，经红海通往欧洲与非洲、经海湾通往南亚的国际航线。整张图清晰传达了京东"卡住港口机场咽喉、一仓辐射亚欧非三大洲"的重资产出海战略。

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放弃流量捷径，把最重的打法搬出国门

中国电商出海，主流打法是轻资产的流量生意。

阿里速卖通做平台撮合，拼多多Temu靠全托管加极致低价，TikTok Shop吃内容流量红利，本质上都是把中国制造的货，通过别人的物流网络卖给外国人，赚的是流量和撮合的钱。

京东偏偏反着来。

它要复刻自己在国内起家的核心打法：自己买地、自己建仓、自己搭建本地物流网络，把重资产供应链护城河原样复制到海外。

这套打法的底气，来自国内的基本盘。

京东物流在国内经营超过3600个仓库，聘用近51万名一线运营员工，服务超过6亿消费者，2025年上半年总收入985亿元，同比增长14.1%。

京东产发则在全球管理超过300个基础设施项目，总建筑面积超2800万平方米，资产管理规模超160亿美元。KEZAD项目落地后，其在中东持有和在建的物流基础设施面积已超过25万平方米。

京东中东布局时间线

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阿联酋：港口加机场的双枢纽

京东在阿联酋的打法很明确，卡住港口和机场两个咽喉。

港的这一头，就是刚完成土地交割的KEZAD项目。哈利法经济区是阿布扎比国家级综合产业园区，隶属于AD Ports集团，区内允许100%外资持股，并提供关税递延、电子化通关等便利，项目还直接对接阿布扎比工业战略的政策红利。

机场这一头，2025年7月，京东产发与阿布扎比机场自由区签约，规划新建两座高标准仓库，总建筑面积超7万平方米，主打保税与非保税一体化。

在迪拜杰贝阿里自由区，京东的动作更早。

2020年京东物流就在这里开出中东首个自营仓，如今已收购两处物流资产，其中首个项目面积超1万平方米，为大型电子企业保管近百万件商品，出库及时率超过99.9%。

迪拜加阿布扎比，一个海运、一个空运，双枢纽格局已经成形。

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沙特：从港口大仓到末端快递的全链条

京东产发与沙特港务局签署吉达港高标仓项目协议 深化中东布局

沙特是中东最大的单一市场，京东在这里的布局更加密集，而且直接打到了末端。

2025年6月18日，京东物流在利雅得举行起网仪式，自营快递品牌JoyExpress正式上线。统一着装的自营快递员送货上门，支持货到付款，部分订单可以做到当日达、次日达，还提供改地址、暂存、预约配送、逆向取件等增值服务。

沙特交通和物流服务部副大臣亲自站台，称这与沙特2030愿景打造全球物流枢纽的目标高度一致。行业数据显示，沙特快递包裹市场2025至2030年的复合增速预计约6.5%，是中东增长最快的物流赛道之一。

末端跑通之后，京东产发开始收两头的地。

2026年7月，京东产发与沙特港务局签约，在吉达伊斯兰港核心物流区建设高标准仓储，沙特交通运输大臣出席签约仪式。这个港口承担沙特全国约70%的进口货物吞吐量，是红海沿岸最重要的航运枢纽。

据报道，项目地块约9.3万平方米，投资约7亿沙特里亚尔，将建设含冷库和干货仓的综合物流中心。

吉达港-连接亚欧非三大洲的重要国际物流节点

同年8月底，吉达东北部MODON Oasis工业区的智慧产业物流项目动工，占地约5万平方米，投资1亿沙特里亚尔（约1.8亿元人民币），计划2027年9月投产。

更大的手笔还在后面。京东产发与沙特工业城市和技术区管理局（MODON）签署战略合作备忘录，计划在利雅得、吉达、达曼三座工业城市开发超200万平方米产业物流资产，整体规划投资高达37.5亿沙特里亚尔，折合人民币约67亿元。

京东中东仓储物流项目盘点

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为什么偏偏是中东

先看市场红利。

中东北非电商市场规模2025年已突破1100亿美元，行业预测2028年有望增长至1500亿美元。沙特是其中增长最猛的市场，2025年电商收入约166.8亿美元，预计2029年增至242.9亿美元；沙特统计部门数据显示，2025年三季度当地零售业电商销售指数同比上涨33.9%。

再看市场结构，这才是真正的诱惑。

中东地区人口约4.9亿，18至35岁年轻人口占比超过六成，互联网渗透率高达92%，但电商渗透率仅约5%，而同期中国约35%，美国约24%。

换句话说，这里有一群年轻、有钱、爱上网的消费者，却还没有养成网上购物的习惯，每一点渗透率的提升都是巨大的增量。

阿联酋人均GDP约5.1万美元，沙特约3.3万美元，当地消费者对价格的敏感度远低于对品质和体验的追求，愿意为好商品和好服务付溢价。

中东北非电商市场规模及预测

电商渗透率对比

最后是地理位置。

中东地处亚欧非三大洲交汇地带，吉达港扼守红海航道，迪拜是全球贸易要道，阿联酋2024年转口贸易总额高达7344亿迪拉姆。在这里建一个仓，辐射的不只是一个国家，而是三大洲二十多亿人口的市场。天然适合做国际物流中转枢纽。

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不只服务电商，还做制造业出海的配套

这套基建网络的野心，不止于电商卖货。

2025年10月，京东物流与小鹏汽车在迪拜杰贝阿里自贸区落地小鹏中东区域备件仓，储备超千种汽车零部件，是小鹏在中东地区规模最大的备件中心，支撑其覆盖中东、北非多国的售后服务网络。

小鹏的G9、G6车型在中东纯电SUV细分市场销量靠前，而售后配件能不能及时送达，直接决定中国品牌在当地的口碑。

截至目前，京东物流已在中东布局近10个海外仓，重点服务汽车、3C电子、电商、家电家居、新能源等行业。

从港口大型仓储，到本地自营快递末端配送，再到制造业海外售后配套，京东正在中东搭建一套完整的供应链体系。

这套体系对内支撑京东自己的零售业务，对外向所有出海中国企业开放，赚基础设施租金和供应链服务的钱。京东要做的不是中东的亚马逊，而是中东物流的水电煤。

一场输不起的重资产豪赌

当年在国内，自建物流被很多人诟病重资产、烧钱，最后却成为京东难以被模仿的壁垒。

如今把这套模式搬到中东，逻辑一脉相承。

但京东的国际化并非没有走过弯路。2015年做印尼站，2018年做泰国站，还投资过越南电商Tiki，以平台模式硬闯东南亚，亏损多年之后，2023年初关停了泰国和印尼业务，欧洲也只保留荷兰的部分业务。2022年，含国际化业务的新业务板块营收217.8亿元，仅占集团总营收的2.3%。

交过的学费足够惨痛。

这一轮中东扩张，明显吸取了教训：

不下场做电商平台，不和亚马逊、Noon拼流量，而是基础设施先行，做所有玩家的生意。

平台会死，仓库不会，这是定位上的根本切换。

当然，挑战同样真实。

重资产建仓周期长、投入大，回报要靠时间慢慢熬；中东地缘局势时有波动，霍尔木兹海峡的任何风吹草动都会传导到物流成本；各国监管规则差异不小；竞争对手也在环伺，亚马逊中东站2024年GMV已突破180亿美元，本土巨头Noon估值接近100亿美元，极兔、菜鸟、顺丰同样在这片沙漠里跑马圈地。

刘强东把退休前最后一个梦想，沉甸甸地押在了中东的土地上。

参考资料：

[1] 新浪科技《刘强东谈京东国际化梦想：实现就该退休抱孙子》 https://tech.sina.cn/i/gn/2014-01-14/detail-iavxeafs2210105.d.html

[2] 亿邦动力《京东产发阿布扎比哈利法经济区项目落地》 https://www.ebrun.com/ebrungo/zb/711563.shtml

[3] Al Etihad《JINGDONG Property to build advanced logistics facility in KEZAD》 https://en.aletihad.ae/amp/news/business/4694939/jingdong-property-to-build-advanced-logistics-facility-in-ke

[4] 京东产发《京东产发与沙特港务局签署吉达港高标仓项目协议 深化中东布局》 https://www.jdp.com.cn/xwdt/hygc/2026/07/27/detail_202607272509.html

[5] 京东产发官网《京东产发沙特吉达智慧物流枢纽正式动工，与MODON战略合作加速落地》 https://jdp.com.cn/main.htm

[6] 京东物流《JINGDONG Logistics' JoyExpress Makes Debut in Saudi Arabia》 https://www.jdl.com/en/news/6202-content02769

[7] 人民网《中国物流企业开拓沙特市场》 https://www.toutiao.com/article/7517540033289683490

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