钱太多？何文田天铸旁边的一块地，被嘉里用43亿抢下，高出市场估值 54%！！

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昨天下午，香港官方的卖地市场扔出一颗重磅炸弹。

地政总署公布：何文田佛光街住宅地，由嘉里建设以43.08亿夺得。每呎楼面地价约20,738元，比市场估值上限高出约54%，是近5年九龙区呎价最贵的住宅地。

43亿是什么概念？市场之前给这块地的估值，最高也就28亿。嘉里相当于在天花板价之上，又加了15个亿。没想到我们平民百姓在买香港豪宅的时候需要招标，左猜右想，受尽了折磨。

这一次轮到开发商拿地的时候，因为互相不知道对方的投标价，必须要以“价格者得”的逻辑去拿这块地，所以最终就拿贵了 15 个亿。

何文田佛光街地块现状。来源：香港01

43亿成交，贵在哪？

当然了，我们觉得贵，开发商未必觉得贵，先把这笔账摆清楚：

· 成交价：43.08288亿，批租期50年

· 地盘面积：约5.57万呎，最高可建楼面约20.77万呎

· 每呎楼面地价：约20,738元，市场估值原本是9,000到13,500元

· 溢价：高出估值上限约54%

· 关键是竞投阵容：截标收到10份标书，长实、新地、中海外、华懋、保利、会德丰、嘉华全来了，信置还伙拍鹰君合组财团，也就是说，但凡叫得出名字的香港开发商，都觉得这一块在香港寸土寸金的何文田里面的稀缺用地，是价值连城的。

九龙内地段第11301号用地位置图，紧邻天铸与何文田站。来源：香港01

10个大财团抢一块地，最后成交价把估值上限甩开一半还多。这不是行情冷淡的市场该有的画面。

看看截标当天的阵仗：

嘉华国际发展及租务总监（香港地产）尹紫薇到场入标。来源：香港01

长实代表到场入标。来源：香港01

中海外代表到场入标。来源：香港01

华懋代表到场入标。来源：香港01

保利置业代表到场入标。来源：香港01

信置代表到场入标。来源：香港01

这块地凭什么这么抢手？

答案就两个字：稀缺。

何文田是传统豪宅区，但过去很多年，这一带几乎没推出过政府官地。莱坊方耀明直接点破：物以罕为贵，所以反应和结果比想象中好。

再看地段本身：

· 步行约6分钟到港铁何文田站，屯马线、观塘线双线交汇

· 隔壁就是豪宅屋苑天铸，旁边是何文田公园，景观开阳

· 中高层单位可以望维港景

· 预计建两幢25层住宅大楼，约250伙

地块邻近何文田公园、爱民邨及豪宅屋苑天铸。来源：香港01

这块地的前身也很有意思：早年是海水配水库，后来做过路政署临时工地，政府去年才改划成住宅用途。换句话说，这是市区核心抠出来的一块新供应，卖一块少一块。

嘉里自己的表态也很直白：要在这里打造「地标式豪宅项目」。人家买地的时候就没想盖刚需盘。

嘉里发展董事及香港区总经理汤耀宗。来源：香港01

面粉2万，面包要卖4万？

重头戏来了：这块地以后盖出来的楼，要卖多少钱？

如果按照两万一尺的面粉价，加上五到六千块钱的融资成本，这还没算上一些其他的融资成本啊等等，项目发展成本打底每呎26,000元或以上，落成后呎价可达35,000至40,000元。

莱坊的描述更直接：

实用呎价要卖到4万，才有合理利润，意思是才有钱赚。

按一套800呎的单位算，入场价大约3,200万。这不是上车盘，这是妥妥的豪宅门槛。但唯独一点比较尴尬的就是，这块地旁边的天铸，新鸿基的何文田著名豪宅小区，最近的成交价才 3 万块一尺，凭什么隔了一条马路就要卖 4 万块钱呢？

但是话又说回来，你再看看嘉里建设发展的九龙半山超级豪宅缇外，最近又成交了一套 2.6 亿的四房大单位，呎价冲击到了快要 58000 元。

而且整个小区只剩最后 8 套了，光缇外这个项目就回笼了不少资金。

汤姆的判断

这次卖地释放的信号有三个：

第一，发展商用真金白银看多核心区。市况刚好转，大财团就敢高出估值五成抢地，说明他们对后市的信心，比嘴上说的更足。美联林子彬也提到，不少发展商近期在加快补土地储备。毕竟，供需关系决定了稀缺性，

第二，「豪宅溢价」成了新焦点。这轮复苏，资金先涌向的是稀缺地段、稀缺产品。核心区和远郊的分化，大概率会越拉越大。所以说，九龙港岛的核心地段和新界还是有本质上的差异。

第三，对普通买家来说，4万一呎是何文田豪宅的故事，不是全香港楼价的故事。你看的是新界上车盘，就按新界的供需算账；你看的是市区豪宅，才需要把这条新闻当回事。

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