从规模扩张到格局趋稳--2026年1—9月中国房地产企业权益销售榜深读

摘要

2026年1—9月，权益榜TOP100销售总量创十年新低，但降幅连续两年收敛，收缩速度趋于稳定。所有制格局完成切换，央企主导地位强化，份额集中主要由分母收缩快于分子所致，属被动集中。企业分化仍在延续，正增长企业仍是少数，央国企与民营房企正增长比例接近，民营房企则呈现明显的长尾分化特征。

综合判断：销售端仍处低位，头部阵营在销售榜上趋于稳定，行业进入“央企主导、央国企与民营正增长比例接近、民营长尾分化”的存量格局。

01

TOTAL & THRESHOLDS

总量与门槛：十年低位，头部上浮、腰部塌陷

（一）总量：近十年最低位，降幅连续两年收敛

2026年1—9月，权益榜TOP100销售合计16100.3亿元，处于2017年以来的十年最低位。这条曲线可清晰切成三段。

第一阶段是2017—2021年的爬坡期。TOP100合计从41967.3亿元逐年上行至2021年的69093.9亿元历史峰值，五年累计增长64.6%，其中2020年、2021年分别同比增长5.5%和10.5%，驱动逻辑是高杠杆、高周转的规模扩张惯性。

第二阶段是2022—2024年的断崖回落与持续探底。2022年当年合计37115.9亿元，同比骤降46.3%，一年之内蒸发约3.2万亿元，是本轮周期中最陡峭的一次收缩；2023年同比下降11.9%至32700.8亿元，2024年再降36.2%至20849.4亿元，调整呈现明显的惯性与结构性特征。

第三阶段是2025—2026年的降幅收敛。2025年同比下降12.8%至18181.4亿元，2026年同比下降11.4%至16100.3亿元，两年降幅均落在11%—13%的窄幅区间，收缩速度趋于稳定，但绝对规模已降至2017年的38.4%、2021年峰值的23.3%。

图1 2017-2026年1-9月权益榜TOP100销售合计及同比

数据来源：克而瑞研究中心整理。

单月数据进一步印证上述判断。2026年9月单月权益销售1843.9亿元，环比8月的1510.4亿元增长22.1%，结束7月、8月连续两个月的单月环比回落；但这一回升带有明显季节性——2025年9月单月环比增幅为28.7%。以同比衡量，2026年9月单月较去年同期仍下降7.1%；与之对照，8月单月同比为+3.3%。两个月一正一负，说明单月波动主要来自推盘节奏与供应集中放量，尚不足以支持趋势反转。四季度降幅能否实质性收窄，取决于年末房企供货规模与既有政策的落地节奏。

（二）门槛：头部上浮与腰部塌陷并存

门槛刻画的是“入围所需的最小规模”，2026年各档门槛呈现出与总量方向不一致的分化。

表1 2017—2026年1-9月权益榜各档门槛（亿元）及2026年同比

数据来源：克而瑞研究中心整理。

表2 2025与2026年1-9月权益榜各档门槛对比及同比

数据来源：克而瑞研究中心整理。

第一，TOP3门槛是五档中逆势回升的一档。2026年1—9月TOP3门槛1144.2亿元，同比+9.4%，为2024年以来首次回升，但尚未回到2024年以前的水平——2022年为2034.1亿元、2023年为1823.8亿元，当前门槛仅相当于2022年的56%。三强重新站上千亿量级的门槛线。

第二，腰部塌陷。TOP10门槛从2025年的432.1亿元降至335.3亿元，同比-22.4%，是五档中降幅最大的一档；TOP50门槛从81.1亿元降至66.5亿元，同比-18.0%。相较2021年，TOP10、TOP20、TOP50门槛分别下降79.0%、80.9%和83.9%，而TOP3门槛降幅为63.4%——中间梯队的规模门槛持续下移，且降幅显著超过头部梯队。

第三，入榜底线同步下移。TOP100门槛从2025年的38.0亿元降至35.7亿元，同比-6.0%，较2021年的143.1亿元下降75.0%，即当前入围百强所需规模约为五年前的四分之一。2026年TOP10门槛仍是TOP100门槛的9.4倍，规模约束的放松主要发生在中后段。

02

OWNERSHIP & CONCENTRATION

所有制与集中度：央企主导与被动集中

（一）所有制：从民营主导向央企主导的整体切换

按2026年1—9月权益榜TOP100全样本计，央企金额占比50.6%、地方国企22.4%、混合所有制6.5%、民营房企20.6%，央企与地方国企合计约73%，占榜单四分之三。以两年均在榜的79家可比企业计（合计14924.2亿元，占TOP100的92.7%），央企占比由2025年同期的47.9%升至53.7%，提升近6个百分点，是四类主体中占比上升者；民营房企由22.3%降至19.3%，下降3.0个百分点；地方国企基本稳定；混合所有制由9.7%降至7.0%。

需要明确的是，民营房企并未“消失”——上榜仍有45家、金额3315.7亿元，只是整体退守至榜单中后段：前10名已无一家民营房企，前20名也仅4家——滨江集团、碧桂园、大华集团、邦泰集团，且全部位于第12名之后。所有制格局的变化，更多体现在位次结构而非数量存续上。

前三名的更替是所有制切换最直观的注脚。2017—2021年，前三名长期由中国恒大、碧桂园两家民营房企与混合所有制的万科地产包揽；2022年保利发展首次进入前三；2023年前三名中仍有混合所有制的万科地产；2024年起前三名全部为央国企，并稳定为保利发展、中海地产、华润置地。头部阵营在销售榜上趋于稳定，但内部排序仍有微调，这一稳定主要体现在销售端，尚不能等同于竞争格局的长期固化。

表3 2017—2026年1-9月权益榜前三名演变

数据来源：克而瑞研究中心整理，括号内为该房企的权益销售金额。

份额上行并不等于规模变大：2026年1—9月三强合计约4237亿元，占TOP100的26.3%；而2017年同期前三名合计9401.9亿元、占比22.4%，占比提升约3.9个百分点，但三强合计金额较2017年前三名下降54.9%。份额的上升，主要表现为头部企业收缩幅度相对较小。

TOP10的结构变化同样彻底：2026年1—9月前10名中，央企5家（中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂）、地方国企2家（建发房产、越秀地产）、混合所有制3家（绿地控股、绿城中国、万科地产），民营房企0家。

（二）权益榜TOP100集中度：被动集中，且集中在头部20名以内

在总量收缩与结构逆转之外，还有第三条线索：资源在收缩过程中向头部加速集中。TOP10合计份额走出一条先降后升的U型曲线：2017年44.2%，2021年降至十年低点38.8%，此后连续五年回升，2026年达50.6%，首次突破半数，较2021年低点回升11.8个百分点；TOP3合计份额同步从2021年的17.0%升至26.3%，回升9.3个百分点；TOP20合计份额从55.7%升至65.2%。

图2 2017-2026年1-9月权益榜TOP100内部集中度走势

数据来源：克而瑞研究中心整理，统计范围为TOP100榜单内。

但TOP50合计份额的回升幅度要小得多：2021—2026年间仅提升1.6个百分点，2017年以来累计提升2.5个百分点，基本横盘。份额的挤压在不同区间并不均匀：21—50名企业的合计份额从2021年的27.5%降至2026年的19.6%，被压缩7.9个百分点，是被挤压最明显的一段；而50名之外企业的合计份额从16.8%降至15.2%，仅下降1.6个百分点，基本横盘。这说明集中度的提升主要发生在TOP20以内，被挤压的是21—50名区间，50名之外则相对稳定——而非“全面向头部集中”。需要强调的是，21名之外企业的合计份额已由2021年的44.3%降至34.8%，收缩9.5个百分点，这一变化是实质性的，不应被TOP50的横盘所掩盖。

更需要强调的是，这一轮集中具有明显的“被动”属性。TOP3、TOP10合计份额的上升，主要来自分母收缩快于分子：2021年之后信用收缩，中小房企最先失去融资与拿地能力，销售快速萎缩；头部企业则凭借更强的信用与更稳的现金流拉开身位。份额的被动提升，本质上是相对韧性带来的结果，并不等于头部企业的绝对规模扩张。这是判断“集中度上行”时必须前置的前提，也意味着，当前集中度上升更多是销售端被动集中的结果，不能直接外推为头部企业竞争地位的长期固化。

03

ENTERPRISE DIVERGENCE

企业分化：央国企稳健、民营长尾分化

（一）分化图谱：正增长是少数派，越靠后越弱

将榜内企业逐一与2025年同期配对，可以得到一张比总量和门槛更细的分化图谱。79家可比企业中仅22家实现同比正增长，占比27.8%。

表3 2026年1-9月权益榜分梯队同比表现

数据来源：克而瑞研究中心整理。

第一，正增长是少数派，且集中在上半段。1—10名10家全部可比，4家正增长，占比40.0%；11—20名9家可比中4家正增长，占比44.4%，是四个梯队中占比最高的。

第二，11—20名正增长占比最高，该梯队同比增幅中位数为-13.2%，弱于第一梯队的-9.0%——同一梯队内既有中建壹品等高速上行主体，也有多家深度回落企业，走势背离，是四个梯队中离散度最高的一段。

第三，越靠后越弱。21—50名27家可比中8家正增长，占比29.6%，中位数-19.3%；51—100名33家可比中仅6家正增长，占比18.2%，中位数-20.2%。入榜门槛下移并非因为企业普遍回稳，而是因为各梯队下滑幅度接近、后段企业基数已经很低。

（二）性质间分布差异：央国企与民营相近，混合所有制承压

将各性质可比企业的同比增幅按五个区间拆分，央国企与民营房企的分布形态较为接近，正增长比例均在28%左右；混合所有制样本则全部处于负增长区间。

图3：2026年1-9月不同性质房企权益销售额同比变动

数据来源：克而瑞研究中心整理，基于TOP100中79家可比企业。

央国企分布相对均衡，正增长合计27.91%。央国企并未出现明显的高增长集中，但正增长比例与民营房企基本相当，销售端表现相对稳健。

民营房企分布最宽，两端同时加厚。正增长合计27.85%，与央国企基本持平。其中，高于30%的高增长档为8.86%，高于央国企的6.98%；低于-50%的深跌档为5.06%，略低于央国企的5.98%。其内部既出现了宏发集团等正增长企业，也有相当比例处于深度出清状态，呈“长尾拖累、头部幸存”的结构。

混合所有制3家样本全部处于负增长区间：33.33%落在-50%至-30%，66.67%落在-30%至0，无正增长、无深跌。该组样本量过小，其分布仅作对照参考，不足以支撑趋势性判断。

（三）增长名单：增幅TOP10由国资占七席

将可比样本按同比增幅排序，前列企业呈现出鲜明两面性：一面是近三年持续上榜的地方国资平台与部分央企占比较大；另一面是仅有的三家民营房企，均依靠低基数实现反弹。两类高增长的性质不同：前者更接近扩张性增长，后者更接近修复性反弹。

表4 2026年1-9月典型房企权益销售额增幅TOP10

数据来源：克而瑞研究中心整理。

国资企业占据七席：。央企4家，地方国企3家；民营房企3家。国资高增长企业的增长主要来自既有货值释放，而非市场总量扩张；三家民营房企则更多是低基数下的修复性反弹。整体看，这些企业2025年同期权益金额多数不足200亿元，高增幅建立在小基数之上，绝对规模与头部企业不在同一量级。

（四）国资新势力上行与头部排位压力

2026年1—9月榜单呈现出两组方向相反的运动：一边是国资新势力持续上行，一边是昔日头部继续下滑。

建发房产、中国金茂、越秀地产三家完成了从边缘到中坚的跨越：从2017年9月至2026年9月，建发房产从第65名升至第5名，金茂从第39名升至第6名，越秀从第42名升至第9名，均在2026年站稳前十。三家的共同特征是国资背景带来的融资与拿地优势，以及聚焦核心城市群、重仓改善型产品的布局。

04

CONCLUSION & OUTLOOK

结论与四季度展望

上述维度的发现指向同一结论：2026年1—9月的权益榜并非“市场回暖”的证据，而是一份头部阵营在销售端趋于稳定的记录。但“稳定”不等于“固化”：榜单仅反映当期销售表现，并未直接提供拿地储备、未来可售货值、融资能力和项目交付周期等证据，尚不足以判断竞争格局已经长期固化。总量收缩与信用体系分化，是同一过程的两个侧面；所有制格局逆转与集中度被动上升，是这一过程并行产生的两个结果，而非“所有制逆转导致集中度上升”的前后因果。集中度上升的直接原因只有一个：头部企业降幅小于TOP100整体降幅，即分母收缩快于分子。几条线索是同一场变革在不同维度上的投影。

评价体系也随之切换：在“规模竞赛”时代，衡量房企的标尺是销售额、排名与增速；在“安全竞赛”时代，标尺变为信用底色、现金流韧性与穿越周期的能力。2026年榜上位次上行的企业，几乎都不是当年靠规模冲上去的那一批。

综合判断，四季度及后续走势可收敛为三点：

第一，总量低位运行，降幅继续收窄但难言反转。四季度供货节奏与政策落地会带来单月波动，但需求端与信用端的约束尚未根本缓解，全年销售仍将处于收缩区间，实质性回暖尚需更长时间。

第二，头部阵营短期趋稳，内部排序仍有微调空间。三强地位相对稳固，但第8—15名附近仍是排位变化最值得跟踪的区间。需要强调的是，销售榜上的稳定并不等于长期格局固化；在现房销售渐进推行、资金能力与供货节奏可能继续改变企业排名的环境下，后续位次仍存在调整可能。

第三，主体分化延续，国资新势力仍有上行空间，但性质本身不直接决定位次，它是"融资获取能力与拿地能力的代理变量。具备融资优势、核心城市土储和改善型产品能力的企业更可能穿越周期；民营房企中坚持核心城市深耕的样本仍具一定位次稳定性。以性质标签替代对企业基本面的判断，是解读后续榜单时应避免的倾向。

数据来源与声明

1. 本报告数据分类采用克而瑞公告口径，基于2026年1—9月权益榜TOP100全样本100家逐家匹配，无缺失；跨年比较使用两年均在榜的79家可比企业样本。

2. 2017—2024年各期榜单尾部存在较大规模的并列名次，200名以后的可比性较弱，本报告的分析均以前100名区间为限。

3. 文中占比与百分点差值的展示均按四舍五入保留一位小数，个别分项之和与合计可能存在±0.1个百分点的显示差异。

4. 本内容仅供参考，不构成投资建议。

数据口径与样本说明

本报告数据来源为克而瑞研究中心（CRIC）“销售权益金额排行榜”，口径为商品房销售权益金额，单位亿元，周期为2017—2026年各年1—9月（每年9月榜单累计口径）。本报告核心指标统一取TOP100权益口径，例如2026年1-9月房企权益口径的销售数据，其中79家可与2025年同期榜单配对，用于同比与所有制跨年比较；其余21家为2026年新进榜，无上年同期数据，不参与同比统计。企业性质采用克而瑞公告口径，TOP100全样本分类无缺失。全文“同比”除特别说明外，均为2026年1—9月对2025年1—9月；“单月”为当期累计减上期累计的推算值。本报告关于“头部阵营趋于稳定”的判断，主要基于销售权益金额榜单，不构成对拿地储备、可售货值、融资能力、交付周期及长期竞争格局的判断。

IN THE END