明确基金投资REITs按证券投资管理，或为相关产品带来千亿级增量资金

《每日经济新闻》记者获悉，上周公募REITs二级市场价格有所下跌。截至上周五（10月9日），中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于695.45点和946.48点，周内回报率分别为-0.56%和-0.28%。

根据Wind数据，已上市的89只公募REITs产品中，环比上涨的仅有35只，环比下跌的增加至54只。

政策与行业方面，2026年10月9日中国证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》（以下简称《运作办法》）及配套规则，向社会公开征求意见。该征求意见稿将公募REITs单列为基金产品类别之一并提出相关管理要求，是在公募REITs市场诞生及逐步发展背景下对现行《运作办法》中基金分类及投资管理规定的重要完善，引发行业热议。

公募REITs二级市场有所下跌，保障房板块领涨

上周虽然仅有2个交易日，但公募REITs还是备受市场关注。二级市场走势方面，截至10月9日，中证REITs（收盘）指数收于695.45点，环比下跌0.56%；中证REITs全收益指数收于946.48点，环比微跌0.28%。

申银万国证券数据显示，分项目属性来看，上周产权类REITs下跌0.47%，特许经营权类REITs下跌0.11%。分资产类型来看，保障房（+0.61%）、能源（+0.45%）、环保水务（+0.36%）、消费（+0.13%）板块表现占优。

单只产品方面，已上市的89只公募REITs产品中，环比上涨的仅有35只。涨幅最大的三只产品为汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏中海消费REIT和浙商证券沪杭甬高速REIT，周内分别上涨2.57%、1.47%和0.87%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的增加至54只，其中跌幅最大的三只产品为南方万国数据中心REIT、华夏金茂消费REIT和广发成都高投产业园REIT，环比跌幅分别为3.82%、2.65%和2.44%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

成交规模及换手率方面，天风证券数据显示，上周REITs总成交额（MA5）为2.58亿元，环比下降17.3%，产权和经营权成交额（MA5）分别为1.75亿元和0.83亿元，环比前一周分别变化了-21.2%和-7.8%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施、数据中心基础设施、商业不动产类REITs上周的成交额分别为0.34亿元、0.23亿元、0.37亿元、0.21亿元、0.08亿元、0.52亿元、0.48亿元、0.22亿元、0.13亿元，环比前一周分别变化了-32.5%、-8.2%、-21.3%、-17.0%、-19.6%、-5.4%、-19.2%、-16.7%、-4.0%。其中周内成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比20.0%。

REITs纳入证券管理，机构热议：打通配置障碍，释放潜在增量资金

10月9日，中国证监会发布《运作办法》征求意见稿及配套规则，向社会公开征求意见。

招商证券指出，《运作办法》征求意见稿明确公募基金投资REITs按照证券投资进行管理，公募基金参与REITs配置的空间或有望进一步打开，进而形成增量资金进入REITs市场的预期。

该机构还表示，明确基金投资REITs按照证券投资进行管理的影响或主要包括以下两方面：一方面，本次政策更新前，市场普遍按照一般基金份额投资规则对投资REITs进行管理，基于现行规定，该框架下存在“非FOF基金持有其他基金的比例不超过基金净资产的10%”等限制，公募REITs与ETF等其他基金投资共同占用公募基金投资额度。本次《运作办法》征求意见稿明确了REITs按照证券投资进行管理，使公募REITs不再受到该类基金份额投资限制。

另一方面，公募基金合同对投资范围有比较明确的列示和约定，具体到单只公募基金能否参与REITs投资仍以基金合同为准。明确基金投资REITs按照证券投资进行管理后，更广泛的新设立基金（包括股票型基金、其他类型混合型基金等）或可在注册阶段在基金合同中直接将REITs纳入投资范围；同时，监管规定的明确或也有助于推动未将公募REITs纳入投资范围的存量基金依法履行合同变更及相关程序，参与公募REITs投资。

中泰证券进一步提出，此次修订围绕基金投资其他基金作出多项优化，统一了监管口径，把REITs视作“证券”来管理，大幅简化投资限制、打通配置障碍。

“目前公募基金非货规模24.3万亿，我们假设后续配置REITs比例在0.1%～0.5%之间，则其潜在增量规模为243.1亿元～1215.6亿元。目前公募基金投资股票8.8万亿，假设权益替代比例在0.5%～1%之间，则其潜在增量规模为441.8亿元～883.6亿元。综上，《运作办法》明确基金投资REITs按照证券投资进行管理或带来千亿级增量资金。”

申银万国证券也在研报中分析，从公募基金端看，今年以来至少71只混合二级债基、28只偏债混合型基金将REITs纳入投资范围，合计发行规模约660亿元；同时新成立154只混合型FOF（可投REITs）、4只REITs指数基金，发行规模约1445亿元。此次修订将投REITs明确确定为证券投资，在制度设计层面为基金投REITs提供支撑，有望提升“固收+”、混合型基金产品配置REITs的灵活性，公募端需求空间或逐步打开。