不知不觉，宁波这类房子涨得最多

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昨天和一位VIP会员聊天，聊到明湖的安置房。

老司机记得去年“三清”刚交付时，价格曾经一路打到15000元，我当时都不敢信自己的眼睛。毕竟是大明湖板块，商品房动辄30000元起，豪宅要冲击50000元、80000元的宁波宇宙中心啊。

安置房怎么能干到15000元以下？

虽然安置房历来都比商品房价格低，但二者总有个比值的，宁波一般都是7折左右，5折根本找不到。

所以当时我就认为，如果是刚需要买在东部新城，明湖的安置房应该是首选。私下里，我也曾给两三位咨询客户提过这种建议，但他们当时并不认为这个价格很划算，相反他们都有点看不上安置房。

因为老司机的VIP客户主要是改善客户，买安置房的人很少，所以平时我也没有关注这块。昨天聊到这里的安置房，打开手机一看，才发现价格竟然涨了不少。

涨幅见下图。

这个安置小区成交的最高峰是2025年九月，当月成交89套，其次是10月成交37套，15000元左右的价格，当时的成交均价就在15000元左右。

一年后，均价来到了17000元，今年9月更是有3套成交单价超过了20000元。

这就是宁波楼市的一个侧面，从统计上看，二手房价仍处在筑底的阶段，但从个案来看，有些楼盘涨幅已经超过10%了，其中涨幅最大的，就是这类地段不错的次新安置房。

为什么安置房的涨幅反而大？这是安置房独特的价格机制决定的。

安置房的第一批业主是拆迁户，他们的获取成本极低，特别是农民房拆迁，一个鸡窝可能都能赔好几平方，所以拆迁业主在卖出时，多便宜他都是赚的，只是赚多赚少的问题。

很多拆迁户这辈子没机会拿到这么多钱，眼睛都花了，他们甚至刚拿到房票就开始卖，那时候还没有房产证。可能是孩子要彩礼，可能是想给自己买辆豪车，又或者是急于把以前的欠债还上。

总之卖房票的拆迁户是最急着用钱的，因此房价也是最便宜的。

但买房票有一定风险，毕竟房子还没交付，产证还没出来，保不齐后面出什么幺蛾子，最终房钱两空，所以正规中介是不鼓励这样交易的。

不过真正出事的也极为罕见，毕竟拆迁户都是本地人，中介也容易了解到房东的家世背景，如果是一屁股烂账，或在外面吃喝嫖赌的，中介一般都不敢做。

这是安置房交易的第一波，规模不算大，但价格是最便宜的。

安置房交易的第二波是竣工交付，这是规模最大的一批，很多中介都会驻扎在交付现场抢房源。一个安置小区500套房源，交付后立即挂出来的至少也有200套。

所以这时候房价也是很低的，有时候甚至比买房票的都低，因为挂牌量大，集中出货，大家拼的纯粹就是价格。

这批出货期会延续两三个月，那时的房价基本上都在地板上趴着。

等这批出货高峰过去之后，这个安置小区的挂牌量会减下来，急于出货、低价出货的房东没有了，剩下的都是待价而沽的。

这时候房价就慢慢涨上去了，涨价的方式是低价房卖一套少一套，剩下的都是价格更高的房源，成交价格随之走高。

商品房的价格走势则往往完全相反：刚交付时，房东的心理预期很高，挂牌价也很高（毕竟当初买入价就高）；而且刚交付的房子是最新的，小区环境、公共空间也是最完美的，价格高也更有依据。

随着时间往后移，特别是满2年以后，房东逐渐认识到了市场的接受度，客户的热度也渐渐散去，这时候的价格，就可能已经回调了不少。

商品房在交付之初往往就是价格高峰，越往后越低；而安置房的交付之初往往是价格低点，越往后反而越高，这是买两种不同产品需要注意的节奏。

到现在还有不少人对安置房存在偏见，认为安置房产品不好，不保值。但其实一个房子保值与否，除了产品之外，还与购入成本直接相关。

有些楼盘大家公认的好，但买入价也高得离谱，最终保值性能非常一般。历史上，雅戈尔的楼盘就有这个特点，现在宁波也有这样的楼盘。

好是真好，但贵也是真贵，二手房卖出去，照样亏得一塌糊涂。我们经常说的一句话就是：

豪宅从不收割穷人。

安置房呢，它是有很多缺点，但它便宜啊，就像上文说到的明湖安置房，当它卖15000元的时候，还担心不保值？

事实也证明了，它目前是明湖增值最多的一类产品了。

当然，老司机并不是鼓励大家去炒安置房，事实上现在什么房都不能炒，一炒就糊。我只想说的是安置房不保值，这是一种偏见。

最后我想说一句，安置房的建设高峰历史性的过去了，未来拆迁会很少，安置主要以货币形势，我们熟悉的安置房，就要逐渐淡出历史舞台了。

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