拆迁大局已定？若不出意外，2027年的房屋拆迁，或将迎3大变化

2026年6月底，广州增城区中新镇政府办了一场不算隆重的活动。辖区被征收群众陈先生领取了核发的首张房票，标志着增城区房票安置政策正式落地实施。

他拿到的不是新房钥匙，也不是一笔补偿款，而是一张只能用来买房的凭证。这张票能跨区用。

增城参照广州市的房票优化政策，出台了本区的实施细则，房票全市通用，可跨区购房。也就是说，陈先生不用守着原来的村子等回迁楼盖好，可以直接到广州其他区挑现成的商品房。

差不多同一时间，北京西城三里河一区28号楼的老住户已经在新楼里住了好几个月。他们没拿到补偿款，反倒自己出了钱。

有媒体测算，该楼综合改建成本约11815元每平方米，政府补贴原面积部分5786元，居民承担剩余差额，整体政府约40%、居民约60%。一边是领票，一边是掏钱，跟很多老人记忆里"拆迁就是分房、拿钱"的样子都不一样。

到2027年，老房子的去留大体会沿着这两条路走，同时还要先过一道越来越严的"体检"关。先说房票。城中村改造是它用得最多的地方。

广州黄埔区岗贝村宏岗片区的项目，截至2026年7月，累计兑付房票约228张、金额3.94亿元，房票签约率达100%，成功去化商品房206套。两百多户村民拿着票，基本都去买了现房。

为什么各地愿意推房票？它一头解决了被征收户的安置，另一头消化了卖不动的商品房。

南京的数据很直观：该市去年共开具房票5461张，去化各类存量房5455套，那是2024年的数字。新房库存多的城市，自然更愿意这么干。

这条路早在2024年就定下了方向。2024年10月份，住房和城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上介绍，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

到2026年，连以前推得不多的深圳也跟上了。深圳坪山区的咸水湖片区，12月23日，咸水湖片区城中村改造项目举行集中签约暨房票发放仪式，深圳首个在城中村领域试行房票安置的项目由此启动。

这是2025年底的事。房票对被征收户最大的好处，是省掉了在外面租房、熬好几年等回迁房的日子。

不过房票只能在规定时间、规定范围里花，各地的期限、可选房源、额外奖励都不一样。签字之前把本地细则一条条看清楚，比打听邻居拿了多少要管用。

城中村有房票，城里那些住了三四十年的老楼怎么办？答案落在一个以前很少听说的词上：原拆原建。

2025年12月，住房和城乡建设部在全国住房城乡建设工作会议中指出，稳步实施城中村和危旧房改造，其中，有38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建。三里河28号楼是最常被拿来讲的例子。

这栋楼1978年建成，2023年被纳入北京市危旧楼改建范围。2025年9月开工后46天完成主体模块封顶。

2026年2月4日，北京西城区月坛街道三里河一区28号楼的54户居民，拿到了新家的钥匙和房本。从搬离旧楼到重回新家，前后不到半年。速度靠的是工厂预制。

设计人员将这栋建筑拆解为156个立体模块单元，各模块从结构、保温、管线到内装的90%以上工序均提前在工厂制造完成。过渡期一短，居民在外租房的开销就少了一大截。

但这件事真正难的不在盖楼。项目启动有个硬条件，54户居民必须100%同意。

杭州浙工新村规模更大，548户居民以自筹为主推倒重建，今年2月交房了。能做成的，往往都是邻里之间商量得通的小区。

记者在各地采访发现，意见统一难、资金筹措难、过渡安置难成为三大核心挑战。"不同居民的诉求差异很大：年轻人想要更大户型，老年人关心电梯和无障碍设施，经济条件差的居民担心出资压力。"

一栋楼里，有人巴不得早点动工，有人一听要掏钱就犯难。各地的门槛也在细化。

以河南为例，按当地政策，危旧小区，如果为C级、D级危房，或者业主们有强烈的更新意愿的话，那么就可以以小区或者楼栋为单位来向主管部门提出申请。有解读称，启动还要求整栋楼九成以上业主同意，重建面积最多增加两成左右。

原拆原建门槛这么高，那绝大多数老楼会怎样？国家层面给了明确的方向。

2026年5月28日，国务院印发《城市更新"十五五"规划》，明确"留改拆并举、以保留提升为主"。有业内人士分析，"这意味着大面积拆迁比例会大大减少，存量盘活、品质提升是运营的重点。"

数字一摆就清楚了。城镇危旧房改造套数从"十四五"的25万套提升至50万套，实现翻倍增长；城中村改造数量与"十四五"基本持平，维持在4000个左右。同一份规划里，新开工改造城镇老旧小区11.5万个被列为第二项指标。

50万套危旧房，对上11.5万个老旧小区，要推倒重来的只是很小一部分，大多数小区等来的是换管道、装电梯、补停车位。危房这边，规划的要求是基本消除已建档立卡的D级危险住房安全隐患，城中村则采取多种方式分类实施。

谁家的房子进哪一类，要看体检结果。规划要求全面开展城市体检，建立完善"专项规划—片区策划—项目实施方案"的实施体系，健全城市体检与城市更新一体化推进机制。

房龄长不等于能拆，结构鉴定的结论才算数。这道关还在收紧。

2026年10月下旬，住建部的《城市体检管理暂行办法》完成意见征集，综合体检每5年一次、成果挂钩更新项目库。这样一来，2027年哪些楼能进改造名单，大多要看体检报告上写了什么。

地方的任务书也开始落地。10月21日公布的上海城市更新三年行动计划提出，实施70万平方米旧住房成套改造，其中，力争于2026年底完成不成套小梁薄板房屋改造。

实施约2400万平方米老旧小区改造。结合房屋体检，推动实施危旧住房排查、改造，精准消除安全隐患。

上海这份计划还写了探索老旧住房自主更新模式。能修的先修，有隐患的先排查，自主更新作为补充，大城市的做法基本就是这样分层推进的。

钱的方面比前几年宽裕。2026年中央预算内投资安排城市更新专项资金970亿元，直接支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目，惠及约800万户居民。

此外，今年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元。钱多了，花法也变了。

10月23日公开的六部门老旧街区厂区改造意见，把老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区，外加历史文化街区镇区都纳入进来，更新从一栋楼扩大到一整片街区，钱更多花在补配套、盘活闲置房上，不是推平重建。

家里有老房子的，与其四处打听"哪年拆"，不如先弄清自家楼有没有做过安全鉴定、是什么等级，所在城市的体检结果和更新项目库有没有公布。

真到了征收或改建那一步，一切以正式方案为准，补偿算法、安置方式、出资比例都写在纸面上。

陈先生手里的房票，三里河老住户手里的新钥匙，看着是两回事，背后的规矩是一套：先体检，再分类，有隐患的先动，能修的不拆。2027年各地拆迁的节奏，大体就按这套规矩往下走。