曾经的华南五虎，又一家没扛住

文/十一弟

今年四月份，合生创展的股票在港交所停牌。

这家曾经号称地产航母的开发商，没能按时交出自己的年报。

三月底是港股上市企业刊发2025年财务业绩的最后期限，合生创展遭遇年报难产。

它在公告里称，由于2025年度审核工作尚未完成，股票暂停买卖。

麻烦出在审计上。

在会计师事务所安永提出的意见里——

未完成事项包括部分审计询证尚未回函，估值报告终稿及底稿仍在审阅，还有对合生创展持续经营评估所需的审计证据是否充分，存在疑问。

最后一项尤为关键。

所谓持续经营，审计师要确认的是，这家企业能否继续正常经营下去。

安永在相关函件中明确表示——

管理层未能提供充分、适当的审计证据，以支持合生创展对持续经营能力的评估，因此无法信纳2025年财务报表采用持续经营假设是否适当。

解决不了问题，就解决提出问题的人。

于是，合生创展便提议更换核数师，改聘国富浩华（香港）会计师事务所。

问题并没有因为换了会计师事务所就解决。

到了九月份，合生创展再次公告称——

2025年报及2026年中期业绩，仍需进一步延期，股票继续停牌。

它还聘请了德勤担任独立内部监控顾问，开展内部监控检讨。

直到这两天，终于等来了合生创展披露的2025年业绩预告——

预计全年净亏损至少125亿港元，而上一年度还在盈利。

从未能按时交出年报，到审计师对其持续经营提出疑问，再到上百亿亏损。

合生创展正在经历的，远不止是一轮业绩滑坡。

它曾经是国内房地产最早诞生的一批明星企业——

销售规模比恒大更早地迈过了百亿门槛，二十年前就在广州、北京囤下了大批土地项目。

如今，股票停牌，年报难产，百亿亏损。

原来的那个地产航母，终究躲不过行业退潮。

现在船身进水，被迫搁浅。

1992年，朱孟依在香港创办合生创展。

次年，他又成立珠江投资，开始在内地大举布局房地产。

朱孟依最早的跑马圈地、押注土地，是在广州天河——

上世纪九十年代初，开发商都在争抢广州市中心土地。

他却看中了当时还一片荒芜泥泞的天河，一口气拿下了大面积土地。

几年之后，随着广州城市建设向东推进，天河逐渐成为新的城市中心。

华景新城、暨南花园、华南新城等楼盘，陆续开发了出来。

这笔投资下注，奠定了合生创展在房地产行业的江湖地位。

2004年，合生创展的销售额突破100亿，成为国内第一家百亿房企。

在广州，它与富力、碧桂园、雅居乐、恒大一起，并称为华南五虎。

那是房地产的黄金时代。

王石、许家印等一众地产大佬，意气风发，总喜欢高谈阔论、指点江山。

朱孟依不一样，他低调务实，合生创展也没有像恒大那样，把高周转做到极致。

他更喜欢囤地，开发大盘，坐等土地升值，赚取溢价。

今年三月份，合生创展在北京开发的一个顶级豪宅，悄悄作了股权变更——

缦合北京。

这个项目曾经的名字更响亮，叫霄云路8号。

2008年，霄云路8号拿到第一张预售证。

项目所在位置，靠近燕莎商圈和朝阳公园。

当时北京四环周边住宅均价，还在1.2万块钱/平米。

霄云路8号的开盘价，定在了8万/平米~12万/平米，让整个北京楼市侧目。

在这个项目上，甚至诞生过一个北京顶级豪宅的代名词——

霄8的顶。

它指的是项目里的空中四合院，约1000平米的面积，坊间报价要5个小目标。

看房需要提前预约，还得打开银行账户验资。

当年的霄云路8号，也就是后来的缦合北京，在北京楼市实在太顶级了。

还一度把地球首富——埃隆·马斯克，也牵扯进了绯闻。

2024年，有人传闻马斯克花了1.5亿美元，在北京买了套豪宅。

传闻越来越离谱，最后逼得特斯拉都坐不住了，不得不站出来辟谣。

传闻中的豪宅，正是缦合北京的空中四合院。

这个项目的开发主体，是北京新京润房地产有限公司——

它一直是由合生创展下属的吉润置业投资有限公司全资持股。

现在，新京润背后的唯一股东，变成了中信信托全资持股。

这并不是一次普通的股权变更。

年初，有些买了缦合北京的富豪业主们投诉反映——

他们花了几千万，甚至上亿代价购买的豪宅，2023年已经收房入住；

但一直到去年底，既做不了网签，也办不下来房产证。

愤愤不平的业主们，查了一圈下来，才得知——

原来当初销售给他们的豪宅，早在2021年就已经抵押给了浙商银行北京分行。

抵押人是项目公司北京新京润房地产有限公司，债务履行期限一直到2029年。

房屋在销售时已处于抵押状态，且开发商未能解除抵押，这些购买豪宅的业主，当然无法网签和后续办证。

有业主怀疑——

办理解押不仅需要向银行偿还相应贷款，还需要向相关部门缴纳税款；

自己支付的购房款，进入合生创展的资金体系以后，被挪作他用，导致项目公司无法偿还贷款、办理解押手续。

其中一位业主直接就说了——

开发商曾告诉他们，项目手续无法办下去，与母公司抽走资金有关。

几乎在同一时间，缦合北京的项目公司新京润作了股权变更，合生创展退出，中信信托全盘接下。

有人说——

项目公司的股权变更，更像是一次信托融资安排，而非真正的资产出售，本质上是为项目输血。

但有一点毋庸置疑，合成创展名下这个开发销售了近二十年的顶级豪宅，需要新的资金力量入场。

一个月后，它的股票在港交所宣布停牌。

缦合北京的股权变更，就是这家曾经的华南五虎的一个财务切面。

合生创展更新的财务状况，停留在2025年上半年——

半年营收65亿港元，下滑了53%；

净亏损了17亿港元。

到去年上半年，合生创展背负的有息债务规模，接近755亿港元。

其中，将在一年内到期的短期借款，超过269亿港元。

而它手上的现金资源，只有84亿港元，根本无法覆盖短期债务，面临巨大的资金缺口。

十一弟查了下，到今年八月份，合生创展的销售规模不到45亿，没卖到去年同期的一半。

坏消息在去年就开始蔓延了——

去年四月份，合生创展名下一笔约9.41亿港元的借款，未能如期偿还本金及利息。

相关评级机构随后下调其信用评级。

据说，这笔债务逾期，还触发了约93亿港元银行贷款及金融借款的交叉违约。

此前，合生创展曾表示，2022年以来持续压降负债，境外公开市场债务已清零。

但还清了境外公开市场债券，还有银行贷款、项目融资，以及其他各种类型的借贷。

随着销售规模萎缩，现金流吃紧，它的债务压力，依然十分沉重。

到了今年，合生创展的财务报表，终于没能扛住了——

它预计2025年净亏损不会少于125亿港元；

亏损来自物业销售收入减少，部分非一线城市存货出现减值，投资物业公允价值调整，以及出售一家联营公司产生亏损。

房地产行业的游戏规则已经变了。

曾经的华南五虎，如今已经集体沦陷，各有各的难处——

恒大倒下，碧桂园艰难求生，富力和雅居乐还在债务泥潭里挣扎。

合生创展的境遇稍好，还没有走到故事的终点。

当年的规模冲得缓一些，后来的困境也要来得晚一些。

但当上百亿的巨额亏损，落在它的财务报表上。

那个房地产的黄金时代，确实已经离这家曾经的华南五虎很遥远了。