北京楼市，杀出一匹黑马

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

10月的北京，秋高气爽。

首都国际会展中心（新国展二期）北面，塔吊林立，一片住宅正在拔节生长。

这里，是青雲国樾的项目现场。

照眼下的施工节奏，整片建筑有望年底褪去蓝色安全防护网，迎来全面封顶。

在北京楼市，青雲国樾有诸多首个标签，比如：

新国展三期规划组团里，首个入市的商品住宅；中央别墅区，首个好房子标准的普宅改善项目；央企中国铁工投资（下称中铁工投），在京首个作品，等等。

尤其是中铁工投的身份，它主要以水务、市政、生态环保、城市更新等土地一级整理，为核心业务。

在落子青雲国樾之前，全国的住宅项目，仅有两个：呼和浩特青云学府、苏州青云府。

且都是在过去两年内开发的。

如果论资排辈，中铁工投可谓行业里，不折不扣的新兵。

但这并不意味着，它对地产开发一窍不通；相反，很老辣。

以青雲国樾为例。

今年2月3日拿地；3月23日，规划图公示；4月17日，规划许可证到手；6月18日，东区04地块6栋楼首批取得预售证；9月17日，西区03地块8栋楼全部取证。

仅看这个节奏，中铁工投一步一脚印、稳扎稳打，一点青涩的样子都没有。

业绩上，青雲国樾开盘3个多月，稳居顺义楼市第一梯队。

截至10月12日，项目累计网签175套，网签均价5.41万元/平米，网签总金额9.52亿元。

随着全部房源转为可售状态，青雲国樾139平楼王样板间，也在10月11日正式对外开放。

至此，它已走完前期开发关键节点，正式迈入全盘顺销阶段。

定调板块天花板

作为新国展三期组团首个好房子，青雲国樾从一开始，就站在了板块天花板上。

它无论公区、产品，全部按照四代宅的上限标准进行，为后续可能面市的项目，直接把标准定好了。

青雲国樾双子地块的格局，让设计师在公区规划上，施展空间足够大。

它的社区景观取"共生之叶"为设计内核，提取银杏叶片的自然形态，编织“一轴两带、双园九境”的园林骨架。

比如：几何之叶给孩子放电，森叶跃动是丛林蹦床，叶动康境给老人轻氧康养，叶影流觞流水配雕塑，叶吟山风用曲线矮墙，圈出一片松弛地。

孩子、成人、老人，谁也不迁就谁，各自有各自的空间，又都装在同一个社区中。

与当下北京楼市几乎所有住宅的主会所，全是下沉式相比，青雲国樾独树一帜：星级酒店会所和社区泛大堂，双地上阳光会所。

这得益于它南边的0005地块，与住宅地块捆绑出售。建面4.62万平米，规划酒店+商业，建成后由中铁工投自持。

别的项目，这种配套属于包袱；到了中铁工投这里，却成了青雲国樾的加分项。

它将恒温泳池、专业健身中心、瑜伽冥想区、私宴会客空间等动态功能区，整体放置于星级酒店地上，通风采光拉满；会客阅读等静态社交，则放在住宅泛大堂。

如此一来，整个会所就有了严格的动静物理分区，互不干扰。

并且，自持酒店从根源上，规避了普通小区会所外包之后关停、降级的通病，为业主守住长期配套价值。

仅看这些操盘思路，就已经展示出中铁工投这个新手，不拘一格的创新思维。

更关键的是产品。

青雲国樾共有5款主力户型：79平米、92平米、108平米、120平米、139平米。

它们拓展面积上的创新，深刻影响了顺义楼市。主要有：挑檐平台、内嵌阳台、设备平台、飘窗。

通过将这4种赠送手段，进行不同比例的搭配，让青雲国樾户型的实际使用率，较此前的项目，至少提升了5个百分点。

自它之后，包括青年ONE序、马头庄0505、府前路0138‑1、仁和02‑21‑1等一批顺义新盘，纷纷效仿，成为目前顺义楼市的标配。

对购房者而言，赠送面积的显著提升，是实打实的实惠。

户型格局层面，青雲国樾紧跟改善居住潮流。

79平米做到南向两面宽三居，在同面积段实现少见双卫配置；其余户型全部做到南向三面宽，采用LDK一体化设计，收纳、采光、通透三大维度全部拉满。

本次全新亮相的139平米楼王户型，四室两厅三卫，一梯两户格局，全明无暗卫；南向三面宽拉至12.8米，搭配5.8米大横厅；设置南向双套房，主卧配置270°转角环幕落地窗。

该户型把改善家庭对于尺度、私密感、收纳的诉求一次性拉满，代表整个项目最高居住水准。

一级老兵，二级抢跑

如果说综合素质是打赢市场的硬实力，板块赋能，则是青雲国樾不可复制的软实力。

很多人会混淆新国展一、二、三期的定位。

一、二期是会展展馆，承接各类大型展会；三期则是一、二期会展配套的综合片区。

约45公顷的占地面积，约132万平米的建筑规模，聚集了体验式商业、写字楼、酒店公寓、住宅等。

目标只有一个——打造千亿级国际消费商务区。

因为，新国展一、二期早就站进了全球会展的第一梯队，一年吞吐数百万商务人流。

但最大的痛点是：流量接不住。

新国展三期的使命，就是承接会展外溢需求，把短期流动的人流，转化为长期扎根的人才、产业与消费，激活首都临空经济示范区的内生活力。

而青雲国樾恰好又是新国展三期组团中，首个也是最重要的住宅项目。

将地理范围再扩大到中央别墅区，青雲国樾周边的配套，早已成熟。

交通上，距离地铁15号线花梨坎站约750米，快速接驳望京；商业上，除了自身配套外，距离中粮祥云小镇约800米，休闲购物举步可达。

教育更不用说，身处中央别墅区内，周边一众国际学校扎堆；后沙峪小学、空港小学、北京四中顺义分校等公立教育同样厚实。

项目西北一路之隔，是在建的北京市十一学校空港学校，九年一贯制公立校，预计2027年投用。

等青雲国樾业主入住时，书包资源正好无缝对接。

某种意义上，中铁工投进京的目的，从来不是下沉二级市场，简单做个开发商，而是要将自己塑造成一个城市运营商。

住宅、酒店、商业统筹开发，实现人居、商务、产业的相互赋能。

一个地产新兵，凭什么敢这么玩？

底气，源于多年市政、生态、城市更新等一级开发沉淀下的经验。

中铁工投天天在一级市场里泡着，对板块的气质、政府的意图、规划的走向，有一种近乎本能的嗅觉。

这种嗅觉，恰恰是传统开发商学不来的。

行业里，跟中铁工投类似的，还有中建方程。

长期深耕一级土地开发的它，近两年在京开发了臻源府、中建方程国贤府，都是红极一时的热盘。

而呼和浩特青云学府、苏州青云府，都在去年9月开盘。前者首开当日去化率超90%，刷新当地当年开盘纪录；后者则一举拿下苏州全市住宅套数TOP1。

再看青雲国樾，开盘首月拿下顺义成交金额第一名，北京新房套数榜第一、金额榜第二；8月、9月持续稳居顺义普宅成交第二名，牢牢站稳板块头部阵营。

这两家央企的案例，也印证了一个行业现象：

拥有大片区一级开发沉淀的经验，在入局住宅开发时，往往更能读懂城市规划，踩准板块红利。

花姐点评：

828新政落地之后，期房将成为未来一两年楼市的稀缺供应。

这个变化，让青雲国樾的唯一性变得更加凸显：

在新国展，乃至整个后沙峪，普宅新盘，只此一家。未来一两年想在新国展板块置业，青雲国樾是绕不开的必答题。

关于中铁工投，任何一个行业，最忌讳的就是小看新面孔。

它进军地产没几年，但常年在一级市场的浸染，让它在京一出手，就摘走了新国展三期里，最有分量的那本经。

如此笃定，是对板块长期价值、公区配套自持运营、城市共建逻辑的深刻洞察。

中铁工投开发青雲国樾，看中的是一座片区未来的生长轨迹。

对普通购房者而言，读懂这一层，才算看清了青雲国樾背后的资产底色。

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