2.4亿、231万/亩！铜陵东部城区103亩连推两宗宅地，顺安凭什么卖这个价

9月28日，铜陵市自然资源和规划局（林业局）义安区分局发布（2026）11号公告：TCF〔2026〕19号、20号两宗国有建设用地使用权公开出让，均位于义安区顺安镇境内，合计68950.06平方米（103.43亩）、起始总价23967万元，10月21日15时拍卖，报名不足两家则转为挂牌至10月29日16时。这个体量与价格在铜陵当下的土地市场里都算重量级——综合起始亩单价231.73万元、楼面价2317.33元/㎡。而它真正的看点，是落点：顺安镇，铜陵东部城区的核心区。

NO.1｜壹

两宗地一个价

先把两宗地的账拆干净。

TCF〔2026〕19号：27631.08平方米（41.45亩），居住用地，1.0≤容积率≤1.5，建筑密度≤28%，绿地率≥35%，限高45米，起始价9585万元、保证金2876万元。折算亩单价231.26万元、起始楼面价2312.61元/㎡，按1.5上限计容可建约4.14万平方米、约377套。

TCF〔2026〕20号：41318.98平方米（61.98亩），居住用地，规划指标与19号完全一致——容积率1.0—1.5、密度≤28%、绿地率≥35%、限高45米，起始价14382万元、保证金4315万元。折算亩单价232.05万元、起始楼面价2320.48元/㎡，可建约6.20万平方米、约563套。

两宗地亩单价仅差0.79万元。这不是巧合，而是把一整片待开发区域按同一把尺子切开挂牌。两宗合计103.43亩、起拍2.4亿元、计容建面约10.34万平方米、约940套。

再看产品导向，意图很清楚。容积率下限1.0、上限仅1.5，密度≤28%、绿地率≥35%、限高45米——四个指标合起来，指向一个明确的低密多层改善社区，而不是高周转的高层盘。45米限高大致对应12—15层，且被密度与绿地率双重约束，实际做足的可能性极小。公告同时要求净地方式供地。

对照房价，定价的张力才真正显现。义安区发改委公开的价格备案表显示，区内楼盘价差极大：富贵村16栋2026年3月备案均价5094元/㎡（且由5661元下调10%）；滨江之星5#、8# 2026年4月均价6427.32元/㎡；井湖开发的林语山居2026年7月备案均价7500元/㎡（由8840元、8928元分别下调15%、16%）。用2317.33元/㎡的综合楼面价测算，地房比约30.9%（对7500元/㎡）到45.5%（对5094元/㎡）。

这个区间值得警惕。皖北多数县城的地房比在20%—27%，铜陵主城区外围板块达到36%—45%，说明起拍价并不便宜——政府给的是"核心区稀缺性"的定价，而非"让利促成交"的定价。而区内多个楼盘近一年连续下调备案价10%—16%，是竞买人必须直面的市场现实。

规则层面同样严格：中华人民共和国境内外的法人和其他组织具备一定资质的方可申请，单独申请，不接受联合；尚欠义安区政府土地出让金、信用存在不良记录的不得参加竞买；保证金比例为起始价的30%（19号2876万元、20号4315万元），显著高于常见的20%，对资金实力是实打实的筛选；出让按出价高者得原则确定竞得人；报名不接受邮寄与电子邮件。

NO.2｜贰

顺安这盘棋

把两宗地与《铜陵市国土空间总体规划（2021—2035年）》（2024年3月获省政府批准）并排读，231万元/亩就有了出处。

其一，顺安是规划点名的"东部新城"核心，不是普通乡镇。规划明确市域城镇空间格局为"一带三轴、一核三区"，要"打造世界级铜产业集聚发展高地和先进制造业基地、全国资源型城市转型发展示范城市"；城镇体系为"中心城市—县级中心城市—重点镇—一般镇"四级结构。而义安区的空间布局更直接：产业发展布局为"一核四区多点"，一核即"以顺安镇为核心的东部新城"，定位是"突出商务、数字、金融中心，打造铜陵东向发展、产城融合、生态宜居的示范新城"。顺安镇国土空间规划的形象定位是"东部门户、临津古驿，丹香铜源、水顺安城"，总体定位为以综合服务、新型智能产业为主、商贸文旅繁荣活跃的铜陵副中心。两宗宅地卖231万元/亩，卖的正是"铜陵副中心"这五个字。

其二，东部城区刚完成扩区，供地正处在扩容窗口。2024年3月《铜陵市国土空间总体规划》获批后，东部城区核心区由原规划约6.6平方公里扩至7.85平方公里；2024年6月启动《东部城区DB01—03单元国土空间详细规划》编制，DB02单元规划范围354.82公顷，目标定位"活力核心、宜居新区"，规划人口规模约3.49万人。片区内还在推进顺安中心小学二一六校区教学楼（投资4000万元，已竣工）、顺安中学改扩建（投资1950万元）、富贵城幼儿园改造（投资600万元）。学校先建、住宅后供——这是典型的"配套先行"供地节奏。

其三，硬约束决定了必须"好地好用"。规划划定：全市耕地保有量不低于136.33万亩、永久基本农田不低于117.91万亩、生态保护红线不低于481.08平方千米、城镇开发边界不超过213.82平方千米（约全市域的7.11%）。同时明确"推动城镇开发建设由外延扩张向内涵提升转变""框定总量，严格控制建设用地规模""挖潜存量，促进城乡低效闲置用地再利用"。规划更坦承现状问题：中心城区"仍具有明显的资源型城市和工业城市特征""老城区建筑密集、人口密度大，制约了城市空间品质提升"，且采空塌陷、岩溶塌陷灾害发生概率较高。在可建空间不足8%、老城难以承载改善需求的双重背景下，东部城区这块低密地，本身就是规划给出的解法。

其四，人口账是最大的变量。2025年末铜陵市常住人口129万人、比上年减少1.2万人，但城镇化率69.1%、提高1.2个百分点；义安区常住人口22.2万人、比上年末减少0.3万人，常住人口城镇化率53.4%、提高1.4个百分点——比全市低15.7个百分点，也意味着更大的转化空间。而东部城区自2008年启动建设以来已集聚人口约2.8万人。城镇化率每提高1个百分点，就是2200人的新增城镇人口——这正是940套房子最现实的买家池。

其五，区域协同打开外部想象。规划明确城市性质为"国家园林城市、国家森林城市、长三角中心区城市"，要"四方对接、区域协同"——加强与合肥都市圈、南京都市圈衔接，强化与合肥市、芜湖市、安庆市、池州市基础设施共建共享。东部城区本就位于铜陵与芜湖交界处，是铜陵的"东部门户"。当芜铜同城化从文本走向通勤，顺安的房子就不只卖给义安人。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：铜陵这批103.43亩宅地最值得被记住的，不是2.4亿元的总价，而是231.73万元/亩这个数字背后的定价自信——在全市常住人口一年减少1.2万、义安区城镇化率仅53.4%、区内多个楼盘近一年下调备案价10%—16%的背景下，政府仍按"东部新城核心区"而不是"外围乡镇"给地定价，且地房比高达36%—45%，说明铜陵选择用规划定位而非市场热度来锚定价值。真正的胜负手已经清晰：东部城区能否从7.85平方公里扩容真正兑现为3.49万人的宜居新区，顺安中心小学、顺安中学等配套能否持续加码，决定了这940套低密住宅能卖给谁。对企业而言，30%的保证金比例、"出价高者得"的规则、以及区内楼盘连续降价的现实，意味着这是一宗必须精算的账；对城市而言，当"智造新铜都、生态幸福城"从愿景变成顺安镇上一块容积率1.5、绿地率35%的土地，铜陵才算真正把资源型城市的转型，写进了自己的生活空间里。