【财经分析】欧洲城市租房压力为何持续上升？

来源：经济观察网

新华财经布鲁塞尔10月15日电（记者黄晓兰）西班牙住房危机近期引发持续的社会抗议。9月下旬，马德里一名87岁老人被驱离长期居住的住所，随后住院并去世，引发公众对住房问题的广泛关注。抗议活动随后蔓延至其他城市。西班牙劳动者总联盟（UGT）计划于11月11日举行全国性罢工，要求政府采取措施改善住房可负担性。

西班牙的住房困境并非孤例。欧洲多个国家的大城市正面临持续的租赁压力。房地产平台idealista公布的数据显示，今年9月，西班牙和葡萄牙住房平均挂牌租金同比分别上涨5.6%和6.1%，葡萄牙里斯本大都市区涨幅达到9.3%。荷兰中央统计局公布的数据显示，今年7月，荷兰住房租金同比上涨4.4%，其中鹿特丹、乌得勒支、海牙和阿姆斯特丹的涨幅分别为4.7%、4.5%、4.4%和4.3%。

人口和就业机会向部分大城市集中，推动住房需求增长，而住房建设不足、开发成本较高等因素限制了供应扩张，加剧了租赁市场供需失衡。如何在缓解租户负担的同时促进住房投资、扩大住房供应，成为欧洲各国住房政策面临的重要挑战。

租房负担持续加重

欧盟委员会的住房政策文件指出，住房供需失衡在城市及大都市地区尤为突出，并推动当地租金和房价上涨。

德国莱布尼茨经济研究所（IWH）9月发布的欧洲房地产指数显示，在该指数覆盖的11个欧盟成员国中，大都市地区住房平均挂牌租金比非大都市地区高出约23%。其中，法国和葡萄牙大都市地区的挂牌租金分别比本国非大都市地区高出50%和39%。

国际货币基金组织（IMF）研究报告指出，过去十年，欧洲部分国家房价和租金涨幅超过居民收入增幅，住房负担压力尤其集中于城市居民和低收入租户。

住房成本高企，欧洲年轻人受到的冲击尤为明显。欧盟统计局9月29日公布的数据显示，2025年欧盟15至29岁青年居住拥挤率为26.9%，明显高于总体人口16.8%的水平。西班牙青年委员会数据显示，西班牙全国平均月租金为1176欧元，相当于年轻人平均月工资的98.7%。

在旅游热点城市，长期居住需求还面临短期住宿、第二套住房及投资性持有等用途的竞争，使部分城市长期租赁房源更加紧张。

一位正在匈牙利首都布达佩斯寻找租赁住房的女士告诉记者，当地不少住房被改造成面向游客的民宿，长期租赁房源较为紧俏。她此前看中一套出租房，还没来得及预约看房，该房源就已租出。此外，一些房东对租客提出较多条件，不符合要求的租客甚至难以获得看房机会。

住房供应难以跟上需求

住房供应不足是欧洲城市租赁压力持续存在的重要原因。

IMF最新研究指出，与全球金融危机前主要由信贷扩张推动的房价上涨不同，近年来住房供应冲击对欧元区实际房价变化的影响更加突出。建筑业劳动力短缺和融资约束共同限制住房建设，其中劳动力短缺的作用尤为明显。

住房开发建设投资规模大、周期长，涉及土地开发、规划许可、建筑施工等多个环节。建筑业劳动力短缺、融资约束以及建筑材料和能源成本上涨等因素，进一步增加住房开发难度。即使住房需求旺盛、租金持续上涨，市场也难以在短期内迅速增加住房供应。

以西班牙为例，到2028年该国住房缺口或将突破100万套。西班牙央行副行长索莱达·努涅斯（Soledad Núñez）日前表示，西班牙住房供应不足问题突出，自2021年以来累计住房缺口估计约为75.5万套。她预计，2026年至2028年可能进一步扩大约30万套。

比利时的情况也类似。荷兰国际集团（ING）经济学家阿莉萨·勒费布尔（Alissa Lefebre）的研究报告指出，比利时住房建设许可数量处于历史低位，建筑和融资成本上升、住房供应结构与需求不匹配等因素制约住房供应。她认为，限制短期租赁虽然有助于缓解部分地区的住房压力，但难以从根本上解决住房问题。

住房短缺还可能形成自我强化的循环。城市房价上涨提高购房门槛，更多家庭不得不继续租房；租赁需求增加又推高租金，使租户更难积累购房储蓄。IMF研究发现，缺乏财务缓冲的租房家庭转为自有住房家庭的可能性，已降至全球金融危机前水平的一半以下。

欧洲探索住房破局之道

面对住房压力，欧洲各国正在采取不同政策，但在如何加强租户保护和增加住房供应等多方面，仍存在明显分歧。

西班牙政府近期试图通过延长弱势租户驱逐保护、增强租赁合同稳定性等措施缓解住房压力，但相关政策面临议会阻力。反对者认为，加强租赁限制可能减少住房供应、增加市场不确定性。

与西班牙近期侧重加强租户保护相比，葡萄牙政府更加重视通过市场激励增加住房供应。9月30日，葡萄牙议会原则性通过租赁市场改革方案，拟将可触发驱逐程序的欠租期限由3个月缩短至2个月，并取消部分住房重新签订租约时适用的2%租金涨幅上限。政府希望借此鼓励房东将更多住房投入租赁市场，租户组织则担心改革可能进一步推高租金。

两国政策选择反映出欧洲住房治理的共同难题：加强租金管制和租户保护，有助于缓解现有租户压力，却可能影响部分房东的出租意愿；放宽租赁限制可能增加市场供应，但也可能使弱势租户承受更高成本。

欧盟委员会正试图从更广泛的层面应对这一矛盾。欧盟委员会提出的《可负担住房法案》相关政策方案，强调通过简化规划审批、提高土地和现有建筑利用效率，以及扩大社会住房和可负担住房供应，从供给侧缓解住房短缺。IMF最新研究也建议，欧洲应将增加住房供应作为改善住房可负担性的政策重点。

不过，增加供应并非短期内就能实现。土地开发、建设审批和施工需要时间，扩大社会住房供应还需要稳定的资金和政策支持。未来欧洲住房市场能否持续改善，关键在于能否增加居民负担得起的住房供应，尤其是住房紧张城市的长期租赁住房。

编辑：王菁