太古与华润 从广州到三亚的“重奢”对对碰

商业客 国内核心城市的优质土地，掰着手指头就能数完。

珠江后航道的滨水岸线就那么长，海棠湾国家海岸的核心地块就那么大……当太古地产和华润置地这两家头部商业地产商同时把目光投向同一片区域，免不了在这个区域里来回打照面。

“冤家路窄”说不上，但竞争关系却是明摆着的。2026年国庆前后的这两周，这种贴身感变格外具体。

9月29日，广州聚龙湾太古里一期正式开幕；隔天，华润的白鹅潭万象城开门迎客，国庆七天揽下近170万人次客流。镜头再往南推，10月14日，太古地产宣布三亚项目定名“三亚中免太古里”；半个月前，华润置地的海棠湾万象城地块刚经历了一轮规划修改。

两个城市、四个项目，几乎贴着身位往前推。广州的聚龙湾太古里和白鹅潭万象城相距不过几公里，三亚的两个项目也都落在海棠湾。地理上的重合，把两家公司放进了同一个取景框。

有意思的是，面对同样的区域和近似的客群，太古和华润交出的答案不太一样。

从广州到三亚

先说三亚，因为这里的消息最新鲜。

10月14日，太古地产宣布，旗下位于海南三亚的首个度假型零售项目，正式命名为“三亚中免太古里”。

该项目位于海棠湾国家海岸中心地带，总占地面积约21万平方米，由太古地产与中国中免的全资子公司中免投资合作开发，总投资约70亿元。

双方是于2022年合资成立项目公司。中免擅长免税生意，有税商业和综合体运营恰恰不算成熟，太古的加入正好补上这一短板。

按照双方的说法，三亚中免太古里实质上是三亚国际免税城的三期，未来将与免税城一期、二期通过步行廊桥连接，做“免税+有税”的互补组合，定位一站式度假消费目的地，预计自今年年末起分阶段向公众开放。

就目前来看，这个项目对太古的份量，不止是多一个项目那么简单。

它是太古地产第一个度假型太古里，也是太古产品线头一回走出香港、北京、上海、成都、广州这类传统城市商业中心，落进一个旅游目的地。太古想做的，是把过往成熟的商业逻辑，搬到热带海滨的度假场景里验证一次。

图片截取自：太古地产官网

太古地产高管们的表态里，反复出现的也是度假、高端零售、社区营造、在地文化这几个词。而高端零售、社区营造、在地文化都可以说是太古的强项。

目前，三亚中免太古里据悉已有不少重磅品牌落地。今年8月份业绩会上，管理层曾提及项目“约70%的零售面积已承租。”

据企查查信息，租户包括Louis Vuitton的独栋门店，即路易威登（中国）商业销售有限公司三亚龙海路店在2026年10月8日成立，该店地址位于三亚国际免税城三期5号楼，拥有4层面积，总面积据悉达约3286平方米。目前，Louis Vuitton在三亚国际免税城二期已有一个门店。

图片截取自：企查查平台

同时，据市场消息，Dior、Loro Piana、CELINE、ROLEX等品牌也将落地，其中Dior是总面积约2179平方米的2层独栋门店。

而华润在同一条海岸线上做的项目，看起来还在做调整。

华润在三亚海棠湾的商业项目，最初被市场叫作“三亚超级万象城”。项目所属地块由华润置地在2022年-2023年分批竞得，总建筑面积超过80万平方米，总投资据称150亿元。

项目在2025年4月办过一场高规格开工仪式，时任华润集团董事长王祥明出席。

但2026年9月28日，三亚市自然资源和规划局发布一份批前公示，拟对海棠湾两宗合计408.05亩的地块（“三亚超级万象城”项目用地），即HT07-02-01地块、HT07-02-01地块做控规修改。

调整前，两宗地块都以零售商业占主导。而公示文件显示，两宗地块将合并为一宗地块，零售商业占比也将从47%压缩到9.64%，取而代之的是旅馆用地占比升到60.82%，对应约33.1万平方米旅馆建筑面积，预估2667间客房。

这则公示迅速引发争议，“超级万象城要改建超级酒店”的解读迅速发酵。

而华润置地最新回应媒体询问时则表示传闻不实，万象城并没有取消，而是项目正在推动优化调整，且指出项目一期已开工，核心高端购物中心就在一期，商业体量17万平方米。

同时，上述相关公示文件现已被撤下。“三亚超级万象城”最终是何种规划，给外界留下了一条悬而未决的尾巴。

另一方面，广州的剧本呈现了另一番张力。

位于广州11号线大冲口上盖的聚龙湾太古里一期，在2025年12月已开始试营业，2026年9月29日正式开幕，是太古地产在大湾区的第一个太古里

资料显示，聚龙湾太古里一期建筑面积约5万平方米，只占整体零售面积的30%，引入超过100个品牌，约四成是华南或广州首店。

项目延续太古里一贯的开放式低密度街区形态，把珠江滨水、百年古榕和被改造的协同和机器厂一起揉进商业动线，试营业至今的表现并没有特别大红大紫，但基本符合太古的经营节奏。

按太古最新表述，项目二期计划于2027年10月起逐步开业，届时将新增超过300家品牌商户，且确定引入重奢业态。

白鹅潭万象城比聚龙湾太古里晚一天开业，声势却大得多。这是华润置地全国第100座重资产商业项目，也是广州等了多年的第一座万象城。

项目商业体量近20万平方米，目前的招商成色大约落在传统划分上的“M2”。服饰、美妆打底，运动户外、轻奢撑场，生活方式、潮玩、餐饮引流，离传统M1的重奢配置隔着一段距离。

但项目的首店模式颇为成功，近500家品牌里超六成是首店、旗舰店或定制店。因此也吸引了很多客流。

据统计，国庆七天，白鹅潭万象城累计客流接近170万人次，单日最高28.7万人次，连芳村地铁站都创下客流纪录。放在广州商业史上，这个开场成绩单相当能打。

四个项目摆在一起，一个规律是：太古地产在重奢和高端零售上不松手，高端品牌始终是叙事核心。华润则灵活得多，白鹅潭万象城从最初的网传“重奢”，如今做全客层大Mall，海棠湾项目也在做一定的优化。

这种差异，很难用“谁对谁错”来评判，它更多反映了两家公司对同一道市场算术题的不同解法。

竞争在持续

至于哪种解法更贴合当下，得看整个行业的大气候。

过去两年，奢侈品牌在中国的门店网络经历了一轮系统性收缩，上海是这轮“瘦身”的重灾区。

控制着Gucci、Saint Laurent、Bottega Veneta、Balenciaga等品牌的开云集团，正在推动重组计划，仅2026年就要在全球关闭至少100家门店，其中四成位于亚洲，到2030年累计关店数量预计将达到约 250 家。

其中，Gucci两年内在上海关掉了三家门店。包括其于2026年3月24日关掉了位于上海环贸iapm的双层旗舰店

Louis Vuitton则于2025年8月关掉了上海前滩太古里的巧克力专门店，随后连续关停位于贵阳荔星中心、成都天府机场、北京首都机场和昆明金格百货时光店等地的门店。

小众品牌更干脆，比利时奢侈皮具品牌DELVAUX在今年上半年，连续关掉上海前滩太古里和港汇恒隆广场两家门店。

但其实绝大多数奢侈品牌都没有离开中国市场，只是在重新站队，甚至在同一座城市里都在重新站队。

随着行业变化，奢侈品牌不再为门店数量买单，每一家店都得证明产出。品牌把资源集中到少数旗舰店和顶流商圈，开大店、关小店，做深不做广。

落到商场头上，重奢的“坑位”肉眼可见地变少了，能拿到奢侈品牌的项目，只剩金字塔尖的那几个。

太古和华润都在金字塔尖。

但要说谁更有号召力，相信不少人的答案会是太古。北京三里屯太古里一年内迎来多家奢侈品新店，包括全国首家Dior之家、Tiffany旗舰店和Louis Vuitton之家、Hermès全球旗舰店等豪华阵容；把Louis Vuitton“路易号”船型体验空间搬了进来的上海兴业太古汇，在2026年上半年实现零售销售额同比大涨82.2%。

整体而言，太古的强势市场是较为集中的，项目总数少、打磨时间长、增长潜力强，对高端业态有自己的坚持和叙事。上述北京三里屯太古里、上海兴业太古汇都是太古地产“提档”能力的证明。

目前，太古地产在2027年-2028年有一轮项目的集中爆发期，西安太古里、三亚中免太古里等项目都要完成开业。

华润也有自己的强势区域，2025年其旗下销售额超过百亿的几座重奢万象城，是位于太古并未涉足的沈阳、深圳和杭州。

华润的底气在于，重奢只是它手里的一张牌，它是靠规模和灵活性铺全国网络。

两家公司过去的优势区域几乎不重叠，近年来在广州和三亚的相遇，算得上双方版图的一次难以避免的交集。

华润的动作，当然很容易被外界解读为“避战”。但在不同城市能级与品牌资源竞争格局之下，华润可能更习惯对项目做动态平衡。例如在西安，西安万象城开业近两年，目前似乎更愿意在轻奢、高化、户外等品类上发力。

数据方面，2026年上半年，华润置地旗下98座在营购物中心，重奢项目零售额同比增长13.1%，非重奢项目零售额增长18.4%。非重奢项目增速继续超过了重奢项目。

账算到最后，太古和华润还是会回到各自的优势地带。竞争当然存在（太古和华润的对手，也不止彼此），但放在更长的时间轴上，这更像是两种商业模式在同一个行业里的平行验证。

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