三亚海棠湾风云再起：太古里官宣、东百入局、万象城辟谣

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头图来源 · 视觉中国

近期，在国家海岸三亚海棠湾，多个商业项目迎来新动静。

• 三亚中免太古里官宣案名，LV、劳力士等奢牌路透不断，宣布今年起分阶段性开放；

• 毗邻太古里的海棠故事引入东百商业，将以轻资产方式接管招商运营；

• 百亿级“万象城”则因调规公示引发争议，虽华润置地回应称核心购物中心不会取消，但项目最终业态结构仍待进一步确认。

同一片区，三个定位各异的项目接连出现新动向，也让海棠湾下一阶段商业格局的走向更受关注。

01.

三亚中免太古里：

官宣案名，LV、劳力士等重奢落位路透

10月14日，太古地产官宣，三亚国际免税城三期已正式定名为三亚中免太古里，这是太古地产在中国内地的首个度假型太古里项目，也是太古里产品线从城市核心商圈向滨海度假场景的一次重要延伸。

项目位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，总投资约70亿元，总占地面积约21万平方米，总建筑面积约41.27万平方米，其中纯商业建筑面积约23.1万平方米，由约17栋独栋商业建筑组成开放式滨海度假街区。

项目以“水天一线”为设计理念，灵感来自疍家渔村和海南古盐田文化，强调屋顶花园、垂直绿化、生态走廊和滨海景观融合。项目还特别保留了两株超百岁“见血封喉”古树，并把海棠河河畔步道纳入街区体验。

三亚中免太古里项目总经理卢楚麟（右），三亚中免太古里项目副总经理朱川海（左）揭幕项目正式命名为“三亚中免太古里”

目前市场传出劳力士、LV、Dior、Loro Piana、爱马仕、香奈儿、卡地亚等顶奢品牌都被纳入太古的核心招商阵容。其中，最受关注的是LV将带来约3286㎡超大独栋门店。此前免税城二期（云戒岛）已有LV门店，未来是否单店存在还是开二店，引发外界讨论。

不过，除LV、劳力士、Dior、Loro Piana等已明确露出外，爱马仕、香奈儿、卡地亚等目前更多属于“核心招商阵容”或已纳入重点招商范围，最终能否落地仍需以项目正式披露为准。

作为海棠湾“免税+有税”互补生态的关键一环，它将与免税城一期、二期无缝连接。

项目计划自2026年起分阶段向公众开放，预计12月部分区域开启试营业，将打造一站式度假消费目的地，集高端零售、文化艺术与标志性热带海滨度假体验于一体，定义中国高端度假式零售新范式。

值得注意的是，太古地产于2023年开始以轻资产方式参与三亚国际免税城二期云戒岛的焕新升级，并负责该项目的物业租赁及运营管理。目前云戒岛上已经集结了路易威登、迪奥、CELINE、Alexander Wang、Buccellati、FRED、Loro Piana、Hublot、Giorgio Armani、Ralph Lauren、Tod’s等品牌。当时这一众大牌的进驻，被外界视为奢侈品牌在三亚的试水前哨站。其中LV于2023年10月27日开业，2024年前三季度单店营业额约9.7亿元，一度位居中国LV门店前列。

目前尚不明确的是，随着三亚中免太古里即将试营业，云戒岛现有奢侈品牌是否会出现向太古里迁移的趋势，以及云戒岛是否会因此迎来新一轮定位调整，仍有待观察。

02.

三亚海棠故事：

与福建东百达成战略合作，后者轻资产管理输出

同样是近期发生的，太古里的邻居-海棠故事完成运营权交接，引入了一支实力强劲的第三方商业管理团队。

赢商网独家获悉，三亚海棠故事与福建东百集团近期达成战略合作，东百商业将以轻资产输出方式，全面接管三亚海棠故事的招商推进与日常管理工作。该消息赢商网已向东百核实确认，但截至发稿，双方尚未对外正式披露合作细节。

三亚海棠故事毗邻中免太古里，属于海棠湾国家海岸腹地里的低密合院街区。项目由隈研吾担任建筑总设计师，总投资约25亿元，总建筑面积约16.3万平方米，规划海棠巷子、宴飨八方、海棠幻夜、艺术中心四大板块。

项目分两期建设，北区已于2026年2月10日正式开街，首期引入荣小馆、吉士酒馆、翠府·山海集、临江宴·潮味、京禧1981等高端餐饮品牌，以及西甲ZONE、BYEBYEDISCO、Swag147等夜娱业态，共带来9家海南首店或旗舰店；南区预计2027年开街，整体计划2028年全面呈现。

东百商业此次登岛，是东百集团今年轻资产拓展的延续。公司今年已相继在酒泉、福州、三亚落地轻资产项目，累计轻资产项目达5个。东百集团总部位于福建，旗下拥有兰州中心、福州东百中心两大区域商业标杆。其中，兰州中心2025年销售额45.11亿元、客流近3900万人次，稳居甘肃市场第一；福州东百中心2025年销售额28.88亿元，客流突破2000万人次。目前，东百商业已形成“东百中心、东百城、东百天地、东百X”等产品线，并通过全委托管理、咨询服务、整体托管等模式对外输出运营能力。

对海棠故事而言，东百接管短期内有助于补齐招商运营短板，南区筹开节奏或有望提速。长期看，这也说明海棠湾正在从“免税一家独大”，走向免税、重奢、人文街区、夜间消费多主体并存。

不过，东百在福建、西北的首店能力能不能复制到三亚，还要看后续兑现。海棠故事面对的是旅游客流、季节波动和度假消费，旁边还有cdf三亚国际免税城、三亚中免太古里这些强邻。

接下来就看东百接手后，海棠故事能否把“国家海岸人文会客厅”的差异化定位真正落地，也是值得外界期待的点，拭目以待。

03.

三亚万象城：

“商业改建酒店？”华润置地回应：不实

近期，关于“三亚万象城”的一纸调规公告，引发外界舆论关注。

9月28日，三亚市自然资源和规划局发布《三亚海棠湾国家海岸休闲园区控规HT07-02-01、HT07-02-02地块规划修改》批前公示，公示期原定至10月27日。两宗合计约408亩地块原为华润置地以约24.2亿元竞得的“拟建三亚万象城”项目用地。

公示内容显示，地块拟合并为一宗，零售商业用地占比由47%降至9.64%，旅馆用地占比升至60.82%，新增旅馆建筑面积约33.1万平方米、约2667间客房。这一调整迅速被外界解读为“超级万象城商业缩编、改建超级酒店”。

据中国房地产报报道，华润置地相关人士回复称“万象城取消、不落地”是不实传言，项目一期已开工建设，外界关注的核心高端购物中心就在一期，不会取消；这次修规属于大型综合体方案打磨中的规划优化。大体量综合体不能只有购物中心，酒店、文旅配套本身就是大盘定位的一部分。

10月14日前后，该公示已被撤下，目前尚无明确官方解释。

根据此前公开资料，三亚万象城由英国建筑大师托马斯·赫斯维克（Heatherwick Studio）领衔设计，这也是继西安万象城之后，华润置地再度与其合作打造万象系标杆项目。项目以“水”为核心设计元素，融合河海、椰林、岛屿等热带生态景观，总用地面积约27.2万平方米（约408亩），总建筑面积约80万平方米，涵盖商业、酒店、写字楼、文体娱乐等多元业态，总投资约150亿元。

从华润置地整体布局来看，该项目并非单一购物中心，而是以“商业+生态+文旅”模式打造的万象商业生态集群，承载着华润在海南自贸港“国家海岸”战略下的核心落子意图。

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