人民日报：未经业主同意小区内有人将住宅私改无证民宿，该怎么管

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不少人买房安家，图的就是小区安静、居住环境稳定，邻里之间知根知底，安全感足。可最近几年，一个很现实的难题频繁出现在各个居民小区：同单元邻居，悄悄把自家住宅改成民宿，没有相关证照，也没有提前征求其他业主的意见，外来人员进进出出，给整栋楼的住户带来不少困扰。

很多居民遇到这件事的时候，第一反应都是一头雾水。有人去找民宿房东沟通，对方说房子是我自己买的，我想怎么用就怎么用；有人去找物业，物业说没有执法权，只能上门提醒劝阻；还有人拨打12345投诉，反馈周期长，处理效果参差不齐。很多业主不禁想问：住宅能不能随便改成民宿？没经过业主同意、没有证件的民宿，到底算不算违规？遇到这类情况，普通业主有哪些合法途径维权？今天就结合法规和现实案例，把这件事讲清楚，给出可落地的处理办法。

先厘清最核心的问题：住宅性质的房子，能不能用来开民宿？

很多房主存在误区，认为房屋产权属于自己，房屋内部的使用方式自己全权决定。这里有一个关键概念：住宅改经营性用房，也就是常说的“住改商”。根据民法典的相关规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

划一个重点，不是简单征求部分邻居意见，而是有利害关系业主一致同意。有利害关系的业主，一般指同一栋建筑物内的所有业主。也就是说，同一单元、同一楼栋的住户，都属于利害关系人，只要有一户业主不同意，房主原则上就不能把住宅拿来做民宿经营。

这只是第一道门槛。就算拿到全部利害关系业主的同意，想要合法经营民宿，还需要办理对应的经营手续。民宿属于经营性业态，需要办理营业执照，部分地区还要求办理特种行业许可、消防验收、卫生相关备案等手续。没有办理任何证照，直接对外接单接待旅客，就属于无证经营。

现在市面上很多小区民宿，两个条件都不满足：既没有征得同楼栋业主同意，也没有办理经营证照，属于双重违规。

很多业主会疑惑，民宿到底会带来哪些实实在在的影响，为什么法律会设置这么严格的限制？不是大家刻意为难邻居，而是民宿的经营属性，和普通住宅居住属性完全不一样。

第一，人员流动不可控。普通住户是固定家庭居住，进出人员稳定。民宿短租是不停更换陌生人，访客白天晚上随时进出单元楼，外来人员随意乘坐电梯，楼道经常出现陌生面孔。小区门禁、单元门禁的安防作用被削弱，不仅住户担心人身、财产安全，家里有老人、小孩的家庭，顾虑会更重。

第二，公共资源被占用，邻里生活受干扰。民宿客人作息不固定，深夜入住、凌晨退房很常见，容易产生噪音。客人拎行李、大声交谈，很容易打扰到隔壁、楼下住户休息。除此之外，楼道、电梯、小区停车位这些公共资源，本来是小区业主共同使用，民宿大量外来访客频繁使用，会挤占业主原本的使用权益。还有垃圾堆放问题，短期租客不会像长期住户一样自觉维护公共卫生，部分民宿门口经常出现杂物、生活垃圾堆积。

第三，消防安全隐患突出。普通居民住宅在建设的时候，消防标准是按照家庭居住设计，并不是按照经营性场所标准建设。民宿短租人员密集，不同租客用火用电习惯参差不齐，私拉电线、大功率电器使用、吸烟遗留火种等风险会成倍增加。一旦发生火灾，疏散逃生压力会远大于普通家庭，整栋楼所有人都要承担连带风险。

第四，责任划分复杂。一旦在民宿内发生人身伤害、财物丢失，或者租客和周边业主产生纠纷，民宿房东、平台、住户之间容易互相推诿。出事之后，普通业主很难快速厘清责任。

看到这里，很多业主最关心：发现小区里这种无证民宿，正确处理步骤是什么？不要上来直接争吵，冲突解决不了问题，还容易激化邻里矛盾，按照由浅入深的步骤操作，效率更高。

第一步，固定证据。这是所有维权动作的基础，没有证据，后续部门很难核实情况。大家取证的时候，要注意方式，不能私闯房屋、偷拍室内隐私，只收集公共区域的客观材料。可以保存民宿平台的房源截图，截图里要保留房源地址、房间照片、预定信息；记录外来人员频繁进出的时间；拍摄楼道公共区域噪音、垃圾情况；保存和房东、物业沟通的聊天记录、录音。录音取证要遵守当地规定，只记录公共场合对话，不侵犯他人隐私。同时可以联合多名受影响业主一起取证，多人举证，证据效力更强。

第二步，先向小区物业反映情况。物业虽然没有行政处罚权，但是物业服务合同和小区管理规约，赋予物业巡查、劝阻、上报的责任。业主可以书面提交诉求，附上收集到的证据，要求物业上门约谈房主，下达书面劝阻通知，要求对方停止经营。同时要求物业做好小区门禁登记，限制外来访客随意进出。如果物业收到投诉之后不作为、放任不管，业主也可以留存物业不作为的记录，后续向住建部门反馈物业履职问题。

第三步，拨打政务便民热线12345进行投诉。提交投诉的时候，写清楚详细地址、房源信息，附上前期收集的证据，说明两点：一是该房屋属于住宅，未经过利害关系业主同意，擅自住改商；二是该民宿无营业执照等相关证照，属于无证经营。12345会把诉求分派到市场监管、城管、住建、公安等对应主管部门，相关部门会上门核查。

不同部门职责不一样，简单区分：市场监管部门主要核查是否无证经营；公安负责治安、流动人口登记、消防安全；城管、住建核查住改商是否违反管理规约。大家投诉时一次性把问题说全，避免反复反馈。

第四步，向民宿线上平台举报房源。绝大多数无证民宿，都是在各大预订平台上架接单。平台有审核房源、下架违规房源的义务。找到平台的投诉入口，提交小区地址、房源链接、违规证明，申请下架该房源。房源一旦下架，房东就失去主要接单渠道，经营会受到直接限制。

第五步，法律途径维权。如果前面的方式都无法制止民宿经营，利害关系业主可以依据民法典，向人民法院提起民事诉讼，要求对方停止侵害、恢复住宅居住用途。民法典明确保护业主居住权益，这类住改商侵权案件，利害关系业主的合法诉求会得到法律支持。多名业主可以共同起诉，分摊成本，提高维权成功率。

很多业主维权的时候，会踩几个坑，这些误区一定要避开。

第一个误区：上门和房东争吵、言语冲突。直接对峙争吵，很容易引发口角甚至肢体冲突，原本占理的事情，最后反而产生新纠纷。维权依靠证据和主管部门，不是靠争吵。

第二个误区：私自断水断电。不管房东行为是否违规，业主或者物业都不能私自切断水电，私自停水停电属于侵权，对方反过来可以起诉索赔。

第三个误区：只靠口头投诉，不留任何书面材料。口头反映没有记录，后续很难追溯。尽量提交书面材料，保留回执、聊天记录。

第四个误区：认为只要房子关起门经营，没有扰民，就不算违规。重点不是有没有噪音，核心是两点：住改商有没有经过利害业主同意，经营有没有证照。就算暂时没有噪音，只要满足违规条件，依旧属于违法行为。

站在民宿房东角度，也客观说几句。很多房主觉得闲置房子拿来做民宿，增加一份收入无可厚非。但住宅和经营性用房，法律上界限清晰。想要合规经营，首先要取得全部利害关系业主同意，再去办理营业执照、消防备案等手续，按照当地民宿管理条例规范运营，满足治安、卫生要求。如果条件达不到，不要盲目上线接单，一旦被投诉查处，会面临行政处罚，产生的损失远大于收益。

还有一个群体，就是民宿预订平台。平台不能只追求订单收益，放松房源审核。上架房源前，要核验房屋性质、经营资质，收到业主投诉之后，要及时核查，对违规房源下架处理，承担平台主体责任。

社区治理层面，这件事也不是单靠某一个部门一次性解决。小区管理规约可以提前完善，在规约里面明确禁止住宅私自开办民宿、短租；社区居委会可以发挥调解作用，组织业主和房东开展调解；相关部门建立常态化巡查机制，针对小区内民宿投诉，形成联合核查处置机制，从源头减少矛盾。

这里也要客观看待，不是全盘否定民宿这个业态。合规民宿可以丰富本地文旅配套，带动就业。我们反对的，是未经邻居同意、缺少证照、开设在居民楼栋里的无证民宿。合规经营，兼顾邻居居住权益，才是长久之道。

现实里面，很多小区处理这类事件的结果也可以参考。多地主管部门接到业主联合投诉后，上门核查，确认无证经营，责令停止经营活动，平台同步下架房源；部分拒不整改的房东，被市场监管部门作出行政处罚。也有部分案件，法院判决房主停止民宿经营，恢复房屋住宅用途。这些案例都说明，业主的居住安宁权，受到法律保护。

很多读者可能会问，还有哪些细节需要留意？

第一，业主委员会可以发挥作用。成立业委会的小区，可以把禁止违规民宿纳入小区管理规约，统一规范小区房屋使用。没有业委会的小区，可以由社区居委会牵头组织业主协商。

第二，维权尽量联合更多利害业主。单个业主投诉力度有限，同楼栋多名业主联合提交材料，更容易引起主管部门重视。

第三，留意处理时限。向12345提交投诉之后，相关部门会在规定时限内反馈办理结果，如果长时间没有回复，可以再次致电跟进案件进度。

生活在同一个小区，本质上是利益共同体。大家都有合理使用自有房屋的权利，但权利行使的时候，不能损害其他业主的合法权益。房屋所有权不是无限权利，不能因为自己想增加收入，牺牲整栋楼邻居的居住安全、安静环境。平衡个人财产收益和邻里居住权益，才是小区和谐的基础。

话题讨论：你所在小区有没有遇到私改无证民宿的情况？你认为治理小区无证民宿，重点应该卡在房源上架环节，还是加强线下巡查？欢迎在评论区留下你的看法，记得点赞关注账号，持续了解房产、小区治理相关实用信息。

免责声明：本文内容仅为法规科普与维权方法参考，不构成法律意见。具体案件需结合当地法规、证据由主管部门或司法机关判定