曹德旺果然没骗人！2026年还在囤房的人，五年后可能要拍大腿了

曹德旺这些年反复叨叨的那句"房子以后会多到没人要"，到底是老爷子危言耸听，还是真看透了门道？

2026年都快过完了，手里还攥着好几套房的朋友，心里头是不是也开始犯嘀咕？

下面这些话，值得坐下来慢慢品。

几年前，关于中国房地产危机以及恒大等大型开发商困境的讨论铺天盖地。

然而媒体的关注最终逐渐消退，大概是因为许多人所预测的严重危机并未真正到来。

但中国的房地产市场从未真正复苏，房价也在悄然持续下跌。

因此，有必要重新审视中国的房地产危机，并探讨其与20世纪90年代日本长期房地产低迷之间的相似之处。

要理解中国的房地产危机如何开始，可以先做一个简要回顾。

追根溯源，这场危机的根本原因在于一轮前所未有的城市化浪潮，这一浪潮是由20世纪70年代末至80年代初的改革开放经济自由化所引发的。

相关改革推动了城市地区经济的快速增长，数以亿计的中国人涌入城市寻找工作与繁荣。

这种城市化的速度之快令人难以想象：居住在城市的中国人口比例从1980年的约20%上升到今天的近70%，目前每年大约有两千万中国人迁入城市，这意味着每隔六个月就必须新建一座相当于伦敦规模的城市区域。

快速的城市化带来了对新住房的巨大需求。

开发商拼命加快建设，但由于城市化的速度过于惊人，供应始终无法满足需求，房价也因此开始攀升。

在1980年至2005年的二十五年间，中国的中位房价翻了五倍，而大城市的涨幅更为显著。

在物价连年上涨之后，人们基本上形成了一种假设，即房价将永远上涨。

于是买家和开发商都愿意背负越来越沉重的债务参与其中。

开发商大举借贷以建造更多楼盘，买家则申请越来越大的按揭贷款以挤上这所谓的"房产阶梯"。

毫不意外，这造就了一个巨大的泡沫。

中国大城市的房价中位数达到了工资的四十倍，位居全球最高。

房地产估计占到中国家庭财富的75%，而英国的相应数据约为35%；房地产也占到中国整体经济活动的20%至30%。

考虑到中国人口增长放缓以及城市化速率下降的现实，这一泡沫明显难以持续。

为了抢在危机爆发之前采取行动，相关主管部门于2020年8月推出了所谓的"三条红线"，本质上是限制中国开发商可以承担的债务规模。

正如人们所记得的那样，这一举措使部分过度加杠杆的开发商陷入了实际困境，其中最引人注目的便是恒大，它突然之间无法偿还债务。

通过表明不再容忍房价无休止上涨，相关部门也削弱了人们对房地产市场的信心，推动房价进一步下行。

随后，这个话题逐渐从舆论场淡出，因为显而易见的是，中国房地产市场以及更广泛的中国经济并未如一些YouTube视频所预测的那样"崩溃"。

然而，即便避免了那种耸人听闻的危机，中国的房地产问题也远未结束。

事实上，根据肯尼斯·罗格夫与杨元辰最近发表于布鲁金斯学会的一篇论文，自恒大事件以来，中国的房价一直以相当稳定的速率持续下跌，目前已连续下跌超过四年，而受影响最严重的城市下跌时间更长。

这是相当惊人的现象。

在任何西方国家，持续多年的住房下行都会被视为全面的经济紧急状态。

随着中国经济持续低迷，它与20世纪90年代日本房地产危机之间的相似性也愈发难以忽视。

作为背景，在80年代的大规模繁荣之后，日本房地产市场于1990年至2000年间崩盘，住宅价格下跌约50%，商业地产价格下跌约85%。

从相关决策层的角度看，一个既有趣又令人担忧的现象是：如果将中国迄今为止的房地产下行与日本当年房地产危机的起点进行比较，二者看起来相当相似。

根据前述布鲁金斯学会论文，在各自危机的头四年里，中日两国的住宅房价相对于危机前峰值均下跌了约20%。

然而，到目前为止，中国与日本之间也存在显著差异。

在日本，房地产危机拖垮了整个经济。

日本主要股指日经225下跌了约75%，日本的经济增速也从80年代的大约5%滑落至90年代的大约1%。

今天的共识是，这是因为日本经历了所谓的资产负债表衰退。

换言之，日本的家庭和企业在房地产和资产价格不断上涨的背景下承担了过多债务。

因此，当资产价格下跌时，这些家庭和公司的反应便是集中偿还债务，也就是修复自身的资产负债表。

虽然这种做法在个人层面是合理的，但当经济中的每个主体同时这样做时，经济就会陷入停滞。

乍看之下，人们可能会预期中国也会出现类似的情况。

毕竟，与90年代的日本一样，中国家庭的财富同样高度集中于房地产。

然而，这种资产负债表衰退并未真正发生。

与90年代的日本不同，中国持续发布较为亮眼的增长数据，GDP增速一直保持在5%左右。

中国股市的表现也出人意料地强劲。

在2021年至2024年间经历下跌之后，中国主要股指上证综合指数目前正处于历史高位附近。

那么，中国是如何避免日本式资产负债表衰退的？

从宏观上看可以归结为两大原因。

第一，尽管房地产危机削弱了消费者信心，中国通过更依赖外部需求——也就是扩大出口——抵消了这一影响。

这也解释了为什么房地产危机后的这几年里，中国出口持续增加，进口基本持平，由此带来了不断扩大的贸易顺差。

第二，中国得以将资金从房地产部门直接引导至制造业，来应对行业放缓，这也是官方推动"新质生产力"战略的一部分。

相比之下，日本当年房地产低迷导致了更广泛的信心缺失，银行不愿重新放贷，企业也不愿承担新债务。

到目前为止这一方法效果良好，但不可否认，它也让中国经济在全球保护主义抬头的浪潮中显得更为脆弱。

说完大背景，再回头看曹德旺这位做实业的老爷子，他的话就更有嚼头了。

他看问题就认死理——盯数字。

他念叨多年的道理其实特别朴素：房子是给人住的，人少了，房子自然多余。

前些年谁听了都觉得杞人忧天，可数字一摆出来，后背真发凉。

2025年全年出生人口才792万，比上一年又少了162万，创了建国以来新低；年末全国人口比上年减少339万，已经是连续第四年净减。

60岁以上老人占比冲到了23%。

这笔账，会点加减法的都算得明白。

再看李嘉诚那边，动作更利索。

长和系刚把英国电网100%股权卖给法国人，套现超过1100亿港元。

算上这一单，近五年老爷子甩卖资产套现已经超过3500亿港元。

内地的房子也没少往外出，大湾区的房源早摆上了货架，最低40万港元就能上车。

他儿子把逻辑讲得直白：钱到手里不会闲置，要投到能生钱、能保障安全的地方去。

说白了，两位老爷子看的是同一个方向——过去二十年那套"闭着眼睛买都赚"的玩法，发动机已经熄火了。

机器靠的是两样东西，人口往上涨、城里人越来越多。

如今人口连减四年，城镇化率67.89%也快摸到天花板。

地基都空了，还照着老黄历买房，多少有点刻舟求剑。

2025年新建商品房销售面积同比降了8.7%，销售额降了12.6%。

进入2026年，1到5月房地产开发投资同比降16.2%，寒气还在延续。

好在跌幅在放缓，政策也在托底，但关键就一个词——结构性。

核心城市的好房子还是硬通货，三四线产业空心、年轻人外流、库存高企，想跟着一块回暖，短期内真没戏。

把时钟往前拨五年，谁拍大腿、谁睡得香，答案就藏在这里。

那些在人口净流出的三四线囤了好几套、还盼着发财的朋友，日子恐怕不太好过。

而那些真有自住需求、趁低利率在核心地段把房子解决了、杠杆也没加到爆表的，多半会觉得这步走得稳当。

要是这会儿还惦记着借钱去偏远地段抄底，五年后大概率会发现，抄到的不是底，而是一个望不见底的坑。

让房子回归"住"的本分，别让一纸房贷绑架整个人生——这才是曹德旺真正想提醒咱们的那点常识。