北京
格隆汇最近一张图，把过去八年的房贷利率和百城租金收益率放在一起看，画出了一条很多人没意识到的转折。
房贷利率这条实线，2018 年到 2021 年一直趴在 5.3% 到 5.6% 的高位，2022 年突然陡降，跌破 4.5%，之后一路震荡下行，2024 年回到 3% 附近。
真正陡的是 2026 年，3 月之后几乎垂直下落，到 9 月，贴息后符合条件首套房贷利率已经实质降到 2.05%。
租金收益率那条虚线则一直很平，长期在 2% 到 2.3% 之间小幅波动，后半段还缓慢抬了一点，2026 年 9 月走到 2.46%。
于是 2025 年前后，两条线第一次交叉，虚线跑到实线上面去了。
图上直接写明的结论是，截至 2026 年 9 月，全国百城住宅租金收益率约 2.46%，贴息后符合条件首套贷款利率实质降至约 2.05%，月供低于租金在政策覆盖客群中已经确立。
换句话说，同样一套房，租着住和买下来住，每个月掏的钱第一次倒过来了。过去八年里绝大部分时间，房贷利率都比租金收益率高出一大截，买房在现金流上一直是吃亏的。
但要读懂这张图，有几个前提得点明。
第一，2.05% 不是所有人能拿到的数。它是贴息后、符合条件首套的口径，享受政策的那批人才到这个水平，普通置换或者二套并不在这个区间。
第二，租金收益率的分子是年租金、分母是房价，这个数慢慢爬高，一部分是租金稳住了，更大一部分可能是房价下跌把分母压小了，收益率是被动抬上去的，不等于租金本身在涨。
第三，2.46% 是全国百城平均，城市之间分化很大，租金高、房价还没跌透的一线和租金低、房子难租出去的三四线，完全不是一回事。
所以这张图真正传达的信号，不是房价要涨了，而是买房的资金成本第一次低到能被租金覆盖，对刚需和收租客来说，账面上从供楼贴钱变成了月供打平甚至略剩。
这种状态能不能持续，取决于两件事，租金能不能撑住，以及低利率能维持多久。两者只要有一头松动，这条交叉线还会再翻回去。
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