青岛三高“新贵”，逼近楼市新规天花板！

赠送比例高、容积率高、商住比高！西海岸所有喊“高赠送”的楼盘，跟这个项目一比，都得靠边让一让。

▲黄岛珠江路南、百花山路西项目效果图

▲项目实景

2.4万㎡计容住宅，不计容阳台3134㎡，占比整整1/8，户均21㎡，仅赠送的阳台面积，差不多是一个标准主卧的大小。

壹

三易其名的“新贵”

近日，位于西海岸的珠江路南、百花山路西项目，规划变更了。最醒目的一条是：根据市场需求，对户型优化调整。

2025年2月8日，城发集团旗下的青岛启悦开发建设有限公司，以楼面地价6245元/㎡、总价3.09亿元竞得该地块。去年，项目一度以城发·珠江瑞城的名称对外亮相。按照当时的规划思路，地块要同时承载改善住宅和企业总部级办公功能，总投资约10.08亿元。

计划听起来不小，但后面的推进节奏却没那么顺畅。2025年5月9日，城发集团时任党委书记、董事长徐德庆，因涉嫌严重违纪违法接受纪律审查和监察调查。此后的一段时间，项目沉寂，迟迟没有施工动静。直到2026年，项目才陆续恢复规划、招标等动作。

今年春夏之交的一段时间，工地现场曾出现了海鸣晨翠的项目名，都现在，工地现场又恢复了珠江路南、百花山路西项目的称呼。本文采用海鸣晨翠这一看起来相对有文采的称呼。

▲海鸣晨翠项目实景

4月23日，西海岸新区政务网发布项目规划及建筑方案批前公示；9月17日，又发布规划方案变更批前公示。

▲海鸣晨翠效果图

再看规划本身，项目占地约15965㎡，规划建设1栋18层办公楼、2栋17层住宅、2栋25层住宅，以及2栋一层配套用房，地下设置两层车库。公开方案中的总建筑面积约7.52万㎡，地上计容建筑面积约4.95万㎡，容积率3.10，建筑密度25%，绿地率30%，机动车停车位499个。

住宅部分149户，户型定位明显偏向大面积改善，面积段包括142㎡、158㎡、180㎡，以及少量252㎡的产品（具体户型、面积，以开发商资料为准)。

9月的规划调整，看上去并不大：地下变配电室、水泵房等位置和尺寸调整，地面车位增加5个、地下车位减少5个，S2号楼屋面栏杆改为玻璃栏板，内庭院屋面造型也同步优化。

▲规划变更后S2栋立面效果图

规划变更中值得留意的，是1号、2号住宅楼，结合市场需求进行户型优化。对于一个已经耽搁了一段时间的项目，户型调整意味着什么？至少说明，开发商没有简单照搬原有方案，而是在重新考虑产品怎么做、才能让购房人愿意掏钱。

贰

踩住政策的红线

核心的卖点

海鸣晨翠的核心卖点，放在唐岛湾的改善新盘里，确实抢眼。住宅计容面积约2.4万㎡，不计容阳台面积3134㎡。

3134÷24000≈13.1%。

青岛市2025年5月发布的《关于进一步优化自然资源和规划要素保障措施的通知》，对阳台有明确要求：进深不超过2.1米的部分，其水平投影面积的1/2不计入容积率；超过2.1米的部分，全部计入容积率。每户阳台水平投影面积之和，不得超过套内建筑面积的16%，且不超过32㎡。该文件有效期至2026年12月31日。

▲海鸣晨翠总平面图

海鸣晨翠13%的占比，基本就是贴着政策红线走，能利用的额度几乎拉满了，没浪费一点政策红利。摊到149户头上，平均每户21㎡不计容面积，换算成实际阳台尺度就是40㎡以上，全是实打实的使用空间，还是规划的大拐角阳台，相当于白送你一间主卧，还带采光面。放到唐岛湾2万+的房价里，这就是三四十万的真金白银。

地段的分量

阳台之外，海鸣晨翠还有一张王牌：区位。

▲海鸣晨翠区位图

位于薛家岛街道，北邻珠江路，周边城市界面成熟，距离地铁1号线丁家河站约500米。往东有城市传媒广场，周边商业和办公楼宇已经成形；往西可到市民文化广场；南侧连接市民体育公园、丁家河公园等公共空间，再往南便是唐岛湾滨海景观带。公共公园就在周边，意味着日常散步、户外活动，不必完全依赖小区自己的园林。

▲城市传媒广场

▲丁家河公园

教育资源，珠江路小学是这一片区购房家庭关注的对象。西海岸新区官方已公布，实验初级中学东校区即衡山路中学将于2026年秋季启用。学校建设进展，对周边家庭来说自然是好消息。

“三高”的另一面

说完优点，再说说项目的短板。

海鸣晨翠的容积率高达3.1，现在的新房项目，很罕见这么高的容积率，对于一个以改善居住为主的项目，这个数字会直接影响购房人对建筑密度、楼间距、视野和社区空间的预期。

▲海鸣晨翠效果图

另一个绕不过去的指标，就是商住比五五开，一半住宅、一半办公。住宅2.4万多平，办公也是2.4万多平，一栋18层、86.5米高的写字楼就杵在住宅旁边。虽说定位是企业总部、不散售，但办公楼的人流、车流、快递、外卖动线，和纯住宅社区的管理逻辑天然不一样，办公人流和居住人流混杂是免不了的，社区纯粹度肯定不如纯住宅小区。对看重安静、私密和社区纯粹度的买家，这点要掂量清楚。

真正让购房人遗憾的，是海景。

唐岛湾三个字很有吸引力，但项目靠近唐岛湾，并不意味着每一套住宅都拥有无遮挡的海景。

▲海鸣晨翠工地实景

海鸣晨翠地块南侧、东侧都有建成的高层写字楼，大部分楼栋的南向视野，被挡得严实，只有西南侧的少量户型，能斜着瞥见一点唐岛湾水面，海景体验要打个不小的折扣。能看海的户型究竟有多少，低楼层采光如何，面向既有高楼的窗户又是什么感受，都需要拿实际视线去验证。

再加上黄岛核心地块本身的局限，地块体量小，总共4栋住宅楼，内部的社区配套、活动空间，肯定没法跟大社区比。

叁

海鸣晨翠的机会

判断一个新盘的市场前景，不能光看它自己，还要看它的竞品。海鸣晨翠面对的，恰好是唐岛湾比较典型的两种改善产品。

不远处的唐岛湾君汇，属于直接竞争对象。同样是改善定位，容积率2.6，纯住宅社区，之前卖精装后来改毛坯，高层均价大约2.2万/㎡，君汇的优势明确：纯住宅、现房、社区成熟；劣势也同样明显：产品设计早几年，赠送率不高，得房率中规中矩，放在现在的新规里看，已经落伍。

再看一路之隔的萧山路88号，定位更偏高端，户型尺度更大，容积率1.3，价格也更高，基本在2.4万/㎡以上，客群重叠度不高。

从这两个项目缓慢的销售去化状态，说明了一件事：在唐岛湾，两万出头，是改善盘一条很实在的心理线，踩过去了，产品再花哨，买房人也要掂量掂量。

海鸣晨翠项目土地成交楼面价约6245元/㎡，如果定价较为务实，凭借更新的规划户型设计和大面积阳台、大尺度赠送面积，有机会吸引一部分准备选择唐岛湾的改善客户。

▲海鸣晨翠工地实景

对开发商来说，把产品做得更好，是能力；让市场认可产品的价格，则是另一道考题。海鸣晨翠的机会，在于用更有实际使用价值的户型设计，给唐岛湾的改善市场提供另一种选择。项目只有149户住宅，体量不大，只要定价不飘，去化基本没什么大问题。毕竟在唐岛湾核心，可选的项目本来就不多。