天津
近日，万科物业退出重庆鹅岭峯豪宅项目。
一、发生了什么
• 撤场主体：成都万科物业服务有限公司（万物云体系内的万科物业），服务鹅岭峯约 9 年。
• 撤场节点：国际村社区居委会曾发布盖章公示，确认万科物业于 9月20日前后撤场；多家媒体称 10月20日完成正式退出。
• 接盘方：在业主大会未选聘出新物业前，由 永升服务（旭辉永升） 以应急物业身份临时接管，只维持环境卫生、垃圾清运、电梯、消防等基本运转，不承接豪宅级服务标准。
• 项目背景：重庆渝中区鹅岭正街，126户，建面263–313㎡，物业费 8元/㎡·月，二手房均价约4.5万/㎡的千万级半山豪宅。
二、为什么豪宅也“算不过账”
这不是个例，是万物云主动做项目筛洗的结果：
• 收入天花板低：126户 × 8元 × 约300㎡，满收满缴月入也就 30来万，年化不到400万。
• 成本刚性高：恒温泳池、精养园林、智能安防、24小时管家，每一项都是重投入，户数越少单户分摊越贵。
• 战略转向：万物云2026上半年主动退出 139个住宅项目，涉及年化饱和收入约7.4亿，换来税前利润减亏3233万——"不管赚不赚钱先接万科的盘"这个旧逻辑已经作废。
• 同期嘉兴、天津也有类似关联项目被弃，行业从"抢规模"切到"保现金流"。
三、对业主接下来的实际影响
• 应急期有限：永升的应急托管通常最长6个月，只保底线，不恢复豪宅服务质感。
• 必须走选聘程序：后续要通过业主大会投票选正式物业，126户小盘对头部物企吸引力有限，中小物企又未必接得住泳池/安防/会所的运维门槛。
• 业主侧要盯三件事：
1. 万科撤场前的预收物业费、保证金、维修资金台账交接是否干净；
2. 公共收益（车位、广告、会所）历史账目清算；
3. 应急期内的服务标准书面化，避免"降维"变成"失管"。
四、一句话定性
不是万科"跑路"，是万物云把低周转、高成本、品牌溢价覆盖不了亏损的豪宅盘，按市场化逻辑切掉了——鹅岭峯是这轮物管行业"算细账"最扎眼的一个标本。
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