【大理观察】云南旅居 "正负面清单 2.0" 出台：大理是体量最大的那一块，也注定是被规则照得最亮的那一块

大理观察

10 月 20 日，云南省人民政府办公厅印发《云南省旅居发展正负面清单 2.0 版》（云政办规〔2026〕2 号），11 月 20 日起施行，2025 版清单同步废止。

这本来是省级文件，但大理人，尤其是民宿主、旅居者、还有盘算着把老院子租出去的村民，都应该认真读一读。

因为这份清单里出现的每一个字，几乎都能在大理找到对应的现实。7007 家正常经营的民宿、44.91 万长期旅居人口、超过 3.7 万户旅居创业市场主体。云南旅居的版图里，大理是体量最大的那一块，也注定是被规则照得最亮的那一块。

一、从 "10+10" 到 "16+16"：这份清单升级了什么

先看最直观的变化。

2025 年 6 月印发的 1.0 版，框架是 "10 个支持、10 个不得"。不到一年半，2.0 版把它升级为 "16 个支持、16 个不得"。数字背后是思路的转向：云南旅居，从 "鼓励入场" 阶段，正式进入 "规范运营" 阶段。

正面清单新增的内容，指向性很明确：

• 数智化转型

  。支持旅居经营主体依托平台拓展线上营销、预订、定制、结算服务 —— 这是给民宿们提了个醒：只靠小红书刷屏的 "场景流量"，不是长久之计。

• 旅居管家队伍

  。接待代办、信息咨询之外，还要提供文化、社交、康养、本地生活体验等增值服务 —— 旅居服务从 "卖房间" 转向 "卖生活方式"。

• 盘活范围扩容

  。从旧厂房、仓库、老旧建筑，拓展到 "边角地" 和闲置用房。

• "旅居变旅创" 落地

  。明确完善 "旅创人才库"，支持省外旅居客人在滇创业 —— 让来的人不只是消费，而是留下来创造。

• 生活配套精细化

  。免费异地还车、便民菜市场、食材代订代购、食品安全 "四个最严"、禽畜集中养殖人畜分离 —— 这些条款是给 "长住客" 看的，说明政策已经把旅居当成一种 "生活方式产业" 而非 "旅游附属品"。

负面清单的变化同样值得琢磨。最显眼的一条是：删掉了 1.0 版里 "不得借旅居之名新建特色小镇、旅居小镇" 的表述。这被业内解读为给规模化、成片开发留出空间。

与此同时，负面清单的网织得更密了：

• 农用地管控从 "耕地" 扩大为 "农用地"；

• 自然保护地类型新增 "世界地质公园"；

• 新增 "不得私搭乱建或利用私搭乱建场所从事旅居经营活动"；

• 新增 "不得超出依法批准的宅基地面积标准建设农村住房"；

• 房屋安全鉴定表述调整，明确 "被判定存在重大火灾隐患的房屋" 不得用于旅居经营。

一句话总结 2.0 版的逻辑：该放开的路口打开了，该堵的口子一个都没少，还多堵了几个。

二、大理为什么是 "最需要看这份清单" 的城市

说大理是云南旅居的 "第一试验田"，一点都不夸张。

先看几组数字：

• 长期旅居人口

  ：2025 年，长期旅居大理人口达 44.91 万人，同比增长 44.96%，稳居国内长住热门城市榜首。2026 年上半年，全州旅居人数 40.71 万人，其中大理市旅居人口近 20 万人。

• 市场主体

  ：与旅居创业直接相关的各类市场主体，累计超过 3.7 万户。

• 民宿数量

  ：截至 2025 年底，大理州正常经营民宿 7007 家。而 2016 年这个数字是 2179 家 —— 十年间净增 4828 家，增幅超过 220%。

• 艺术家聚集

  ：建成 36 个 "艺术家第二居所"，吸引约 2 万名艺术家旅居兴业。

• 文旅体量

  ：2025 年大理市接待游客 7807.61 万人次，旅游总花费 946.67 亿元，全州文旅产业正从 "百亿级" 向 "千亿级" 跨越。

这些数字的另一面是：民宿多了，规则却没完全跟上。央广网今年 7 月的一篇调查报道就点出过大理民宿业的尴尬 —— 游客在增加，不少民宿却感觉 "淡了"，原因不是游客少了，而是房间多了。7007 家民宿的存量，叠加农房租赁、宅基地利用、无证经营等历史问题，大理面临的监管复杂度，全省没有第二个州市能比。

这也是为什么大理早在省级清单之前，就已经开始 "自己立规矩"：

• 2024 年 12 月，《大理州民宿管理暂行办法》出台，给民宿定了硬标准：经营用客房不超过 4 层、建筑面积不超过 800 平方米；

• 2025 年 12 月，《大理白族自治州民宿管理和促进条例》公布，2026 年 1 月 1 日起施行—— 未经设立登记从事民宿经营，最高可罚 50 万元并责令关闭停业；

• 2026 年 2 月，大理市开展 "零容忍" 民宿违法经营整治，公安开展旅店业 "普法宣传 + 执法整治" 专项行动，曾有无证经营客栈经营者被行政拘留并取缔；

• 2026 年 10 月，洱海生态保护缓冲区内农村住房修缮加固、拆除重建管理办法公开征求意见 —— 这是环湖 "禁建" 多年后第一次系统性地给农村住房开口子，牵动着沿湖村子的神经。

省里的 16+16，遇上大理已经跑起来的 "土办法"，两套规则怎么咬合，是大理旅居未来一年最大的看点。

三、16 条 "不得" 里，大理最容易踩的 5 条红线

把 2.0 版负面清单逐条对照大理现实，至少有 5 条，是当地从业者 "踩雷" 风险最高的。

红线一：宅基地与农房租赁的 "隐形交易"。清单明确：不得超标准建房；不得买卖宅基地建别墅大院、私家会馆、小产权房；不允许城镇居民、退休干部以旅居之名到农村购房占地；严禁 "明租暗买、名租实售"，或签 "长租约" 变相转让；租赁期限不得超过 20 年，避免 "长收短付"。

这条为什么重要？大理环湖、环山的好地段，正是宅基地流转最活跃、也最容易变形的区域。一份看似普通的 "20 年长租"，在清单语境下可能被认定是变相买卖。签合同之前，先对照这一条。

红线二：无证经营。"不得在未依法办理合法经营手续的情况下，租用城乡房屋擅自开展旅居住宿经营活动，从事车辆租赁经营；不得未经许可经营旅行社业务。"

大理的教训是现成的：今年 2 月，大理公安通报的案例中，一家客栈自 2025 年 10 月起在未取得特种行业许可证的情况下私自接待住宿、不落实实名登记，经营者被行政拘留 5 日、违法所得被追缴、客栈被取缔；同轮整治中，古城派出所查处 7 家违规旅店。无证经营的执法力度，只会越来越硬。

红线三：私搭乱建与违规改扩建。清单新增 "不得私搭乱建或利用私搭乱建场所从事旅居经营"，且不得未经审批以个人或多户联建、合作建房名义新建、改建、扩建农村住房。

结合洱海流域持续发布的违法违规曝光台案例，这条红线的巡查密度可以预见。院子里多搭一间阳光房、房顶加一层观景台，在旅居经营语境下都可能成为问题。

红线四：房屋安全与消防。"不得将按规定应当进行安全鉴定但未经鉴定或鉴定不合格、被判定存在重大火灾隐患的房屋用作旅居经营。"

老院子改民宿，最容易被忽略的就是结构安全鉴定和消防评估。清单把这条单独列出来，配合今年大理执法中 "房屋结构安全、消防设施配备" 必查的做法，说明安全鉴定将逐渐从 "建议" 变成 "准入门槛"。

红线五：虚假宣传与价格欺诈。"不得以夸大旅居服务效果、虚假承诺内容、线上虚构场景及配套信息等方式误导消费者。"

小红书式的 "氛围感营销" 是大理民宿的流量密码，但 "线上虚构场景" 一旦被认定，性质就从 "种草" 变成 "欺诈"。照片与实景的差距，未来不再只是口碑问题，而是合规问题。

四、16 条 "支持" 里，藏着哪些新机会

别只盯着红线。正面清单同样信息量很大，至少藏着四个方向的机会。

机会一：存量空间的价值重估。"支持依法依规盘活长期闲置的旧厂房、仓库、老旧建筑等闲置用房和 ' 边角地 ' 发展旅居项目。" 大理古城周边、老工业区、空心村的老建筑，过去是 "没人要的资产"，现在拿到了明确的政策通行证。"轻介入、微改造、精提升" 八个字，就是改造的方法论。

机会二：旅居管家，一个新职业正在成型。清单专门为 "旅居管家" 立了一条。这个角色不只是保洁和接待，还包括文化、社交、康养、本地生活体验服务。对大理来说，这是把 "民宿管家" 升级成 "旅居管家" 的职业红利期，也是本地年轻人就业的新入口。

机会三：旅居变旅创。"完善 ' 旅创人才库 '，支持省外旅居客人在滇创业。" 大理已经是全国知名的 "数字游民" 目的地，这条政策等于官方认证：欢迎你住下来，更欢迎你在这里创业。咖啡、文创、摄影、研学、直播，大理的新经济业态，都可能从 "旅居客" 里长出来。

机会四：主题旅居的差异化赛道。"推出温泉、非遗、茶咖、中医药康养等主题旅居产品。" 大理的温泉资源（洱源、漾濞）、非遗资源（扎染、甲马、银器）、茶咖资源（下关沱茶、小粒咖啡），都有现成的产业底座。清单在省级层面点名了这些主题，等于给差异化运营撑腰 —— 同质化的 "海景房内卷" 没有出路，主题化才有定价权。

五、两套规则怎么咬合：大理需要回答的三个问题

清单 11 月 20 日施行，大理接下来要面对的不是 "文件来了怎么办"，而是三个更具体的问题。

问题一：省清单与州条例，冲突还是互补？大理的民宿条例今年 1 月 1 日已施行，省清单 11 月 20 日跟上。两者在 "无证经营处罚"" 房屋规模标准 " 上高度一致，方向不打架；但在宅基地租赁、旅居项目用地等细节上，还需要大理出台配套细则来衔接。规则重叠期，从业者最怕的其实是 "标准口径不一"。这需要州级层面尽快给一个明确的执行指引。

问题二：洱海保护与旅居发展，天平怎么摆？这是大理特有的命题。洱海生态保护缓冲区内农村住房修缮管理办法正在征求意见，环湖 "禁建" 多年后首次系统性松口；而省清单负面清单第一条就是 "不得违反国土空间规划及生态环境分区管控要求，超出资源环境承载能力违规建设"。一边是村民盼着修房子，一边是生态红线寸步不让 —— 大理的旅居发展，注定要在比全省其他地方更细的尺度上走。

问题三：7007 家民宿的存量，怎么平稳 "入规"？清单管的是新行为，但存量里的无证经营、超规模建筑、租赁合同瑕疵，不可能一夜清零。大理需要回答：存量整治是 "一刀切" 还是 "分类处置"？对主动整改的经营者有没有过渡期？答案直接决定大理民宿业未来一两年的市场情绪。

六、写在最后：规则之内，才有长生意

回头看大理旅居这十年：从 2016 年的 2179 家民宿，到今天的 7007 家；从 "苍山洱海间的理想生活"，到 44.91 万人的长期居留；从单纯的观光，到旅居、旅创、康养、艺术的复合生态 —— 大理用十年时间，把一个 "旅行目的地" 做成了 "生活方式产业"。

产业做大了，规则必然跟上。这几乎是所有网红目的地的共同命运。

2.0 版清单的信号其实很清晰：云南不拒绝旅居，甚至比以前更欢迎旅居；云南拒绝的，是失控的、灰色的、透支生态和民生的旅居。对认真经营的人，正面清单是机会清单；对心存侥幸的人，负面清单是退出清单。

大理的下半场，拼的不再是谁的房子离海更近、谁的照片更出片，而是谁更早读懂规则、更早把合规变成竞争力。

规则之内，才有长生意。

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本期责编：何志杰

来源说明：本文综合整理于 《云南省人民政府办公厅关于印发〈云南省旅居发展正负面清单 2.0 版〉的通知》（云政〔2026〕2 号）云南省人民政府《"16 个支持、16 个不得" 推动旅居云南高质量发展》人网云南频道《云南出台旅居发展正负面清单 2.0 版 护航产业高质量发展》都市时报相关公开报道。

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