经济学家：房价不涨，楼市难恢复，房住不炒也要考虑保值增值

北京一位干了十多年的链家经纪人，今年年中讲过一件事。他带一位客户看了大概20套房，仅过去一周，就有7套已经售出，有的房源上新两三天就成交了。

换个地方看，情况就差得多。按数据GO的测算，目前有35个城市二手房价格低于2010年，35个城市里有9个是省会城市。

这些城市里，十几年前买的房子现在挂出去，价格可能还不如当年。

一边是好房子挂出来几天就被买走，一边是十几年的房价涨幅几乎退了回去。一家人攒下的积蓄，大多压在房子上，这套房子到底还靠不靠得住？

经济学家连平的回答，有人听了会觉得不太顺耳：房价一直不涨，楼市就很难恢复；房住不炒是底线，可买房的人考虑保值增值，也说得通。

这位广开首席产业研究院院长说得很明白："房住不炒"不等于买房人就不用考虑保值增值，毕竟房产是大部分人个人财富中最主要的构成部分，就算是自住，大家也希望能够保值增值。

这笔账其实不难算。房价跌了，每月的房贷一分钱也不会少。房子越住越不值钱，月供却一点不少，换谁都不敢再花钱。

眼下的楼市，连平拿"围城"来比喻。一边是一部分人拿着钱准备买房，他们有需求，但是又怕时机把握不好，还在那观望。另一边还有一批人，他们准备卖房，开什么价才合适，一直拿不定主意。

照他的说法，市场止跌企稳的信号一般是按照"量、价、预期"这样的顺序出现。成交量先复苏，价格企稳，然后预期才能够扭转。

突破口最可能在大城市。在他看来，一旦一线城市出现有成交量支撑的价格企稳，将迅速激活"买涨不买跌"的心理预期。

国家统计局最新公布的9月数据，已经有了一些这样的迹象。一线城市新房价格环比上涨0.1%，自今年2月以来保持持续正增长；二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨且涨幅较上月扩大。

二手住宅环比上涨城市从3个跃升至9个。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，核心城市的价格韧性正从"止跌"向"企稳"过渡。

和去年同期比，大部分地方的房价还是在跌。一线城市二手住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月收窄1.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.5%、2.9%和1.5%，上海上涨0.8%。

环比转正，说的是这个月比上个月好一点；同比还在跌，说的是比去年这时候还便宜。两者放在一起看，楼市还在底部慢慢磨，离真正回暖还有距离。

从成交情况看，楼市的重心已经变了。今年前三季度，新建商品房销售面积56483万平方米、销售额53799亿元，分别下降13.2%和13.9%。与之方向相反的是，住房城乡建设部口径的二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

今年上半年全国二手房交易占比首次超过新房。现在买卖最多的，已经不是新盘，而是各家手里的旧房子。

这一点和中老年家庭关系很大。老房子能不能卖出去、卖多少钱，决定了子女能不能换到更大的房子，也决定了自己晚年手里有多少钱可以用。

一线城市的二手房为什么先稳住了？跟银行利息也有关系。随着银行存款利率接连下调，中信证券特别指出，房产租金回报率已明显高于银行存款利率，一些房东干脆把房子下架，不急着降价卖了。

不少退休老人自己就算过这笔账：钱存在银行，利息越来越少；房子租出去，每个月的租金反倒更划算。

贷款利率暂时没变。10月份5年期以上LPR为3.5%，截至目前，LPR已连续17个月维持不变。央行行长潘功胜在金融街论坛上也提到，贷款市场报价利率作为小企业、个人贷款的定价基准可继续发挥作用。有房贷的家庭，短期内月供的算法不会有大的变化。

连平给楼市开的办法里，有一条乍听有点矛盾。他说北京、上海、深圳这些城市有需求、供给不足，要想办法增加上述这些城市的供给，使得供求关系能够相对平衡，甚至于稍微偏紧一些，让住房价格能够涨起来。这样一来，买家才会出来。

多盖房子，反倒是为了让房价稳中有升，道理在于：好房子供应跟上了，大家看到成交活跃、价格稳住，观望的人才肯出手。小城市正好相反，房子多、买的人少，价格越降越没人买。

怎么判断一套房子能不能保值，连平看三样：核心城市、核心地段、核心房产。核心城市，是人口总体流入、整体发展水平比较高的城市。

不同城市的差距已经很明显。他在年中的分析里写到，受人口持续流出、存量高库存约束，普通二线、三四线城市及县域市场持续走弱，房价延续下行态势，这些城市的房子要三年多才能卖完。

房住不炒和保值增值冲不冲突，学者们的看法各有侧重。南京大学教授高波认为，住房首先是一个用来住的商品，其次才可能附带投资功能。南京工业大学教授吴翔华则认为，过去"只涨不跌"的预期把投资属性放大了，现在房地产正在回到正常的商品价格规律。

几种说法放在一起看，意思大致相同：不支持炒房，也不愿看到房价一路往下走。炒房是快买快卖赚差价，要管住；保值是一家人几十年的积蓄不凭空缩水，要护住。

接下来楼市怎么走，连平的预期比较谨慎。预计2026年全国商品房销售面积约7.85亿平方米，同比下跌11%左右，跌幅与上半年接近。

清华大学房地产研究中心主任吴璟要乐观一些：70个大中城市住宅价格趋稳的积极信号进一步增多，价格企稳的支撑因素逐步积累。

对家里有房的中老年人来说，房子保不保值，要看它在哪座城、哪个地段、房子本身好不好，全国平均涨了还是跌了，参考价值不大。自己住得舒心的房子，不必盯着每月的挂牌价发愁；打算帮子女换房的，大城市二手房成交正在恢复，老房子比前两年好卖。

房价稳住了，大家才敢买、敢换，楼市才能慢慢恢复。一辈子攒下的家底能守住，老人心里也就踏实了。