安徽
肥东东部新城这块地，二次上架，藏着不一样的门槛
东部新城核心区，山林路与深溪路交口西北角，74.08亩居住用地，FD202603号地块，重新挂出来了。
11月12日下午三点开拍，起拍价500万元/亩，折算起始总价37040万元，容积率上限1.8，起始楼面价4167元/㎡。竞买保证金7500万。
单看地价数字，对比2023年同宗地当年居住部分590万/亩的成交单价，这次起拍门槛明显往下调了。但这块地，不是普通净地。公告里有一条硬性要求，很容易被忽略。竞得者在成交之后7个工作日内，必须拿出结清6692.59万元已建工程款的凭证。拿不出，直接取消竞得资格，7500万保证金不退。
同时报名就有前置约束：竞买企业要书面承诺，已经吃透地块现状、已建建筑的安全鉴定结论，清楚所有现存建设相关要求。地块是现状交付，签完出让合同30日内完成移交，地上已有的构筑物，全部由拿地企业承接处理。
翻一下历史记录，这个位置在2023年3月30日就出过一次。
当时地块拆分，63.597亩居住用地+10.482亩教育用地，居住部分成交590万/亩，教育用地80万/亩，成交总价3.836亿，受让方是肥东县城投、合肥华盛凯安置业。
当年总用地同样是74.08亩，包含住宅+幼儿园。而这次重新上市，整块地统一划为居住用地，容积率区间1.0-1.8。
简单说，是同一宗地块，调整规划属性之后再次出让。地价下调，是直观的变化，但附加的工程款结清条款，是实打实的成本。土地款之外，还要额外承担六千多万已建工程的结算，这笔钱，是拿地的硬性前置成本，不会包含在土地起拍价里面。
算一笔粗账：土地起始总价3.704亿，加上6692.59万工程款，拿到这块地，前期硬性支出起步就要接近4.37亿。
容积率1.0到1.8，上限不高，后期做改善向产品的空间充足。东部新城核心区的区位，本身也是肥东重点发展的板块。但现状地、遗留工程款这个条件，会筛掉一大批常规房企。愿意进场的，要么是提前研判过地上存量工程的利用方案，要么本身就有处理这类遗留地块的经验。
东部新城最近几年供地节奏不算快，纯居住地块本身不算多。这块地能不能顺利成交，谁会来拿，后续的产品怎么规划，值得持续看。
后续开拍当天，我们再跟进这块地的最新结果。
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