高盛预测中国楼市，别被海量库存骗了，2028年新房或不够卖？

高盛预测中国楼市，别被海量库存骗了，2028年新房或不够卖？

最近楼市有个说法传得挺邪乎，大意是高盛那边算了笔长账，说市面上天天喊的“天量库存”里头，很大一部分根本就是动不了的死疙瘩，真正能拿出来卖的房子，消耗速度比大家想的快得多。

甚至有人直接把话撂出来了，说到2028年，新房可能就不够卖了，我第一眼扫到这消息，反应跟很多人一样：又是哪个中介在朋友圈憋着劲催人买房吧？

但耐着性子把高盛那份跨度拉到2035年的报告翻来覆去看了几遍，我得说，这回的逻辑，跟过去那种“再不买就没了”的恐吓式营销，确实不是一码事。

大家平时看新闻，听到最多的是“待售面积七亿多平米”，脑子里立马换算成够卖多少个月，然后心里一凉。

这个直觉没错，但它只对了表面那一层，高盛团队干了一件挺笨也挺实在的事，他们没盯着那个总数看，而是跑到 eighteen 个不同能级的城市里，一个个项目去摸底。

摸出来的结果有点反常识：账面上看，这些城市的房子够卖七年，可你要是只算那些已经盖到能拿预售证、手续齐全、随时能签合同网签的房源，去化周期一下子就掉到了二十七个月。

剩下的那堆东西里，占比最大的一块是还没开工的净地，尤其是2021年之前房企抢的那批高价地。那些地现在什么状态呢？

要么开发商兜里没钱开不动，要么算完账发现盖起来卖的钱还不够填地价窟窿，干脆就躺在那儿晒太阳。这就不叫库存，这叫资产负债表上的包袱。

我觉得这里头的门道，比单纯看空或者看多要深，过去我们判断楼市冷热，习惯拿库存去化周期当温度计。

可这个温度计现在失灵了，因为它把“潜在可能盖出来的房子”和“明天就能住进去的房子”混在一块儿算了。

真正在市场上跟买家讨价还价的，永远是后者，那些趴在规划图上的地皮，哪怕再多，也不会跑到售楼处跟你抢客户。

这就好比一个人家里冰箱塞满了，但一半是冻了三年咬不动的肉，你能说他伙食储备很充裕吗？饿了想马上吃口热乎的，还得下楼买。

当下的新房市场，某种程度就在经历这种“账面富余、手头紧张”的错位。

如果只是死库存动不了，那顶多是节奏慢点，不至于闹出“不够卖”的动静，真正让供给曲线在未来两三年陡然变陡的，是那个已经铺开来的现房销售政策。

以前高周转那套玩法，拿地四个月开盘，回款立马去下一个城市接着滚，现在规矩变了，房子得盖到主体封顶甚至竣工才能卖，回款周期硬生生往后推了两三年。

对于习惯了十个锅七个盖的房企来说，这等于直接把锅盖没收了好几个，新项目想开工，得掂量掂量自己账上的现金能不能扛过那段只有出项没有进项的真空期。

掂量的结果就是，新开工面积上不去，今年九月的数据也印证了这一点，一线城市在售项目数量同比少了百分之四点五，待售项目更是少了将近一成。

这就引出一个挺有意思的推论。眼下市场上还能买到的、走老预售制的那批房源，是过去几年积攒下来的“存货”。

这批货卖一套少一套，因为后面补进来的新货，因为现房销售卡着，入市速度会慢一大截。

高盛的报告里画了条线，说全国新房可售货源大概在2028年前后会出现明显的台阶式下滑，一线城市因为底子薄、去化快，这个拐点可能2027年就摸到了。

我看到不少同行把这个解读成“房价要暴涨”的信号，我觉得这步子迈得有点大，供应收缩确实能托住价格的下限，但能不能推着价格往上走，还得看另一头，也就是需求端那张脸给不给面子。

这里就得说说我个人的看法了，可能跟市面上那些打了鸡血似的解读不太一样。高盛这份报告里，其实藏着一个被很多人故意忽略的细节。

他们把2027到2035年的结构性需求预测往下调了百分之十六，翻译成大白话就是，未来十年，因为人口结构、城镇化速度放缓这些慢变量，每年需要的新房总量，本身就是在往下走的。

供给在缩，需求也在缩，这是两股同时发生的力。

2028年所谓的新房“不够卖”，更准确的理解应该是：在经历了一场深度的供给出清之后，市场上能挑的好房子变少了，而不是说想买房的人突然多到要把售楼处挤爆，这俩概念天差地别。

我之所以敢这么笃定，是因为看到了另一组同期数据，九月份全国新建商品房待售面积同比下降了百分之一点五，其中待售三年以下的“活库存”降幅更是达到了百分之五。

这说明什么？说明开发商降价走量的策略在短期房源上是奏效的，那些真正有购房意愿的人，正在被这批“老存货”消化掉。

等这批性价比相对合适的尾盘卖完，新推出来的现房项目，地价成本是2024年之后拿的，建安成本因为工期拉长又上去了，开发商除非是做慈善的，否则定价很难温柔。

到那时候，买房人面对的局面是：选择少了，价格优惠也少了，但你说要因此恐慌性抢房，不至于。因为大家的收入预期和杠杆意愿，跟2016年那会儿完全不是同一个物种了。

楼市走到今天这个份上，最怕的就是拿旧地图找新大陆。以前库存高了就涨价去库存，一涨全动，屡试不爽。

现在这套传导链断在了最关键的一环上，居民端的资产负债表修复，比任何政策都慢。

高盛说的2028年新房不够卖，在我看来说的是开发商手里能卖的货不多了，而不是老百姓兜里的钱变多了，这两件事如果混为一谈，很容易在错误的时机做出让自己难受的决定。

至于那些还指望着靠囤几套房实现阶层跨越的念头，我觉得可以趁早收一收，未来的市场，房子会越来越像车子，买到手就开始折旧，只有极少数核心地段、真正稀缺的产品才有资格谈保值。

大部分房子，就是用来住的，住得舒服比什么都强，这话可能不中听，但比那些拿个投行标题就喊你冲进去接盘的，要实在得多。