新司法解释都施行了，还按老黄历判案；区委巡察组说陆燕红领导无方，一点儿没错！

按语：

又要外出。碌碌风尘。暂无时间涂鸦夏建华、陆燕红了。

今天放条库存稿。

有人对执行异议之诉案裁判结果不服，已申请再审。案件卷宗给我看。我手痒痒，给写个“再审补充意见（二）”。

当然，文书写成咋样，其实都不顶用的。审级监督失灵，官官相护，程序空转糊弄老百姓，是司法痼疾。

这案件本质，说白了，就是一般物权期待权和担保物权（抵押权），比大小。

2019年，《全国法院民商事审判工作会议纪要》就已要求：担保物权大；2025年7月24日，最高法《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》施行，进一步明确：担保物权大。

而这案件一审是2025年8月14日判决的。

新司法解释都施行了，但一审法官还按老黄历判，就像夏建华拿“生活常理”说事一样，她套用个笼统含糊的“居住、生存权益优先保护”，就把司法解释、裁判规则给架空了，债权人的70万元债权，名存实亡，血本无归。

这案子一审承办法官是谁，留人脸面，不点名了。

所以，今年3月，区委巡察组说陆燕红领导无方，“贯彻落实中央和省市司法改革重大决策部署不到位，推进司法工作高质量发展有欠缺”，等等，是一点儿没错的。

她们把新出台的司法解释，当空气。

一个月后，陆燕红就下了课。

再审补充意见（二）

申请人（一审被告、二审上诉人）：王X

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄X

原审被告（被执行人）：范X

请求依据：

南通市崇川区人民法院2025年8月14日作出的（2025）苏0602民初2502号《民事判决书》、南通市中级人民法院2026年1月13日作出的（2025）苏06民终5752号《民事判决书》。

再审申请人已提交《再审申请书》和《再审补充意见》，兹呈上《再审补充意见（二）》，恳请合议庭纳入本案再审审查范围。

一、原审判令抵押权让位于一般物权期待权，适用法律确有错误

本案核心争议是担保物权和一般不动产买受人物权期待权的优先级。

在《民法典(物权编)》视角下审视，担保物权为法定物权种类之一，着重强调抵押权的登记公示公信力；而不动产物权期待权的本质是债权。故最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第27条规定：“ 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

而该“但书”所对应的可作突破特殊情形，系指《执行异议和复议规定》第29条规定情形：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”盖因抵押权属于财产权；而商品房消费者物权期待权关涉居住权益，属于生存权范畴；生存权权利位阶高于财产权，抵押权遂让位。

对此，最高法《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第126条规定：“……但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”

江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》（2022年）第“二.12”款细化规定为：“人民法院在执行异议及执行异议之诉的审查中判断不同权利人对执行标的所享有的权利保护顺位时，应当依照《异议复议规定》第二十七条至第二十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条等规定，按照消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、担保物权、一般物权期待权、普通债权依次优先的顺位，依法作出相应的裁判。

而2025年7月24日起施行的最高法《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第11条、第14条进一步明确：只有商品房消费者的物权期待权在特定情形下可以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行；而一般不动产买受人的物权期待权，不具有此优先性，在特定情形下仅能排除一般金钱债权的强制执行，不得对抗抵押权，除非“拿钱挡债”，“出钱留房”。

本案中，案涉房屋为二手拆迁安置房，被申请人黄X并非商品房消费者。原审（一审判决时上述最高法《解释》已施行）判令申请人享有的抵押权让位于黄X的一般物权期待权，明显违背上述法律规定，属于《民事诉讼法》第211条第6项规定的“适用法律确有错误”。

二、认定案涉房屋挂钩居住权、生存权，基本事实缺乏证据证明

关于案涉房屋居住情况，原一审中，被申请人黄X陈述：“我公公婆婆住的……案涉房子本来买了就是留着拆迁了给老人住的，那时候没有地方住，小孩在上学。我们住的房子大概是2010年拆迁的，拆迁后我拿了两套小的房子，案涉房屋是给两个老人家住的，具体时间我不知道了，是拆迁后才住的……目前拆迁了，公公婆婆也拿了房子……”（2025年4月1日听证笔录第9页）、“买案涉房屋时还没有拆迁，买了案涉房屋后第二年，家里老房子拆迁……”（2025年6月13日开庭笔录第4页）

那么首先，黄X购买案涉房屋并非自住。第二，第二年才拆迁，亦即购买当年她公公婆婆并非无房居住，而是有楼房居住。第三，第二年拆迁开始后，拆迁安置权益中有过渡费一块，正是保障拆迁户居住权、生存权的。南通本地拆迁户，普遍租房过渡而非买房过渡。总不能说，拆迁户租房过渡而非买房过渡，其居住权、生存权就无所保障了。这不符合事实、逻辑，不符合一般性社会观念，也抵牾于国家、政府拆迁安置政策。第四，拆迁后，其公公婆婆也拿了拆迁安置房。亦即自始至终，其公公婆婆的居住权、生存权并无问题。故而黄X购买案涉房屋，既和保障自身居住权、生存权无关，也和保障其公公婆婆居住权、生存权无关。

原审“认为案涉房屋在当时对黄X及其家人具有保障基本生活需要的功能，相较于王x基于债权且设定在后的抵押权，黄娟对案涉房屋享有的居住、生存权益具有优先保护的价值和意义……”，该认定与事实严重不符，缺乏证据证明，属于《民事诉讼法》第211条第2项情形。

三、采信现金支付购房款,违反“禁反言”原则且适用法律错误

本案的核心关键法律适用错误，是“跑偏”适用了《执行异议和复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

但即使按第28条审查，本案中，4个要件也并不具备。

关于购房款支付，在另案（2017）苏0602民初2090号原告黄X与被告王X、范X、第三人黄X2确认合同无效纠纷一案中，黄X陈述：“现金支付（42.3万元），是原告及家人的存单取出的现金支付的。”（2018年10月15日法庭笔录第10页）；在2023年9月7日一份执行谈话笔录中，黄X陈述：“40.3万元是在买房之前已经取好了在家里准备着的，大概是之前个把星期在银行取的，是家里好几张存折取的……”（2025年4月1日听证笔录第6页）。

而本案一审中，其又改口称：取款记录“无法提供。原告支付的款项基本都是家庭积蓄。之前有陆陆续续的小额取款放在家中来准备购房。原告的公公当时是瓦工包工头，平常经常要给工人结账周转，在2009年就准备买房，有了现金就会放在家中。”“当时家里准备的现金，我自己有20万，我公公准备了20万，那时候是准备买房的，那时候我弄了一个小纺织厂，所以会有现金在家里准备一些……”“我公公本来就有的周转资金，也是现金就放在家里的”（2025年4月1日听证笔录第5-7页），根本提供不出与购房时间线基本吻合的银行取款记录。

而根据江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第“二.8.(3）”项明文规定：“案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。”

原一、二审法院无视黄X的前后矛盾陈述，违反民事诉讼“禁止反言”的诚实信用原则，在无任何银行转账凭证及对应存折取现凭证的情况下，认为“虽然黄X陈述购房款40.3万元系支付的现金，但结合黄X2、范X出具的收条及黄X庭审中的陈述，本院对于黄X已支付购房款40.3万元的陈述予以采信……”，属于《民事诉讼法》第211条第2项、第6项规定的情形。

四、认定黄X对未办理过户无过错，与合同约定及事实相悖

案涉《房地产买卖协议》第12条载明：“1、拿了钥匙三个月办理产权过户手续。具体时间以开发商通知为准；2、付款方式：第一次为定金贰万元，第二次2009年11月10日付房款肆拾万叁千元，第三次贷款到位余款拾万元，全部付清（注：贷款30日之内）；3、此房按二手房正常过户；……5、款清交房，房子资料交于乙方。”

根据文义及体系解释，考察合同真意，办理案涉房屋产权过户的三个必要条件是：一、款清；二、开发商通知可以办；三、三个月的合理期限。

而原审被告（被执行人）范X系2011年12月29日领取案涉房屋房产证，即当时已可办理过户。易言之，黄X若余款结清后于2012年3、4月份之前办理过户，即在合同约定的合理期限内。但黄X始终未结清尾款；嗣后2013年3月6日申请人在案涉房屋上设立抵押权；而直至2013年9月申请人申请强制执行后，黄X才于2014年3月向南通仲裁委申请仲裁。

关于为何长期未办理过户问题，黄X在另案（2017）苏0602民初2090号原告黄X与被告王X、范X、第三人黄X2确认合同无效纠纷一案中自认：“从2009.11月之后原告一直陆续询问范X，中间间隔从来不会超过半年，一开始范X回复开发商还没有办理，到2012年底2013年初就联系不上范X的……”（2018年10月15日法庭笔录第9、10页）；那在2012年底前，能够联系上范X的一整年时间里，黄X干嘛去了呢？

法谚云：“法律不保护躺在权利上睡觉的人。”黄X在合同约定合理期限内，乃至2012年整年里，未及时结清尾款，未办理过户，怠于行使权利，存在明显过错，故不符合《执行异议和复议规定》第28条第4项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。原审却认为“范X在案涉房屋出售给黄X后，又将案涉房屋抵押给王X，致使案涉房屋没能过户，黄X基本上没有控制风险的机会，且黄X也积极通过仲裁方式要求办理过户登记，故应认定黄X对未办理过户并无过错”，属于《民事诉讼法》第211条第2项、第6项规定的情形。

五、采信未出庭证人证言认定占有事实，程序违法且缺乏证据支撑

黄X主张2009年11月占有案涉房屋，但其提供的水费缴费凭证显示户名为“华威房地产”，并不能证明是其缴纳，且记录显示2012年之前没有水费产生；所提供的电费缴费凭证虽显示户名黄X，但并不全，只有2012年6月之后的。

原审“结合黄X提供的水电费缴费记录及卞X、秦X在江苏信阳光律师事务所调查笔录中的陈述，本院对黄X主张的其在王X对案涉房屋抵押权形成之前就已经占有案涉房屋的意见予以采信。”，而卞X、秦X并未出庭；这违反最高法《关于民事诉讼证据的若干规定》第68条“人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问……无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”之规定。

申请人原一审中已明确提出质证异议——“三性不认可。这个是属于证人证言类举证，应当要证人出庭作证，接受各方询问才能作为定案的依据。”（2025年4月1日听证笔录第4页）；但原审法院径行采信，属于《民事诉讼法》第211条第2项、第6项规定的情形。

六、二审法院拒绝鉴定申请，剥夺当事人举证、辩论权利

基于黄X购房款支付陈述前后矛盾、怠于行使权利未及时结清尾款办理过户、占有证据存疑等情形，结合案涉《房地产买卖协议》及《收条》上，“范X签名字迹与申请人所持有的《借款抵押合同》及《抵押登记申请书》上明显有异，申请人合理怀疑黄X与范X恶意串通、倒签合同以逃废债。

原审中，申请人依法申请对案涉《房地产买卖协议》形成时间及《收条》签名字迹进行鉴定；但原二审法院以“缺乏必要性”为由不予准许，导致案件关键事实无法查明，严重妨碍了申请人的举证权利和辩论权利，符合《民事诉讼法》第211条第2项、第9项规定的情形。

综上，原一、二审判决在证据采信、事实认定、法律适用、程序遵循上均存在严重错误，明显抵牾于相关司法解释及司法指引。为维护申请人合法权益，兹依据《民事诉讼法》第211条第2、6、9项规定，特向贵院申请再审，恳请依法监督，矫枉纠偏。

附：类案江苏法院网典型案例《我的物权期待权与抵押权打架了，怎么办…》暨江苏省无锡市中级人民法院 （2022）苏02民终2042号马祥林、阙荣娣等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书，裁判要旨为：

“本院认为，本案争议焦点即马祥林、阙荣娣享有案涉房屋的物权期待权能否对抗吴陈亮享有案涉房屋的抵押优先权执行。《执行异议复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，案外人马祥林、阙荣娣举证其在案涉香熙园X-XXXX房屋查封前已签订房屋转让买卖合同、占有使用房屋并支付全部购房价款的事实，对案涉房屋享有物权期待权。但本案申请执行人吴陈亮系案涉房屋抵押财产的抵押权人，对案涉房屋享有拍卖、变卖处置变现后价款优先受偿的权利。目前法律基于对购房者名下唯一住房，从保护商品房消费者基本生存居住权利益出发，在符合《执行异议复议规定》第二十九条规定情形下，案外人基本生存居住权可对抗申请执行人担保物权的执行。但因马祥林、阙荣娣购买的案涉房屋非其俩名下唯一居住用房屋，故马祥林、阙荣娣就案涉房屋的主张不符合《执行异议复议规定》第二十七条‘但法律、司法解释另有规定的除外’规定情形。马祥林、阙荣娣对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求人民法院停止执行案涉房屋并确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。”

此致

江苏省高级人民法院

申请人：王X

2026年9月8日